广东
松山湖地块，招商拿下！
刚刚，编号2026WR003号地块，以总价约23.4亿元成交，成交楼面价为18795元/平！
正如预测，2家房企相互报价，最终经过34轮后成交。
最终成交总价，为松山湖历年商品房用地成交总价第四高。
今早，东城回迁房地块也顺利成交，由中建国际投资集团以底价约2.35亿元拿下，成交楼面价为7563元/平。
01
松山湖站旁，22.4亿起拍
先来回顾一下地块的基本情况。
2026WR003号地块，位于松山湖中心，紧邻地铁1号线松山湖站，直线距离不到300米。
地块为二类居住用地，占地面积56634㎡，计容建筑面积124595㎡，容积率2.2，建筑限高80米。
配建方面，仅须无偿配建一处养老服务设施，产权归松山湖高新区管委会所有，配建标准为每百户不低于20㎡。
地块位置很不错，南侧紧邻鹭栖湖及海岸桃源，西侧一路之隔是广东医科大学，附近还有松山湖第一小学和松山湖实验中学。
地块建设周期为3年，竞得方须在2027年8月29日前开工，2030年8月29日前竣工。
02
未来会建成什么样？
那么，这块地最终会建成什么样的产品？
结合地块指标和周边环境，推测一下。
第一，先看建筑形态。
来看几个关键指标：容积率2.2，限高80米，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。
容积率2.2，在松山湖近年供地中属于低密度地块，比金地青云境低（容积率2.5）。
建筑密度不超过22%，这个数字在住宅用地里属于偏低水平，意味着楼栋占地面积小，小区里有大片的空地可以用来做园林和活动空间。
再配上≥35%的绿地率，整个社区的居住舒适度会比传统高层社区高出不少。
按东莞好房子细则，住宅层高不低于3.0米，80米的限高，扣掉首层架空和设备层，满打满算大概能做到25层左右。
但22%的低建筑密度给了开发商更多排布空间——不一定非要顶着限高盖满。
推测：地块东北侧靠近松湖烟雨的方向，做13-18层的小高层，把湖景视野充分利用起来；西南侧靠近地铁站和主干道的区域，做20-25层的高层，保证整体户数和经济性。
高低搭配，楼栋之间留足间距，中间腾出空间做大面积的中央园林。
第二，再看产品定位。
松山湖目前新房极度稀缺，三个在售楼盘基本都没什么货了，二手均价刚刚重回3万/平。
这块地起拍楼面价18000元/平，比2023年创下的26000元/平最高纪录低了8000元/平，几乎回到七年前的水平。
地价低了，开发商有更充裕的预算花在产品上。
结合低密度、低建筑密度、高绿地率的指标组合，做成四房改善产品是个不错选择。
具体面积段上：南侧临湖的小高层楼栋可以做140-200平的大户型，北侧靠近地铁站的高层楼栋可以做120-140平的入门改善户型，形成产品梯度，但整体保持四房起步的调性。
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东城回迁房地块，回购价14800元/㎡
接着看下东城万达旁的回迁房地块情况。
2026WR004号地块，位于东城主山，紧邻东城万达广场，靠近地铁东城站。
周边有卓越时代广场、盈锋广场、时尚广场、君尚百货等商业配套。
地块占地面积约1万㎡，容积率3.1，建筑密度不超过22%，绿地率不低于35%，限高80米。
该地块为东城统筹回迁安置房项目用地，根据出让文件，政府回购细则如下：
①住宅及商业物业回购单价为14800元/㎡，较2025年万江安置房回购价高1500元/㎡；
②产权车位回购单价为15万元/个；
③总回购款按：计容建筑面积×14800元/平方米+产权车位数×150000元/个”计算。
住宅及商业物业为毛坯交付，公建配套为精装交付，建设周期同样为3年，须在2027年3月1日前开工，2029年9月1日前竣工。
以上就是松山湖地块和东城回迁房地块的基本情况，后续地块动工和入市消息，我们会接着跟进，敬请关注！
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