9年坎坷、瑞安退场，这个网红商业等来了德基

百子亭九年沉浮

撰文 | 柏莉

主编 | 付庆荣

头图 | 项目前期效果图

九年沉浮，南京百子亭项目终于迎来实质性进展。

赢商网最新获悉，南京百子亭一期项目已在江苏长三角技术产权交易中心完成挂牌招租，德基集团成功摘牌，正式确定为项目后续运营主体。

对普通商业项目而言，这或许只是一则运营方变更消息；但对长期悬而未决的百子亭来说，运营主体的正式落定，意味着项目终于转入由德基主导商业筹备的新阶段。

从2017年百子亭历史风貌区保护规划公开，到2019年玄武城建联合瑞安集团启动片区更新，再到项目数次释放开业预期却迟迟未能全面亮相，这个曾被寄予“南京版新天地”厚望的网红商业，已经走过近9年的曲折历程。

值得注意的是，此次德基摘牌的是百子亭一期项目后续运营权，属于公开挂牌招租后的市场化招商落地。长达15年的租期，意味着德基此次入场并非短期招商顾问，而是以长期租赁为基础，深度参与百子亭一期的后续经营，并与项目未来的运营成效形成更紧密的绑定。

△根据挂牌方案，出租方为南京百子城市建设有限公司，标的涉及百子亭7号、傅厚岗6号等9处房产，总出租面积约4万㎡，其中商业面积约2.58万㎡、停车场面积约1.41万㎡；租赁用途明确为文旅服务与商业运营。

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等了9年

“南京版新天地”迟迟未能开业

百子亭的高关注度，首先来自其不可复制的区位与历史资源。

百子亭项目地处南京主城区，紧邻玄武湖、明城墙及中央路，历史上曾是文化名流与社会名人聚居的住宅片区，留存傅抱石故居等历史遗存，人文底蕴深厚，也是玄武区推进历史建筑保护性更新、培育特色文化消费场景的重点项目。项目占地约2.67万㎡，总建筑面积约6.37万㎡，分为南北两大片区，南侧集聚7处文保建筑，配套建设1栋新建楼宇。

2017年，百子亭历史风貌区保护规划进入公众视野；2018年，NO.2018G25地块（玄武区百子亭北侧地块）招拍挂；2019年，玄武区正式启动片区更新，由玄武城建集团投资实施，并联合瑞安推进项目建设运营；同年5月，XINTIANDI新天地品牌在南京首次亮相，并创立了艺术百子联盟（Art by 100）。

△项目前期效果图

凭借瑞安集团在上海新天地等历史街区更新项目上的经验，百子亭一度被市场称为“南京版新天地”。按照早期设想，项目将历史建筑保护、文化艺术、创意零售、餐饮社交等功能融为一体，打造兼具南京在地文化与现代消费活力的城市新空间。

无论是区位、建筑，还是合作方背景，百子亭都具备成为顶流商业的潜质。

2020年末，项目南侧部分区域率先开放；2023年，百子亭入选南京第三批城市更新试点。2024年，随着部分历史建筑修缮完成及北侧商业体竣工，项目一度释放当年全面开放的预期，但最终并未兑现。进入2025年，市场上逐渐传出原有商管团队发生变化的消息。关于瑞安何时退出实际运营、合作关系为何发生调整，相关各方至今未发布完整说明。

但可以确定的是，百子亭从来不是一个普通项目。

△项目前期效果图

它同时叠加历史建筑保护、复杂空间改造、商业业态导入、公共文化功能等多重命题。历史风貌区项目普遍面临建筑空间非标、改造周期长、经营面积受限、招商适配难度大及投资回报周期较长等挑战，任何一个环节发生变化，都可能影响项目整体推进。

从这个意义上看，百子亭九年来的坎坷，也是国内历史街区商业化更新普遍面临的困境：建筑修缮、立面更新只是城市更新的前半程；能否导入适配的内容、品牌与运营机制，才决定老建筑能否真正“活起来”。

02

15年长租落定

百子亭迎来德基入场

2026年4月，曾有市民询问百子亭商业最新进度，以及商管公司是否仍为瑞安。官方当时回复称，项目正处于招商运营筹备阶段，开业时间及商管团队将在后期通过官方渠道发布。

如今，德基成功摘牌，意味着这场延续多时的运营方悬念终于有了明确答案。

此次官宣不同于过去数次开业预告。最直接的变化在于，百子亭一期的后续运营主体不再停留于市场传闻或筹备意向，而是通过公开挂牌程序正式落定。

从交易结构看，资产方通过市场化招租，提高国有资产使用效率；运营方则需要持续投入品牌资源、空间改造和内容运营，并通过长期经营实现回报。15年的租赁周期，为德基预留了长期塑造项目、培育市场的空间。

对百子亭而言，这种长期合作机制尤为重要。历史街区型项目很难依靠短期招商和开业爆发迅速形成稳定收益。非标建筑、文保要求、动线条件及业态适配，都决定其需要比标准购物中心更长的调整和培育周期。

15年长租意味着，德基的任务不只是“把项目开出来”，还需要对后续资产价值提升承担长期责任。长期利益的绑定，也进一步提高了项目重启的确定性。在赢商网看来，这次合作不只是为一个商业载体寻找运营方，更是玄武区推动国有资产提质增效、引导社会力量参与历史资源活化利用的一次市场化实践。

德基集团长期从事城市商业运营，在历史建筑活化、文化场景营造、文商旅业态统筹运营上积累了丰富实践经验。本次“强强联手”，将依托片区深厚历史文脉，一体推进片区更新和产业焕新，实现城区形象提质、产业发展提速和文旅质态提效，加速推动环玄武湖片区有机更新。

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不再复制“新天地”

转向德基式非标商业？

比运营方变化更值得关注的，是百子亭未来定位随之呈现出的新方向。

据悉，项目将以核心IP“玩物舱”为载体，打造集艺术品研发、展览展示、交易销售于一体的沉浸式文化生态场域。依托德基集团雄厚的艺术资源积淀，以首店首发为核心引擎，融合策展型零售、数字文创互动与体验式消费模式，构筑“商业+艺术+科技”多维共生的创新空间。

业态覆盖原创设计作品、数字文创产品、博物馆IP联名衍生品、手作研学体验、复古藏品交易等板块，搭建层次丰富、联动共生的完整文化消费链条，推动文博体验与潮流消费深度交融。

这意味着，百子亭接下来的发展逻辑，不再是复制一个南京版“新天地”，而是探索一套更具辨识度的非标商业模式。

相较于标准购物中心，百子亭不具备依靠大体量、标准铺位和成熟主力店快速起势的条件。它更需要运营方以内容重新组织空间、以文化连接消费，并通过持续策展与产品更新维持项目的新鲜感。

过去，德基最为行业熟知的是其在高端购物中心领域建立的品牌号召力与经营能力；百子亭则是一座历史街区型、文化导向型的非标项目。由成熟旗舰商业走向历史资源活化，由自有商业运营走向城市更新项目的能力输出，考验的是另一套更加复杂的逻辑。

赢商观察

将百子亭放回南京城市更新的整体坐标中，其承担的显然不只是一个商业项目的开业任务。

作为玄武老城有机更新示范样板，百子亭片区深入践行人民城市理念，高质量融入玄武全区“一路四环” 城市更新行动布局，坚持以新业态、新场景、新模式为发展驱动力，顺应国际消费升级趋势，持续优化片区综合功能布局、提升特色消费供给能级。

按照官方规划，项目全面运营后，将进一步丰富环玄武湖片区城市客厅内涵，融合古都文化、现代人文与“山水城林”自然风貌，打造承载金陵文脉底蕴、彰显国际化消费气质的主城特色消费地标，为玄武建设有品质的山水人文区、推动市区文商旅产业高质量发展提供坚实支撑。

德基的入场，无疑提高了百子亭重新启动的确定性。但距离项目真正开业并稳定经营，仍有多道难题需要跨越。

目前官方尚未披露明确开业时间，此次挂牌范围也主要指向一期后续运营。项目招商进度、南北片区联动方式及二期后续安排，仍有待进一步明确。

更现实的考验在于，艺术策展与首店首发能够为项目制造差异化内容，但商业最终仍要回答客流、复购及长期盈利等问题。只有当文化内容、空间体验与商业交易形成稳定闭环，百子亭才能真正完成从网红项目到成熟商业的跨越。

在笔者看来，更值得期待的是，这一变化对南京商业的意义。

南京并不缺历史资源，也不缺大型购物中心，但真正能够将历史文化、公共空间、商业消费与长期运营有效结合的项目仍然有限。百子亭所处的环玄武湖片区，既拥有稳定的本地消费客群，也具备承接文旅流量的潜力。

如果德基能够真正激活这片沉寂多年的历史空间，百子亭有机会补足南京核心城区非标商业、文化消费与夜间社交场景的供给，也可能为历史风貌区从“保护展示”走向“活态运营”提供新的实践样本。

德基入场，能否真正结束这场持续近9年的等待？赢商网将持续关注。

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