“土地调规”批量落地，上海、广州等住宅地块成交调规占比过半，“商转住”挑大梁

城市发展进入存量提质新阶段，土地市场的供给逻辑已然改写。重点城市规划调整地块成交占比持续走高。机构监测数据显示，2026年1—7月，上海、广州、深圳等城市成交的住宅用地中，调规地块均超半数。

业内多方向《华夏时报》记者分析表示，本轮大规模土地调规是市场、财政与城市发展多重因素叠加的结果，既能优化新房供给、修复土拍热度，也可能加剧行业分化，同时公共配套承压、利益协调困难、区域性房价波动等潜在问题仍需警惕。

对于大量出现的“商改住”案例，专家分析指出，很多城市一定程度存在商办供应过剩的问题，而核心地段住宅需求总体仍保持较高活跃度。“商办过剩—住宅短缺”的二元格局，使得“商转住”成为兼顾市场效率与城市规划的务实选择。

调规地块成市场主流

多方政策指引下，土地调规成为“盘活存量”的核心抓手。二十届三中全会《决定》及2026年“十五五”规划《纲要》均明确提出盘活低效用地，并强调通过完善规划管控、推进土地混合开发及用途合理转换等举措，更大力度支持存量土地盘活。2024年6月，自然资源部等部门发布《关于处置闲置存量土地政策措施的通知》，明确可通过合理调整规划条件等方式处置闲置存量土地。

同时，值得关注的是，土地供给规则迎来重要调整。2026年3月，自然资源部等部门发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。自然资源部国土空间规划研究中心副主任、研究员徐小黎曾公开表示，这一制度设计通过硬约束倒逼地方政府将工作重心转向存量挖潜。

全国多个城市纷纷响应土地规划调整。从近年来供地的情况来看，实际上，调规地块已经占据市场主流。根据中指监测，2026年1—7月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地块为调规地块；广州2026年以来成交的13宗住宅用地中，调规地块超半数；深圳2026年1—7月成交的住宅用地中，同样超半数为调规地块；2026年1—7月，北京成交的住宅用地中，4宗地块涉及土地性质变更，另有多宗地块涉及下调容积率、缩减规划建筑面积、剥离配建等。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，本轮土地规划调整的大规模推进，是宏观经济、地方财政与房地产市场多重压力叠加下的必然选择。

中指研究院方面向《华夏时报》记者分析指出，短期核心优质地块入市有助于修复土拍市场情绪、优化新房供给结构等，中长期或将加剧行业分化格局。同时提示，若这类土地以更低价格成交，或进一步增加房价下行压力，因此当前有序进行土地调规、合理控制土地供给对于稳定房地产市场也至关重要。

严跃进也表示，调规地块或面临公共配套承载力的现实挑战、利益相关方诉求协调不足等方面的问题。他建议建立调规与公共配套的联动评估机制，完善利益相关方参与和补偿机制。

“商转住”为重要方向

具体看来，“商转住”为土地规划调整的重要方向。其中，一线城市的相关动作备受关注。据中指监测，2026年1—7月上海成交的20多宗调规地块中，“商改住”占比约半数。北京2026年以来成交的住宅用地中，丰台万泉寺地块由综合性商业金融服务业用地调整为二类居住用地，同样属于典型的“商改住”地块。

对此，中指研究院方面分析指出，从区域分布来看，中心城区和郊区均有调规地块，中心城区聚焦高价值地块，彰显核心区优质资源优势，郊区多宗住宅地块容积率上限仅为1.05，为企业打造低密别墅产品释放了有利空间。

类似的情况也出现在二线城市中。武汉等城市甚至在“商改住”方面先行一步。记者注意到，2024年以来，武汉土地市场上开始出现大量的“商改住”地块。其中，原武汉长江中心B2地块为武汉首宗已出让存量商办地块收调供商改住，后开发了长江中心住宅组团，获得热销。之后，一线临江的武昌杨园·江南实业地块、欢乐天际TOD商业用地、青山滨江交投地块、永旺旁的经开泰富城地块等也都经历了“商改住”。

武汉“商改住”的地块还将持续增加。据公开消息，2026年以来，武汉多区公示控规修改方案：武汉洪山区拟对主城区A140103管理单元楚平路、康福路1处地块调减1.89公顷商业设施用地，调增1.89公顷二类居住用地；汉阳区拟将铁桥村产业用地规划控制的商业设施用地调整为居住用地，居住用地增加1.33公顷，商业用地减少1.33公顷；经开区拟将沌阳大道与东风大道交汇处以北商服用地调整为住宅用地。

“商改住”的批量出现或是因为商办库存过剩与住宅供给短缺的结构性错配。严跃进表示，很多城市，即便是一线城市，也一定程度存在商办供应过剩的问题，但核心地段住宅需求总体仍保持较高活跃度。从实际效果来看，“商办过剩—住宅短缺”的二元格局，使得将低效商办用地转为住宅用地，成为兼顾市场效率与城市规划的务实选择。