中国金茂，按下重启键

文/十一弟

中国金茂又开始在大本营撒钱了。

昨天，位于北京海淀区的四季青西冉地块拍卖，起始价86亿。

现场来了五家央国企及联合体，大家轮番举牌，足足鏖战了130轮。

中国金茂笑到了最后——

98亿。

这不是一个小数目。

它刷新了今年北京土地市场的总价纪录，把中海新城刚刚保持了一周的84亿广渠路地王，甩在身后。

溢价率14%，折算下来，平均楼面价6.8万块钱/平方米。

更有意思的是，这块地就在金茂的大本营。

对它来说，北京从来不是一个普通城市。

2009年，金茂拿下了位于北京朝阳区的广渠路15号地块，将其开发成了广渠金茂府。

正是这个项目，让金茂府三个字，成为中国金茂最响亮的招牌。

这一次，它又以98亿代价，拍下了西冉地块，多少有点重返主场的意思。

但如果把时间轴往回拉三年，就会发现——

今天这个敢砸上百亿资金，在大本营拿地的金茂，其实也是从一场大出血里慢慢缓过来的。

2023年，是中国金茂相当难受的一年。

全年营收规模724亿，下滑了13%；

净利润直接亏掉了69亿。

为什么亏这么多——

不是因为金茂突然不会卖房了。

而是以前账上的一些东西，终于要掀开盖子，面对现实了。

那一年，金茂对名下的开发项目，一口气计提了48亿资产减值。

说白了，就是以前拿地开发的项目，成本花了多少钱，账面上是一回事；

现在市场下行，还能卖多少钱，又是另外一回事。

会计准则不相信眼泪，该减值就得减值。

于是，金茂在2023年狠狠地挨了一刀。

这一刀虽然疼，但也有一个好处——

该挤的水分，挤出来了；该认的账，也都认了。

到了2024年，金茂开始回血。

全年营收590亿，下滑了18%，看起来并不漂亮；

但净利润却扭亏为盈，从2023年净亏损69亿，变成了小赚10个亿。

这就很像一个人刚从ICU里面出来，虽然还不能跑，但至少已经能自己下床活动了。

金茂自己也承认，扭亏的重要原因——

一方面是管理费用、销售费用、融资成本下降；

另一方面，就是对名下开发项目计提的资产减值，明显减少。

到了去年，情况又往前走了一步——

全年销售额1135亿元，增长了15%，重新站上千亿规模；

营业收入594亿，略微增长1%；

到手净利润12亿，增长了18%。

今年前7个月，金茂卖了667亿，增长了8%，行业排名升至第七。

于是，一条非常有意思的曲线出现了——

2023年，净亏损69亿；

2024年，扭亏为盈，小赚了10个亿；

2025年，盈利修复，净利润增长至12亿；

今年，销售端继续回暖。

与此同时，金茂干的另外一件事情，也越来越猛——

拿地。

如果说2023年的金茂，是在出清风险，刮骨疗伤。

那么，从2024年开始，它明显又把手伸回了土地市场。

有人专门作了统计——

2024年，金茂花了333亿拿地；

2025年，进一步飙升到了577亿。

两年拿地金额加起来，总共910亿。

这已经不是适当补充几块土地储备了，金茂是真的用力踩下了油门。

尤其是北京。

2023年，金茂在北京一块地都没拿。

到了2024年，终于重新出手了——

它以40亿代价，拍下了位于丰台区的东铁营棚改地块。

这是时隔两年以后，金茂重新杀回北京土地市场。

2025年，金茂联手保利，以逾87亿代价，拿下了位于朝阳区的三间房组合地块。

之后，金茂联手中建智地、越秀地产和朝阳城发，以126亿代价，摘牌了位于朝阳区的平房乡黄杉木店及孙河组团地块。

去年，它还跟厦门建发一起，以21亿的代价，在丰台区拍下了槐房新宫旧改地块。

今年，先是在四月份，花了21亿代价，拍下了位于朝阳区东坝乡单店地块。

这次拿下的西冉地块，是金茂今年在北京摘牌的第二块地，也是一次更大的手笔。

简单算下来——

从2024年到现在，金茂已经在大本营拿到了六块地，总土地款393亿。

按照实际权益比例计算，它需要承担的土地款，大概是252亿。

它是在用真金白银向市场宣告，自己重新回到了大本营。

金茂这几年的变化，并不只是在土地市场上撒钱更猛了。

人，也换了一拨。

2023年，陶天海升任中国金茂执行董事兼首席执行官。

一个多月后，在上市公司干了十年首席执行官的李从瑞，辞去了只干了一个月的董事会主席。

一把手的位置，由母公司中国中化空降过来的张增根接任。

去年，张增根到龄退休，董事会主席正式交棒陶天海。

短短两年，金茂经历了三次一把手的更替轮换。

这套班子变化，其实很有意思——

张增根是典型的中化体系老将，在中化工作了三十多年。

2023年，中国中化派他到金茂，更像是带着母公司的风险管理和经营管理经验，来给这家央企地产商做一次全方位体检。

陶天海，则完全是另一种人——

他早在2000年就加入了金茂，从企划部经理、战略规划部总经理、成本合约总经理一路干上来。

后来升任副总裁，被派去掌管华东区域。

靠着上海、杭州、宁波、苏州等几个城市，把华东做成金茂的大粮仓。

2023年，陶天海从华东区域调回北京，接替李从瑞，出任首席执行官；

去年，他更进一步，接棒到龄退休的张增根，坐到了董事会主席的位子。

所以，现在的中国金茂，在某种意义上，已经进入了陶天海时代。

陶天海坐稳一把手以后，他干的第一件事，就是改组织——

去年，金茂直接取消原来的区域层级，从总部-区域-城市三级管控模式，调整为总部-地区的两级架构。

相应地，之前的5大区域、20个城市公司，调整为现在的14个城市公司与6个事业部及片区。

总部和一线之间，砍掉了一个层级。

意思也很简单——

别开那么多会了，也不再需要中间传话管理了；

项目上的事情，离客户近一点，离市场近一点，离钱近一点。

相比金茂过去相对稳健、层级比较完整的管理模式，组织变化不小。

这些变革，最终要落到一个地方——

土地能不能拿对，项目能不能赚钱。

所以，过去三年里，金茂其实做了两件看起来有些矛盾、实际上很一致的事情——

一边是在清理老项目，处理历史包袱；

另一边，在北京、上海这些核心城市，重新买地。

左手做减法，右手做加法。

用金茂自己的话说，其实就是八个字——

盘活存量，做优增量。

这就好比一个人搬家——

老房子里的破家具，能丢的丢，能卖的卖，旧账先算清楚；

然后，再掏钱去买一套新的，重开炉灶。

2023年，金茂对名下开发项目一次性计提48亿资产减值，像是给过去几年的粗放扩张，作了一次结算。

2024年以后，它连续在北京、上海加仓，则是为接下来重新上路，储备弹药。

2025年，金茂新增补充了21块土地，总地价577亿。

其中在上海、北京两个城市，拿地金额就有379亿，占比三分之二。

这也解释了为什么昨天它又在北京砸了98亿，豪横地拍下了西冉地块。

这显然不是脑袋一热，突然上头。

站在金茂的立场上，重新押注核心城市的土地，已经酝酿了一两年。

在经营层面，金茂的一番折腾调整之后，也确实有点东西可以拿出来吹——

2025年，销售业绩重回千亿规模，增长了15%；

新项目的平均首开周期，压缩到了5个多月；

有些项目，甚至做到了拿地、开盘、清盘，能在一年之内完成。

当然，几百亿的土地款砸下去，不是赌运气、买彩票。

尤其是西冉地块这种地王级别的项目，拿的时候很风光。

对账的时候，才是真正的考验。

三年前，金茂对名下开发项目一次性计提48亿资产减值时，已经证明过一件事——

房地产行业最贵的东西，从来不是抢地王的新闻标题；

而是两三年以后，财报里那一行刺眼的资产减值。

昨天的98亿土地款，手上一举牌就花出去了。

但究竟是王者归来，还是伤愈复出后的一场大考，现在还很难讲。

但至少有一点，是很清楚的——

人换了，组织换了，土地换了，利润表也从亏损转向了盈利。

然后，它一转身，又在大本营拍了一块新地王。

如果说过去几年里，金茂是在给自己刮骨疗毒、剜肉补疮，做系统更新。

那么昨天拿到手的西冉地块，就是它按下的那个按钮——

重启。

电脑重启只需要几十秒。

而金茂这一次，花了三年，代价是98个亿。