热点评论 | 两日五宗地揽金154.28亿！金茂近百亿夺海淀“双料地王”

8月11日至12日，北京土地市场迎来一波密集出让——五宗涉宅用地轮番登场，总成交金额达154.28亿元。

然而，两天的市场表现判若云泥。8月11日，房山良乡大学城、顺义后沙峪两宗地块均以底价平淡收官，合计收金仅16.63亿元；8月12日，海淀、石景山三宗地块则上演了一场“抢地大战”，总成交金额高达137.65亿元。中国金茂以97.61亿元竞得海淀四季青地块，一举夺得2026年北京总价与单价“双料地王”；招商蛇口以15.04亿元拿下石景山苹果园地块，溢价率高达23.48%；中海新城则以25亿元底价摘得石景山刘娘府地块。

短短两天，北京土拍市场用真金白银画出了一道“冰火两重天”的分界线。

表1 8月11-12日北京市土拍成交信息

数据来源：克而瑞研究中心整理。

01

8月11日：底价平淡收官，冷热分化下的各取所需

8月11日，北京土拍市场迎来两宗住宅用地的出让。与近期多场土拍的激烈竞逐不同，这一天显得格外平静——两宗地块最终均以底价成交，合计收金16.63亿元。

房山良乡大学城：电建地产9.56亿“填空”

房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028地块，土地出让面积48335.56平方米，规划建筑面积71500.19平方米。地块包含住宅和商业两部分，住宅容积率1.7，限高45米。电建地产以总价9.56亿元竞得，成交楼面价13371元/平方米。剔除商业配建后，纯住宅楼面成本约1.7万元/平方米，比相邻的中建房山·国贤府（2023年成交楼面价22029元/平方米）低了近5000元/平方米。

地块最突出的卖点是交通——距离地铁房山线良乡大学城站不到200米。不过，房山区整体新房库存偏高，根据克而瑞统计数据，截至2026年7月底，房山区商品住宅库存面积超88万平方米，去化周期超40个月（根据近12个月平均去化速度计算），远高于全市平均水平。板块内多数新房售价集中在3万—3.6万元/平方米。加上本宗地捆绑了约1.5万平方米的商业，需要开发商同时具备住宅开发和商业运营的双重能力。电建地产在北京虽有过多个项目操盘经验，但商业部分如何与地铁客流有效联动，仍是一道需要认真作答的考题。

顺义后沙峪：银盛泛美7.07亿跨界拿地

另一宗位于顺义后沙峪的顺义区马头庄村SY00-1801-0503地块，由北京银盛泛美房地产开发有限公司以7.07亿元底价竞得，成交楼面价22313元/平方米。天眼查APP显示，北京银盛泛美控股股东为辽宁银盛水泥集团——水泥企业跨界拿地，为这场平淡的土拍增添了一丝看点。

该地块纯住宅属性，无配建，占地仅2.64万平方米，建筑规模约3.17万平方米，容积率1.2，限高30米。体量精致，形态方正，天然适合打造洋房或叠拼类低密产品。市场消息显示，该地块将由龙湖龙智造代建。北侧一路之隔的懋源云纪楼面价高出约4400元/平方米，网签均价约6万元/平方米。相比之下，本宗地的保本售价有较充裕的弹性空间。

不过，后沙峪板块低密产品市场分化明显。懋源云纪虽然与本地块仅一路之隔，但主打大面积段产品，目前去化率不足30%。银盛泛美+龙湖的组合如何在产品定位上找到差异化突破口，将很大程度决定项目的去化成败。

02

8月12日：地王横空出世，单日收金137.65亿

如果说8月11日是“热身”，那么8月12日才是真正的主场——三宗地块总起始价122.73亿元，最终全部成交，合计收金137.65亿元。

海淀四季青：金茂130轮夺“双料地王”

海淀四季青地块无疑是这场土拍的绝对焦点。地块处于西四环至五环间的四季青板块西冉片区，紧邻地铁12号线四季青桥站，周边麦德龙、金四季购物中心等商业配套成熟。总用地面积约8.5万平方米，总建筑面积约14.26万平方米。住宅部分容积率仅为1.6，建筑高度控制在25米；另有一宗商服用地，建筑规模3.19万平方米，需配建社区养老、文化、体育等公共服务设施并无偿移交。

85.55亿元的挂牌起始价，使其在开拍前就已锁定2026年北京起拍总价最高宅地的席位。截至现场竞拍前，线上已有5轮报价。现场共吸引中国金茂、保利发展、中海、招商蛇口，以及华润置地+越秀地产联合体等5家房企及联合体报名——17.11亿元的竞拍保证金已将绝大部分中小企业拦在门外。

线下竞价阶段，先是中海与华润+越秀联合体展开角逐，竞价节奏缓慢。当报价达到96亿元左右时，中国金茂开始举牌加入战局。此后，金茂与华润+越秀联合体上演巅峰对决，举牌速度明显加快。经过130轮现场举牌，中国金茂最终以97.61亿元成功竞得，成交综合楼面价68444元/平方米，溢价率14.1%，其中住宅部分楼面价达8.81万元/平方米。

值得一提的是，就在一周前（8月5日），朝阳广渠路地块刚刚以83.99亿元刷新年度总价纪录。短短一周之内，北京总价地王纪录两度被刷新。

从市场层面来看，海淀区时隔八个月再度供地，地块稀缺属性突出。但该地块与区域内在售的保利熙瑞（拿地楼面价7.84万元/平方米）将形成直接竞品关系。保利熙瑞于今年6月开盘，目前网签均价约11万元/平方米。金茂此番拿下的地块住宅部分建面约11万平方米，未来可售货值约为保利熙瑞的2倍。其定价策略与去化节奏，将真实检验海淀核心区高端改善市场的承接力。

石景山苹果园：招商蛇口216轮高溢价突围

如果说四季青地块是“总价之王”，那么石景山苹果园地块则是当日的“竞价之王”。

该地块邻近1号线、6号线和S1线三轨换乘站苹果园站，交通枢纽优势显著。用地规模19837.54平方米，地上建筑规模41858平方米，限高60米，容积率2.11。地块在开拍前已收获5轮线上报价，现场吸引中国金茂、中海新城、招商蛇口、保利发展、越秀5家竞买人参战。现场竞价轮次多达216轮，成为当日竞价最激烈的一宗。最终，招商蛇口以15.04亿元斩获该地块，成交楼面价35931元/平方米，溢价率高达23.48%。这也是石景山区近三年来首宗溢价成交的宅地。

从区位条件来看，该地块1公里范围内三轨交汇，京西大悦城、喜隆多购物中心等商业步行可达。交通枢纽与成熟商业的双重赋能，是吸引房企高溢价争夺的核心逻辑。

石景山刘娘府：中海新城底价25亿落子“大本营”

与上述两宗地块的火热场面形成鲜明对比，石景山刘娘府地块的出让波澜不惊。该地块规划建筑面积59060平方米，容积率仅为1.1，起始价25亿元，起始楼面价42330元/平方米。最终，中海新城以底价25亿元收入囊中。

这也是中海新城时隔14个月重返石景山“大本营”。作为石景山市场的深耕者，中海新城在该区域已形成品牌溢价与客户积累，此番底价拿地可谓是精准补仓。1.1的超低容积率，预示着该项目未来大概率将打造低密高端改善产品。在当前石景山核心区宅地日益稀缺的背景下，底价成交为中海新城后续的产品打造预留了充足的利润空间。

03

市场观察：冰火两重天背后的分化逻辑

8月11日至12日连续两天的土拍，呈现出截然不同的市场面貌。这种“冰火两重天”的背后，折射出当下北京土地市场的深层逻辑。

核心逻辑一：区位决定热度。11日成交的两宗地块分别位于房山良乡和顺义后沙峪，均处于五环之外，交通配套与城市资源的成熟度与12日的海淀四季青、石景山苹果园不可同日而语。12日成交的三宗地块全部位于中心城区及轨道站点周边——海淀四季青紧邻地铁12号线，石景山苹果园更是三轨交汇。房企对核心区位的追逐，本质是对确定性安全垫的追逐。

核心逻辑二：优质地块从来不缺买家。海淀四季青地块85.55亿元的起拍价，已将绝大多数中小房企挡在门外，但仍有5家头部房企及联合体携17.11亿元保证金入场角逐。石景山苹果园地块216轮的竞价轮次，更是创下近期北京土拍的新高。头部房企对核心城市优质资产的配置意愿依然强烈。

核心逻辑三：底价成交不等于没有机会。11日的两宗底价地块各有看点——电建地产在房山良乡以低于周边近5000元/平方米的楼面价拿地，利润空间充足；银盛泛美联手龙湖龙智造切入顺义后沙峪低密赛道，地价成本同样具备后发优势。在核心地块争抢激烈、溢价高企的背景下，“错峰拿地”正在成为部分房企的理性选择。

核心逻辑四：区域库存与去化仍是隐忧。房山区整体新房去化周期超40个月，远高于全市平均水平；顺义后沙峪板块低密产品去化冷热分化明显；海淀四季青地块未来将与保利熙瑞形成直接竞争，而后者的网签去化率目前尚不足20%。拿地时的热情，终究要接受销售时的检验。

IN THE END

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