高新76%小区，涨价了~

8月最新房价数据显示，合肥高新区89个二手房小区中，环比7月上涨的有68家，较上月多出38个，占比76%，回温信号明显。但同期合肥全市二手房8月均价10587元/㎡、环比微跌0.17%，高新板块的表现与全市大势形成对照。

NO.1 |壹

又一波行情，高新走在前面

又一波行情，高新走在前面！

8月最新数据正式出炉！

高新区二手房8月均价12693元/㎡，环比上月上涨7.51%。在统计的89个小区中，8月最新房价环比7月上涨的有68家，比上个月多了整整38个小区，占比76%，抬头趋势非常明显；下跌的小区有21家，占比23.5%。

合肥楼市航拍图

把这份成绩单放回合肥大盘看，对照意味很强：

合肥全市二手房8月均价10587元/㎡，环比上月下跌0.17%，同比去年下跌10.92%

高新区8月均价14794元/㎡，在合肥九区中价格排位靠前

高新板块8月均价12693元/㎡，环比上涨7.51%

也就是说，当合肥整体二手房均价仍在环比微跌时，高新用76%的小区涨价占比、7.51%的板块环比涨幅，走出了独立行情。

插一句：这种"板块强、全市平"的格局，并不是第一次出现。从成交量看，7月合肥二手房成交6341套，环比下降5.06%、同比上涨18.75%；8月1-10日成交2386套，同比涨幅12%——量是价的先行指标，先见量后见价，高新这一波，本质上是上半年成交量持续放大的滞后价格反映。

合肥楼市航拍图

涨幅居前的小区，主要集中在两类：一类是蜀西湖、北雁湖周边的改善型产品，如百商澜山墅、幸福里程、万科高第、玥园、悦湖山院等，单月差价多在1000元/㎡以上；另一类是性价比较高的刚需盘，如蜀南庭苑油墩社区、桃园社区、合肥昌河车城小区东区等，差价在1200-1600元/㎡区间。

下跌的小区同样有21家，白帝海棠小区、和庄别墅、御景山庄、阳光御湖苑、圣联香御公馆等跌幅相对靠前。从结构看，下跌主要集中在部分房龄较长的小区、远郊别墅类产品，以及个别此前价格虚高的标杆盘——这说明"涨"不是普涨，而是结构性回温。

NO.2 |贰

蜀西湖、北雁湖，仍是第一梯队

高新这波回温，不是雨露均沾，而是板块间的明显分化。

第一梯队：蜀西湖周边

蜀西湖是高新区核心中的核心，周边集聚了龙湖光年、银城知庐、玥园、祥源城等近年交付的次新盘。这些小区当年开盘时多需摇号，如今二手房价格逐步回归理性区间，8月环比多数转为上涨。以银城知庐、玥园、龙湖光年为代表，除了保利西山林语外，其他几个都是近3到5年内交付，小区较新、产品力尚可，是当下高新二手房中最具承接力的"次新梯队"。

第二梯队：北雁湖周边+科大附中片区

北雁湖沿线以悦湖山院、世茂国风、旭辉湖山源著为代表，产品形态以洋房、叠墅、低密改善为主。世茂国风纯洋房加叠墅的低密度形态，140平洋房目前基本成交价在2万/㎡左右，适合捡漏；旭辉湖山源著作为板块标杆，价格相对稳定。

考虑学区的，科大附中片区是高新教育资源最集中的选择，周边二手房需求具备刚性支撑。

合肥楼市航拍图

第三梯队：方兴大道西一带

望江台、西子曼城两个小区，性价比突出。8月望江台均价15115元/㎡、西子曼城12508元/㎡，对预算有限的刚需而言，是进入高新核心就业圈的最低门槛。

回调明显的板块

部分房龄较长的小区、远郊别墅类产品，8月仍在回调。白帝海棠小区、和庄别墅、御景山庄、阳光御湖苑、圣联香御公馆等，跌幅在1400-4200元/㎡不等。这类产品的问题不在于"高新不行"，而在于产品形态与当下主流需求错配——远大新、低总价、好物业，才是这一轮回温的受益方向。

NO.3|叁

政策底已现，8月1日商转公再放宽

高新二手房的回温，不是孤立现象，而是政策面持续发力的结果。

商转公一年内三度放宽

2026年7月22日，合肥市住房公积金管理中心发布通告：自8月1日起，符合办理条件的异地缴存人，只要其在合肥的个人住房商业贷款是在2024年12月31日（含）之前发放的，均可申请办理"商转公"业务。截至2026年6月末，全市（含省直分中心）个贷率为88.41%，市中心为93.08%，资金面具备持续放宽的条件。

梳理2026年以来的三次重大调整：

4月1日起：本地缴存人"商转公"不再限制原商贷发放时间

6月1日起：异地缴存人2022年12月31日（含）之前发放的商贷可申请办理

8月1日起：异地缴存人可办理年限放宽至2024年12月31日（含）之前发放的商贷

短短半年内，异地缴存人的可办理年限向前推进了整整两年。对高新区大量在2019-2023年房价高位上车、背负高息商贷的业主来说，这是实打实的减负——月供下降直接释放消费和置换能力，进而传导到二手房市场的流动性。

合肥楼市航拍图

信贷环境处于宽松区间

目前合肥全区域已全面取消限购限售，首套房商业贷款最低首付比例统一为15%，个人商业住房贷款利率统一执行3.0%的标准，不再区分首套和二套。首套房公积金贷款首付门槛仅20%。

以价换量，筑底信号显现

从成交量看，2026年1-7月合肥二手房成交4.3万套，同比上涨15%；3-7月价格环比跌幅保持在0.1%以内，6-7月连续2月环比持平，7月同比跌幅收窄0.9个百分点。市场上急售、愿意大幅议价的房东已经出清，买卖双方在淡季进入从容交易阶段。

把政策面和交易面叠在一起看：商转公放宽释放了存量房贷压力，低首付低利率降低了增量购房门槛，成交量的持续放大为价格回稳提供了基础——高新76%的小区涨价，正是这一政策组合在核心板块的率先反映。

NO.4|肆

结语

从8月高新区68个小区涨价、占比76%，到板块均价环比上涨7.51%，再到合肥"商转公"8月1日再度放宽——2026年这个夏天，高新二手房走出了一波独立的回温行情。

对关注高新楼市的读者来说，接下来几个点值得盯：

蜀西湖、北雁湖核心板块的持续性：这一轮回温能否从8月延续到"金九银十"，是检验成色的关键

合肥楼市航拍图

次新梯队的成交量：龙湖光年、银城知庐、玥园这些代表小区的实际成交节奏，将定义高新二手房的价格锚

商转公放宽后的实际效果：8月1日新政实施后，高新区作为高薪产业人群聚集地，异地缴存人办理量能否明显增长

老旧小区的分化走势：21个仍在回调的小区，能否在四季度止跌，关系到高新整体行情的成色

在高新买二手房，建议很明确：先选板块——蜀西湖和北雁湖周边是第一选择，考虑学区看科大附中片区，预算有限看方兴大道西一带；再看产品——预算充足第一梯队考虑旭辉湖山源著、悦湖山院、世茂国风，第二梯队考虑银城知庐、玥园、保利西山林语、龙湖光年，预算不是特别足的可以看看祥源城、蓝光雍锦半岛、祥源金港湾；最后看户型、物业、周边配套，从实际居住体验出发。

楼市的规律从来是量在价先。当高新用76%的占比率先抬头时，春天或许还没到，但冰层确实在变薄。数据会慢慢给答案。