中报营收增5.4％，万物云称：退场是行业的新陈代谢

万物云业绩会现场。受访者供图

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

8月13日晚间，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK，下称“万物云”）披露2026年未经审计中期业绩，成为港股上市物企中首个交出半年报答卷的公司。

报告期内，其实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；受开发商相关业务持续收缩影响，整体净利润同比微降2.1%，但剔除开发商业务影响后核心净利润同比增长7.3%。

8月14日的业绩说明会上，万物云董事长朱保全率管理层，围绕行业退盘潮、技术落地瓶颈、城市更新机遇等核心议题与投资者展开讨论。

利润剪刀差抵达临界点

这份半年报最核心的特征，是开发商业务下滑的拖累效应与市场化业务增长、内部效率提升的支撑作用，正在进入相互对冲的临界点。

业绩数据显示，上半年万物云开发商相关业务收入同比下降27%，对应毛利减少1.36亿元；与此同时，非开发商相关业务毛利增长0.6亿元，销管费用端通过技术提效节约0.7亿元。

一减一增之间，利润端的“剪刀差”已基本收窄。这也使得其在行业整体仍受地产下行余波影响的背景下，实现了核心盈利的边际企稳。

业务结构的持续优化，是经营韧性的来源。报告期内，以住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案为核心的循环型业务收入达173.5亿元，同比增长6.4%，占总营收比例首次突破90%，升至90.8%。

分板块看，作为基本盘的住宅物业服务实现收入109.4亿元，同比增长6.5%。值得注意的是，这一增长是在主动退出139个低效项目的前提下实现。

上半年万物云退出项目对应年化饱和收入7.4亿元，但同时新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元，且新项目中63.5%来自存量市场换签，一、二线城市占比近九成。

商企和城市空间综合服务板块实现收入62.05亿元，同比增长7.9%，其中物业及设施管理服务收入同比增长8.9%。不过受商写市场空置率上升、客户预算收缩、行业价格竞争加剧影响，该板块毛利率同比下滑1.7个百分点至7.1%，成为少数盈利承压的业务线。

AI技术落地带来的费用端改善，是半年报中另一项观察。报告期内其行政开支同比减少4300万元，降幅4.9%，行政开支费用率同比下降0.5个百分点至4.4%。

朱保全于会中向《华夏时报》记者介绍道，上半年AI大模型token消耗达2320亿，对应成本约160万元，财务、人事、客服等领域的智能体已实现全流程审批闭环，直接带动了后台管理效率的提升。

资产质量层面，关联风险的持续收敛是重要信号。截至6月末，万物云持续关连交易收入占总收入比例降至4.3%，创下历史新低；关联方贸易应收款项较2025年末减少2.9亿元至17.7亿元。

对于难以现金回收的开发商欠款，万物云通过抵债资产盘活的方式逐步化解，期末抵债资产余额51.6亿元，以上海滨江万科中心为代表的运营型资产，经改造后商业出租率从34.2%提升至82.7%，已形成稳定的现金流回报。

行业重构进行时

企业层面的结构调整，背后是整个行业增长逻辑的根本性切换。业绩会上，万物云管理层用“退场、技术升级、城市更新”三个关键词，勾勒出当前物业行业的核心变局，而万物云自身的经营动作，正是对这一行业趋势的具象回应。

上半年行业热议的“退盘潮”，在朱保全看来并非行业衰退的信号，而是市场双向选择、优胜劣汰的必然过程。

其将退盘原因归纳为三类：一是开发商存量新盘因房屋空置率高、物业费收缴不足，从昔日的优质增量转为亏损项目；二是过往收并购资产包中，不符合城市战略布局的非核心项目主动优化；三是部分业委会项目因承诺的维修资金、设备大修等事项无法兑现，导致难以正常运营。

“过去行业比谁管得多，现在要看谁管得稳、收得回、留得住、赚得到。”万物云副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华对《华夏时报》记者表示，主动退出低效项目，短期会影响规模数据，但长期来看是行业从粗放扩张走向质量经营的必经之路。

数据显示，万物云上半年退出的139个项目，可帮助其实现税前利润扭亏3200万元，这种“断腕式”的结构调整，正在头部物企中形成共识。

比退盘更值得关注的，是行业技术升级面临的共性瓶颈。管理层直言，当前物业招投标普遍采用的“数人头”履约评判方式，正在制约AI与机器人技术的效率转化。

这种模式下，甲方以在岗人数作为服务定价与验收的标准，即便企业通过技术手段提升了效率、减少了人员配置，也难以转化为定价优势与商业回报，甚至会被质疑“减配降标”。

截至6月末，灵石系统已签约租赁1339台，覆盖万物云八大业态，平均交付周期16.7天，目前仍处于商业化验证阶段。

而城市更新与完整社区建设的政策导向，则为行业打开了新的长期增长坐标。

与会管理层认为，“十五五”规划下的老旧小区改造、完整社区建设、城市精细化管理等方向，将物业服务从传统的“红线内四保一服”，延伸到了连片城市运营的广阔场景，物业企业的角色也从小区服务商转向基层治理的执行枢纽与社区便民生态的枢纽。

这一方向恰好与万物云推行多年的蝶城战略形成契合。目前其已布局708个蝶城，通过连片管理提升运营效率，并依托社区触点延伸房屋经纪、装修、修缮等居住资产服务。

上半年，万物云居住相关资产服务实现毛利2.1亿元，同比增长9.5%，毛利率达23.2%，显著高于基础物业服务，成为第二增长曲线的重要组成部分。