上海楼市分化的三类牺牲品

上海房价怎么走争议很大，不管你说继续往下还是反弹，都会被人批得体无完肤

如果你说房价会分化，基本没人抬杠

因为这不是预测，而是正在发生的事实

今天我们聊聊分化的牺牲品

01

新房背刺

新房背刺会影响全市，谁也逃不掉

不过背刺程度不同

新房背刺三把刀：产品升级、房价不涨、超量供应

产品升级避不开，全上海新房都希望跟二手拉开代差

新房价格、供应量每个地方差距很大，冲击力度完全天差地别

有些地方做的还不错，比如徐汇，新房不断上升，由2020年的103064元/平上涨到今年的162272元/平，托住了楼市

看全区数据有人说不严谨，每年上市的新房位置不一样，价格肯定有区别

2020年徐汇天悦开盘价9.98万元，鑫耀中城首开 10.33万元

最近附近的土拍可售楼面价超过了11万，新房上市极有可能超过16万

徐汇新房的拔高，实打实的

有了新房的不断上涨，二手房就有了托底，这几年徐汇的次新二手降幅不大

当然新房只是影响房价的因素之一，环二初步梳理，至少有八个维度决定房价走势

比如经济发展好，也是徐汇房价坚挺的原因

只是新房供应权重越来越高，即使经济强势，如果新房不涨、新房超供，二手房也会被打垮

其实徐汇新房也不少，好在产品梯队好，800万-5000万的都有，避开了同质竞争，冲击力度相对小一些

只看经济增速，大虹桥比徐汇还强，过去五年核心指标翻一倍

税收、进出口总额年均增速都是百分之十几

企业总部由73家猛增至283家，按说购买力会爆棚，房价非常稳

但是大虹桥下降很严重，主要问题就出现新房供应

新房供应量毫无节制，产业导入的人口还不如新房套数多

而且房价10年不涨，谁去高位接盘你的二手？

更可怕的是大虹桥新房同质化，基本都是100平左右的小三房，都要抢同一批客户

这要能涨起来才有鬼

上海十五五规划已经公示，哪些地方未来新房超供也有答案了，后面慢慢帮大家分析

感兴趣的朋友可以公众号后台回复【新房】，我们一对一交流

人口增速放缓、经济增速放缓，购买力增速必然放缓

这时新房一定会成为市场风向标，可能背刺的地方多了去了

比如郊区一旦打开限墅令，现有的叠加别墅全部背刺

新房容积率比你低，可以做纯别墅小区，大花园、大面宽、大间距

你紧凑的叠加别墅卖给谁去

02

买家坍塌

环二很早就说过，买房不要看房子，看房子你永远看不懂

买房最重要的是看人

上海太大，各区都有一些本地购买力，甚至是特点鲜明的“主力买家”

联洋是基金经理后花园，唐镇三兄弟很多业主是张江企业中高管

这些“主力买家”事业上升，房价就上升，反之亦然

2006年股市大涨130%，2007年迎来最大牛市，上证指数达到6124点，中信证券平均工资超过150万

你说联洋能不涨吗

后来金融行业限薪，联洋也随着崩掉

当然有些地方无所谓，新天地买家什么人都有，明星、企业家、富二代，东方不亮西方亮，永远是上海顶级富人区

大部分中环外的板块都跟联洋、唐镇一样，有些固定买家

买家特征越明显，你越要小心，万一这群人不赚钱了谁来接盘

现在提起一个地方房价跌的惨，都说跌回了2016年，十年不涨

你见过跟十年前相比，房价还打半价的吗

安亭红梅小区2016年就卖3万多，去年最惨的时候降到了1.2万

最低的成交竟然只有1.1万

数据来自房见小程序

很重要的原因就是上汽不行了，安亭就靠这一个产业，找不到替代买家

现在上海的产业进一步集聚，特点更鲜明，更容易找到规律

小心那些即将成为下一个宝钢、下一个上汽的行业

也要避开一些老龄化小区，比如虹口的凉城，大部分居民都是老人，产业人口很少

这批老人会集中过世，短期抛盘压力很大，附近没有产业人口对冲

那房子卖给谁去？

从今天开始好好想想，你要买的小区主力买家是谁，未来能接盘的是谁

想不清楚的找环二聊聊

03

规划放弃

我们国家有集中力量办大事的优势，资源流向决定区域生死

当年圆圈画在北外滩，可能就没陆家嘴什么事儿

世博会选在杨浦滨江，徐汇滨江可能就是追赶的那个

四个特区，珠海、深圳、厦门、汕头，汕头发展最差

据说也跟2000年7月的灾难有关，半放弃了汕头开发

2022年后社会发生了重大变化，这个力度各位都感受到了

今年开始，规划部门接受了这个变化，在新的背景下开启了新的规划

各个片区在上海的定位都跟着变化

主要逻辑旧文《上海居民的财富，未来五年再分配》中讲过，大家可以点进去看看

新规划的特点是全面收缩，边界由五个新城，收缩到一环四向，四个片区基本都贴着外环

不仅收缩边界，各区也在收缩“规划”数量

很多地方原来有规划，现在暂时搁置，把资源集中在某一个重点区域

全市范围看，基本取消了副中心的价值，放弃全面拓展，集中到一江一河

八十年代，伦敦借助泰晤士河实现了后工业时代二次繁荣

如今我们面临伦敦当时一样的困境，希望重仓黄浦江，Make Shanghai Great Again

各区也一样，基本保留一两个重点区域，其他地方暂时做发展代价

浦东的航头、新场、宣桥、惠南、老港五大天坑，宝山的北郊未来产业园，松江的小昆山，闵行的梅陇、浦江，虹口的大柏树，普陀的长风等等，都要为全区发展让路

当然很多规划文件里，各个地方定位都很高，都有规划，尽量一碗水端平

做父母的，讲起来都是手心手背都是肉，实际上天下哪有不偏心的父母

不要看他说什么，要看他做什么

上海实在太大，大家关心的区域规划如何，可以公众号后台回复【买房】，单独交流

祝愿大家都能避开分化牺牲区域，买到相对保值的房子