浙江
▶保利·玥玺湾，实景图，广州
18 万/平米，最贵的近 30 万/平米。
更关键的是 —— 这么贵的房子，开盘当天，200 多套全部卖光，总成交金额近 106 亿！
这不是 2021 年楼市最疯的时候，而是去年年底！这也是 2025 年全国唯一一个 "开盘即破百亿" 的楼盘。
这就是广州的保利・玥玺湾。
问题来了：大家手里都有房、市场又这么冷，为什么还有人愿意掏几千万去买？
▶参与保利品质考察行
前几天，趁着绍兴城南的保利・琅悦即将开盘，保利专门组织了绍兴媒体圈近 10 个人，去广州、佛山实地看了一圈，感受下保利造产品的实力。开头说的玥玺湾，就是这次考察的重点。
我现场看完，对它的感觉就一个：这产品几乎不可复制，是独一无二的存在。
先看位置。它落在珠江新城、国际金融城、琶洲三大 CBD 交汇的 "黄金三角" 中心，南向一线临江，正对琶洲会展中心。
▶保利·玥玺湾，区位示意
整个社区抬高 11 米做 "浮岛" 设计，首层住宅起步就超 20 米，相当于普通住宅六、七层，推窗就是珠江和三大 CBD 的天际线。这种地段加江景，在广州就是稀缺存在。
▶保利·玥玺湾，社区景观轴透视 © gad
是最核心的 —— 产品力。
外表层面，就俩字：高级。举几个例子：
归家动线做了三重仪式，二进院那扇鎏金铜门，是国家级非遗大师朱炳仁亲手锻造的，两吨重、约七米五高。人往门前一站，第一反应是自己很渺小。这种仪式感，是我们以前接触过的项目都没达到的高度。
▶保利·玥玺湾，会所前厅柱廊空间实景
摄影IN-FIELD studio
会所里的雕塑、挂画，都是请国内知名艺术家共创的。走进去更像进了一座艺术馆，石材打磨、地面拼花，处处是细节。室内泳池的背景墙，用的是掐丝珐琅工艺。
▶保利·玥玺湾，伞状穹顶泳池空间实景
摄影IN-FIELD studio
样板房里展示的是精装交付标准，全是高奢品牌；层高做到约 3.5 米，一进门，整个气场就不一样。
但真正让我觉得它配得上 "好房子" 三个字的，是里子，是那些看不见的隐蔽工程。
保利给这套体系起了个名字，叫 "八衡" 科技系统。恒温恒湿那些先不讲，就讲几个住在高层的人都懂的痛点。
第一，上下楼噪音。他们在普通楼板之上，加了一公分厚的进口隔音垫 —— 楼上小孩跑跳、拍球，对楼下的干扰会小非常多。
花四五千万买大平层的人，图的是视野，怕的恰恰是高层邻里干扰，这一下，痛点直接解决。排水全部用静音管道，水箱用吉博力的，半夜排水声音都很轻。
▶保利·玥玺湾，地板隔音设计，图源保利发展控股
第二，串味。高层做饭高峰期，油烟顺着公共烟道到处窜。他们在系统上加了负压排烟，油烟快速抽走、不跑烟，体验感就像住别墅。
第三，核心筒结构，户内没有承重墙，只有几根大柱子。什么意思？家庭人口结构变了，房间随便改、随便调 —— 这房子是能 "生长" 的。
▶保利·玥玺湾，样板房展示，图源保利发展控股
所以玥玺湾为什么卖爆？地段加产品力。
为什么大家有房、市场又冷还去买？因为确实有更好的产品在打动人。玥玺湾做到了，到今年 8 月，累计销售已经破 200 亿。
▶保利·玥玺湾，建筑效果图，图源保利发展控股
除了玥玺湾，保利还带我们看了佛山的保利・岭南瑧悦，在顺德北滘新城。
这是保利最新一代的普通高层住宅，跟绍兴城南的保利・琅悦，可比性非常强 —— 都是保利这两年针对市场变化做的调整型产品。
它没有玥玺湾那么高端，但作为普通住宅，用心程度同样超预期。
大门是约 120 米长、8.8 米高的 "卷轴门王"，据说是北滘规格最高的归家门楼；进门照壁，现场介绍说是耗资百万、非遗传承人用大漆加螺钿工艺做的，佛山味很浓。
▶保利·岭南瑧悦，大门实景
会所下沉式庭院，以《高山流水图》为蓝本，叠石理水；园林里还有一座状元桥 —— 复刻顺德状元文化，寓意金榜题名。
▶保利·岭南瑧悦，园林实景
为什么做这些？因为项目跟九年一贯制的华师大附属北滘学校，就一路之隔。当地人对教育、对学区有多看重，开发商就把它直接做进了产品里。
会所里的藏书阁、健身房，园林复刻清晖园的四时美景 —— 都是把普通住宅的标准，整体拔高了一档。
▶保利·岭南瑧悦，会所实景
价格上，这盘 2025 年 7 月拿地，楼面价约 7000元 /平米；今年 3 月首开，均价 1 万 8 到 2 万 3 /平米，开盘当天去化超八成，很快做到佛山成交榜前列。
▶保利·岭南瑧悦实景
价格跟周边二手基本持平。老百姓不是不买房，是要买让他眼前一亮、看得出开发商用心的房子。价格跟二手拉平，为什么不买新房？
反过来看，很多房子为什么卖不掉？最大的原因就是跟二手价差太大，大到客户觉得：为了你这套更高级的房子，多掏这么多钱，不值得。
产品内部，因为佛山新规放开了 30% 阳台率，飘窗、阳台后期调整后，得房率能做到 100% 以上。119 方就能做四房两卫，客餐厅和厨房的尺度都放得开。
而且听说这种新规产品后面政策又收紧了，所以这批很可能就是绝版 —— 自然吸引了不少人下手。
这次看完保利几个盘，我最大的感受是：地价降下来，反而给开发商留出了做产品的安全边际。
岭南瑧悦，地价 7000 多/平米，卖 1 万 8 -2 万 3/平米，中间上万块的价差，跟二手持平还有利润；
玥玺湾，楼面价 6.7 万/平米，卖到 18 万/平米上下，十万的价差，才敢把大师、工艺、科技系统全堆上去，依然有利润。
有利润，开发商才愿意持续拿地、持续造好房子。
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