浅谈：现房销售、40年房贷、全国公积金南京通用...

上周，楼市政策频发，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年；全国封顶预售、现房销售新政正式落地，房地产规则迎来历史性重构。

南京更是适时出台，9月1日起全国范围内的住房公积金缴存人都可以在南京申请住房公积金贷款。

现房时代，利好买房人

但房企将经历一场重新洗牌

在楼市最火的那几年，南京执行过现房销售政策，在土拍阶段即明确现房销售的竞拍要求，主要目的是想以拉高开发商的前期投入，为土地市场降温！

那段时间，各大房企可劲儿的加杠杆，争抢涉宅土地资源，不断扩容土储。然而市场遇冷后，各种资金断裂造成的烂尾、延期项目数不胜数。最终，还是业主们承担了一切！

市场过热时，大环境对前期现房销售政策，并不友好。如今，大批新房卖至交付仍未清盘，现房销售的市场环境已顺理成章。

对于买房人来说，自然欢迎现房销售政策落地，可以最大程度避免延期、烂尾、降标等状况造成的损失。而且，眼见为实的买房逻辑，也可以大幅降低业主的心理压力。

对于开发商来说，过去很多靠地产赚快钱的中小房企或半路出家的房企，生存空间和生存能力被极限压缩。资金实力、融资成本、产品兑现能力、长期经营定力，成为房企生存的核心门槛。

此外，期房时代营销为王，靠效果图、故事、示范区打动客户，优先打造项目展示面。而现房时代，资金要优先投入楼栋主体、土建、园林、公区本体。因此，房企内部，工程、成本、招采、社区运营岗位权重可能扩大。

央企、地方国企融资成本低、资金雄厚，在现房时代，拿地、项目获取的优势进一步放大，行业集中度将进一步提升。

最后，现房销售，可以倒逼开发商提升工艺水平和执行标准，是楼市良性循环的重要支点。

在南京，毫无疑问，中堃走在了众多房企的前面。

无论是江心洲的贤坤花园一期二期，还是老门东的VILLA门东源邸，亦或是即将上市的河西中部——西贤花园、中胜花园。中堃从一开始，便坚持现房销售的理念。

VILLA门东源邸

中胜花园

现房公区+定制内装，没有效果图与交付之间的落差，或将成为南京市场的主流。

这场改革不是普适利好，而是一次剧烈的行业洗牌。

积压土地重回视野，代建项目迎扩张期

现房时代，拿地规模收缩，南京在未来一段时间，可能因开发商谨慎拿地，造成新房土地供应减少。

因此，前期积压的涉宅土地便有了用武之地，代建、存量盘活、代运管理等联合开发方式迎来机会。很多品牌企业不用自己拿地开发，输出管理、产品、运营能力即可。

近5年，南京积压了大量成功出让后，迟迟未上市的土地。尤其是江北，囤积不少三代宅建设标准的高容积率宅地，数年来无人问津。

看得人，着实头皮发麻...

而且，在前期土地没有进入市场转化的前提下，依旧持续出拍出让，基本全是城投城建拿地，越积压、越多。市场正好借机消化一部分前期的土地库存。

江北有不少优质开发商代建的项目，比如：万科的谷翠星岚、映象星潮以及刚刚公开的璞映，绿城管理的金陵江月，还有招商代建的七里江澜府、江核G25/G26项目等。

南京不是没有项目，只是需要更多的房企发力！

房贷期限延长至40年，不单单是月供下降

房贷期限从最长30年延长至40年。 具体期限由购房人和银行协商确定，选择40年期贷款的月供压力将明显下降。

用最直观的真实测算（贷款100万，利率3%，等额本息）

• 30 年：月供 4216 元

• 40 年：月供 3581 元

每月少还635元，一年省下7000+现金流。

对刚需、年轻家庭、刚上车的人来说：手里的活钱多了，育儿、生活、备用金压力直接降低。

但代价很明确：

还满40年，总利息要多付近20万。40年适合短期周转，不适合长期持有。最优用法：贷40年压低月供，3–8年资金宽裕后提前大额还款，只吃低月供红利，不吃高利息亏。

对房企的放款时点延后。此前房贷在项目主体结构封顶后即可发放，但以后要求预售房必须等竣工备案后才能放贷。

这一调整将交付风险从购房人转移到了开发商身上， 从制度上堵住"房子没拿到、房贷照样还"的烂尾困境。

收入偿债比上限从55%提升至60%。 银行允许借款人每月用于还债的收入占比提高至60%，叠加月供降低，可贷额度进一步提升。

带押过户加存量房贷可协商。 二手房交易无需先还清旧贷即可过户，降低交易成本。存量浮动利率房贷利率偏离一定幅度时，借款人可主动与银行协商变更利率或置换贷款；还款困难的还可协商展期、延迟还本。

从此，房地产正在从"高负债、高杠杆、高周转"的旧模式，转向以项目为中心、资金封闭管理的新模式。

全国公积金通用，利好异地投资、年轻人置业

全国范围内的公积金缴存人，在南京购房均可向南京住房公积金管理中心申请公积金贷款，享受与南京本地缴存人同等的低利率（如首套2.6%）和同等的贷款额度。

异地缴存人也能用公积金购买南京的二手房，拓宽了购房者的房源选择，释放了部分因“异地贷不了”而被抑制的合理购房需求，有助于激活南京二手房和新房市场，对稳定南京楼市预期起到积极作用。

降低了跨城置业的制度门槛，有利于吸引全国范围的刚需和改善客群来南京买房，为南京楼市注入新的购买力。

尤其是，三四线城市、小县城甚至乡镇公务员、事业单位的家庭，可以帮助子女在南京置业。公积金不再“沉睡”，提升了资金的使用效率。

今年1-8月，南京新房二手房市场有明显回暖迹象，虽然整体房价没有明显上涨，但成交量的提升是显而易见的。8月底，多轮利好政策连番出台，对楼市传统旺季“金九银十”，是个不小的正向刺激。