广州首宗土地续期，为什么让整个REITs圈坐不住了？

——正文2979字，预计阅读时间3分钟

今年8月18日，广州市规划和自然资源局发了一则通报：凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府批复，续期合同已签订，土地出让金足额缴清。这是广州首个落地的大型商业用地续期项目。

表面看就是一宗土地手续。但通报里有句话被业内反复转发：

“项目原土地使用权2043年到期，剩余年限无法满足不动产REITs底层资产存续年限要求，续期后为不动产REITs申报发行扫清主要障碍。”

图源：谈房pro

由此可见，这宗续期并非“为续期而续期”，而是冲着“资产证券化”去的。一道卡了中国商业不动产多年的硬门槛，在广州撕开了第一道口子。

一、2043年到期，为什么现在就急了？

广州国际轻纺城位于海珠区中大纺织产业核心区，2005年开业，建筑面积约30万平方米，商铺4000余间，汇聚近3000家纺织面辅料品牌供应商，是全国首个“纺织时尚中心”。

下图：海珠区的服装行业是广州乃至全国最具代表性的纺织服装产业集群之一，以中大纺织商圈为核心，覆盖设计、生产、批发、零售及新兴电商全链条。截至2026年，该区域已形成超200万人就业规模、年交易额超万亿元的庞大产业生态（图源：抱朴财经）

项目方此前已明确提出打造“纺织服装面辅料流通型消费基础设施示范区”——说白了，要发REITs。

但土地2043年到期，看起来还有17年，急什么？

因为REITs是把未来几十年现金流打包卖给投资者，估值核心是“未来现金流折现”，期限边界就是土地剩余年限。剩余年限太短，评估机构必须下调终值假设，投资者用脚投票。上交所2025年12月发布的REITs审核关注事项指引明确要求，评估报告必须披露土地使用权剩余期限。

图源：谈房pro

更要命的是旧规：《城市房地产管理法》规定只能在届满前一年申请续期。若等到2042年才办，土地剩余仅1年左右，REITs发行的年限基础根本不存在。已上市的华安百联消费REIT也在招募书中提示风险：最晚一宗土地2044年到期，原土地使用权人“并无自动续约权”。

“并无自动续约权”——这七个字，就是悬在所有商业不动产头上的达摩克利斯之剑。

二、法律空白二十年

《民法典》第三百五十九条写得很清楚：住宅到期自动续期，非住宅“依照法律规定办理”。但依照哪部法律？什么标准？多少钱？《城市房地产管理法》只说“届满前一年申请”“除公共利益需要外应予批准”，续期费用怎么算、流程怎么走、能不能提前申请，一概空白。

空白的代价是真实的。2016年温州一批20年短期商住用地到期，当地最初拟按全额市场价收费，部分成本接近房价三分之一，引发全国性产权焦虑。此后深圳、厦门、青岛西海岸、重庆綦江等地陆续出台局部规则，但或仅限工业用地，或缺乏量化定价，更像是“局部补丁”，始终没有全域通用方案。

不确定性的直接后果是交易冻结。当投资人无法预判续期成本，最理性的选择就是放弃交易。银行缩短贷款年限，买家压价，卖家惜售——万亿级存量商业不动产就这么被“年限”两个字冻住了。

三、广州四个月跑通全流程

其实顶层信号早已释放：2024年7月二十届三中全会《决定》提出“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”，2026年3月“十五五”规划纲要要求“完善工商业用地使用权续期法律法规”。但细则至今未出，操作规则落到地方试点。

广州的速度：

4月15日印发《指导意见》；

4月20日配套《试点方案》；

5月12日公开发布；

8月18日首单落地——4个月。

制度设计有四个关键支点：

一是三类申请通道（到期、提前、逾期），轻纺城走的是门槛最高的“提前申请”通道，企业在运营中期即可锁定续期条件；

二是七折地价激励，商服用地投资强度达标按标定地价70%计收，单次最长20年，不达标不打折且压缩至10年；

三是负面清单划清政府收回边界，除此之外原则上均予续期；

四是全流程有章可循。

不过，轻纺城本次具体续期多少年、缴纳多少出让金，官方并未披露。

四、万亿“定时炸弹”

彭博社8月11日报道，根据戴德梁行估算，中国目前已有超过1万亿元人民币的非住宅物业土地使用权剩余年限不足20年，侨福集团、新世界发展等房企出售相关资产已遭遇阻力。

图源：量子投研

这些物业大多是90年代至2000年代初出让的土地，写字楼、商场、专业市场、工业园区——构成了城市商业不动产的基本盘。广州核心商圈大量成熟物业剩余年限普遍在20年上下，运营得再好，年限过不去，证券化无从谈起，大宗交易也难以定价。

彭博用了“定时炸弹”这个词。也就是说，这种“不确定性”，现在就在影响估值、抵押和流动性。剩余年限越短，资产折损越大；买家越不敢接，市场越冻结。这是一个负向循环。

五、“不搬了”这三个字，值多少钱？

续期获批后，中大纺织商圈商户最直接的反应是：布匹市场不搬了。这个反应比任何REITs分析都真实。

轻纺城是华南最大纺织面辅料展贸枢纽，围绕它形成的中大纺织商圈是广州纺织服装产业链核心节点——从面辅料采购、打样到成衣生产，无数小工厂、档口、设计师在这里完成交易。

产业集群的价值不在砖头水泥，而在生态。几千家商户聚在一起形成的信息密度、供应链效率、信任网络，搬走就散了，重建起码要十年。官方通报明确肯定轻纺城是“支撑海珠纺织产业的核心载体”——这等于给了一颗定心丸。续期稳住的不仅是一块地的使用权，更是一个产业集群的根。

六、首单之后，还有几道关？

掌声之外，还有几个现实问题不容回避。

其一，效力层级有限。广州新规是地方规范性文件，《城市房地产管理法》修订已纳入2026年立法计划，国家统一规则出台后地方方案仍需调整。

其二，“综合评估”仍有自由裁量空间，“增资扩产等合理事由”的量化标准尚未统一。

其三，续期成本本身会影响资产估值，补缴出让金需在REITs申报时披露。

其四，纺织专业市场类REITs尚无上市先例，投资者能否认可还存在不确定性。

说到底，续期是必要条件，不是充分条件。土地年限这道坎迈过去了，能不能发出去、投资者认不认可，最终靠现金流说话。

广州国际轻纺城的续期，本质上回答了一个问题：当中国城市从“大拆大建”进入“存量运营”时代，有期限的土地如何与长期资本对接？

过去商业不动产的价值建立在“土地增值”上——拿地、开发、涨价、出售。增量时代结束后，“持有运营+资产证券化”成了必由之路，前提是土地年限可预期。广州用4个月给出方案。1万亿存量资产持有者都在看：下一个是谁？续期费用能不能通过租金消化？

至少，“能不能续”不再是悬念。真正值得深思的是：当土地使用权从“到期悬而未决”变成“可续期、可定价、可预期”，中国商业不动产的估值逻辑，是否到了该重写的时候？

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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