独家剧透！海珠商业要打一盘翻身仗！

这两天，琶洲接连拍地挂地，海珠商业也跟着火了。

不过，是被大家吐槽火了。

我们的琶洲群友说：整个海珠的商业比较散，没有商圈的概念。

海珠西没有，房价卖到10万+/㎡的琶洲也没有；甚至还有人说，海珠商业还不如南沙……

讲真，海珠商业强不过南沙，倒也罪不至此。

当然问题也是有的，我们之前也讲过，新商业不够旺，老商业又太旧。

问题已经摆在这里很多年了，现在更值得问的是：海珠可以怎么破？

刚好最近，我们从多个渠道了解到一些新动作，照例先把重点拉出来：

1）海珠正在制定商业提升三年行动计划

2）8月中旬，海珠专门成立了商务局，打算整体统筹海珠商业发展

3）海珠正在密集招商，山姆、开市客以及其他国内外品牌都在对接中

3）水系、岸线和湿地，会成为重要抓手

海珠最大的反差

资源顶配，商业散装

我曾经看过戴德梁行给海珠商业资源的一个总结：

海珠是广州少有的能把世界级城市地标、数字经济、千年商贸、滨水生活和城央生态同时装进一个岛里的城区。

广州塔和中国第一展广交会展馆，负责城市排面；

琶洲西区，是广州最重要的互联网总部集聚区之一；

黄埔古港，装着广州千年商贸和海丝文化；

珠江前后航道把海珠围成城央之岛，岛内还有74条河涌；

还有面积约1100万㎡的海珠湿地，是全国超大城市中心城区规模最大的国家湿地公园之一。

但你又会有一种感觉，每个地方单独看都不错，放在一起，却不像一个完整的商业体系。

为什么会这样？

首先，海珠不同板块的发展，根本不在同一个时区。

海珠西发展早、人口密，土地早就被住宅、工厂、市场和街道切碎了。

今天再想腾出大片空间，建一片像天河路那样的连片商圈，才发现没地了，征拆难度也很高。

中大商圈呢，是围绕中大纺织市场一点点自发形成的产业商圈，也很旺。

但对普通广州人来说，中大仍然更像一个“卖布的地方”，而不是一个可以逛街吃饭约会消磨半天的商圈。

琶洲又是另一个极端，先有会展、互联网和总部企业，再慢慢补城市、人口和商业。

所以琶洲看起来人很多，但潮汐效应很明显，商业更多是服务于周边工作和生活的人群。

其次，海珠的商业动线也一直是断的，有商业但没有商圈。

比如说琶醍很好，但是没有带旺琶洲西；万胜围和黄埔古港距离很近，但很多人印象中就觉得黄埔古港很远。

不像天河路，从天环到正佳、天河城，大家不会觉得是在“赶路”，因为沿途一直有东西可逛。

某程度上，动线是决定商业的生死线，因为没有自然动线，再近也是远；没有内容承接，再多人经过也留不下来。

再有，就是缺少新商业IP和场景。

天河路有太古汇、天环、正佳、天河城，全市一半以上首店都往那里走；

白鹅潭，一个太古，一个华润，堪称左青龙右白虎。

那海珠呢，最出名的万达和凯德运营的乐峰，加一个保利广场吧，但这些都是10年前的前辈。

新一代真正能改变区域认知的商业项目，海珠还是缺乏的。

四点破局，海珠翻身仗开打

所以说，海珠现在的计划，就是对症下药。

分几层来讲吧:

首先，是补充链接。

既然陆地空间已经被切得这么碎，那就换一个思路：向水要空间，用水把各个板块重新串起来。

第一条线，是琶洲—湿地黄金水道。

按照“十埠双湾一环”的框架，海珠计划建设8公里科创湾、12.8公里生态湾和10处水岸活力空间。

磨碟沙公园、会展西、会展东、琶洲南、海珠湖，以及海珠湖悦榕庄酒店，都在这条线上。

另一条线，是链接珠江前、后航道沿线的码头。

广州有码头的地方不少，但把客运、文旅、游艇、历史和商业放在一起看，海珠的条件是最好的。

目前海珠大约有16个码头，广州之窗、黄埔古港、太古仓等还是大型码头。

还记得前段时间的“海珠游艇十条”吗？

按照目标，到2027年，海珠将建成160个以上泊位；到2030年前，实现不少于500个泊位的供给，同时推动5个重点码头升级改造。

同期发布的“黄金环·全岛漫游”项目，则准备沿着约47公里环岛岸线，把全岛16个码头串起来。

永兴街、纺织、堑口、鳌洲、海幢、大元帅府等老码头，也会逐步升级，每个码头都要定制不同主题。

这件事的重点，不只是多开几条船，而是让码头从一个简单的上下船点，变成商圈的入口。

如果码头、水道和岸线连起来，这些地方才有机会从一个个孤立景点，变成一条完整的消费动线。

逛完广州塔接着去太古仓，逛完黄埔古港又去琶醍，海珠“岛”的概念会彻底凸显。

其次，补充空间载体。

据我们了解，未来三年，海珠计划新增及提质商业载体80-100万㎡，推动15-20个重点载体升级改造。

覆盖广州塔—琶洲、海珠新中轴、江南西等重点商圈。

80-100万㎡是什么概念？

比珠江新城商圈（77万㎡）还大，相当于5-7个聚龙湾太古里（15万㎡）。

对海珠来说，这一步很重要。

因为有了足够大、足够完整、运营条件足够好的空间，头部运营商和品牌才有可能进来。

再有，补充内容和场景。

空间有了，还得补内容，做同质化的餐饮奶茶店，意义不大，也没有吸引力。

为此，海珠已经把未来三年的KPI列了出来：

引入50-80个新型消费项目、100家以上首店、旗舰店；打造30-50个示范性消费场景。

最近中海大境的NOVO海境天地，就是一个不错的成绩，但接下来会更猛，可以先剧透一下。

沃尔玛社区店海珠首店选址已确定落在太古仓壹号，预计12月底或1月初开业。

山姆、开市客，以及一家首次进入中国的外资品牌，都在与海珠接触，其中和山姆的对接正在加速。

南泰路项目（保利海韵）旁边商业体，基本确定是保利运营，当然海珠会对品牌、业态、体验有要求，定位不能低。

京东创始人刘强东今年最新开设的游艇业务，也有在海珠投资的意向。

琶洲南区约35万㎡的开放式商业街区，也在重点对接国央企运营主体，兴趣很高。

但我觉得，比引进几家大品牌更有意思的，还是海珠准备怎么用水做差异化场景。

之前黄埔涌已经办过琶洲水上运动嘉年华，也尝试过尾波冲浪、摩托艇、皮划艇、桨板等项目。

下一步，海珠准备重点培育龙舟、水上运动等赛事IP，连同岸上的市集、餐饮和休闲活动，不止是珠江夜游，而是可以水上水下一起玩。

工作日怎么玩，周末怎么玩，节假日又怎么玩，都会做不同安排。

因为办一次活动很容易，真正难的是，活动结束以后，大家还愿不愿意再来。

我们还了解到，这条滨水带目前已经邀请专业机构做整体策划，准备从琶洲西区一路延伸到黄埔古港。

还有一个点也很有意思，广交会和琶洲的会展资源，也要往水上延伸。

想象一下，以后新品发布、品牌活动、游艇展示和商务交流，不一定只能关在展馆里，也可以放到码头和江面上。

当然，还有游艇，在一线城市不临海的中心区域做游艇相关产业，海珠是第一个。

最后，是补充运营。

以前海珠做商业，是一个项目一个项目地建；但接下来，会是把载体、招商、岸线、交通和活动放进同一盘棋。

海珠新成立的商务局，其实就是背后的操盘手。

可以期待一下，海珠接下来出台的三年行动计划，估计会有猛料。

过去逛海珠，可能到了一个点，逛完也就走了，未来逛海珠，可能是沿着水岸，一路逛完整座岛。

海珠商业这场翻身仗，已经开打了。