中报观察 | 象屿地产闯关低毛利

观点网 一年前，象屿地产以“增长挑战赛”定格营收净利双增的半年；半年后，象屿地产拐入了业绩上下波动的巷口。

进入2026年，象屿地产的业绩主题从“增长”悄悄换成了“利润”。

根据公司中期报告，上半年营业收入122.75亿元，依旧站稳百亿关口；但房地产销售板块毛利率仅为8.41%，较上年同期19.38%近乎腰斩。

规模的“器”依然锋利，盈利的“刃”却开始卷口。

在房企销售整体下滑13.6%、而上海土拍溢价率屡破三成的2026年上半年，象屿地产走到营收与利润双回调的关口。

毛利率腰斩

2026年上半年，象屿地产实现营业收入122.75亿元，较上年同期的157.00亿元下降21.8%。

其中，房地产销售板块收入119.37亿元，占比97.25%，上年同期为154.30亿元，回调幅度约为22.63%；非房地产销售板块收入3.38亿元，同比增长25.18%。

从结构看，住宅开发仍是绝对主力，象屿地产的商发、物业“两翼”体量尚小。

作为主业的住宅开发营收回落，背后是行业带来的规模被动收缩。对于大部分地产同行而言，销售持续萎缩，新开工和推盘量减少，直接导致当期可交付结算的项目规模下降是共同面对的行业难题。

同处一片海洋，象屿地产营收变动背后，结转项目的减少是收入端收缩的直接原因。

值得注意的是，公司期末存货为417.52亿元，较上年末的477.70亿元下降12.60%。在行业普遍去库存的大背景下，存货的主动压降既是策略选择，也是风险控制的必然。

而与规模仍然能够维持百亿形成对比的，是象屿地产盈利空间的明显收窄。

据公司中期报告披露，上半年房地产销售板块毛利率仅为8.41%，较上年同期的19.38%大幅回落；非房板块毛利率亦由27.83%降至17.02%；整体毛利率则由19.53%降至8.64%。

对于地产板块，象屿地产将原因归结为“公司结转项目差异”；对于非房板块，则解释为“当期成本费用及折旧调整”，后者营业成本同比上升44.03%至2.81亿元。

房地产市场成交规模收缩、价格预期走弱，正持续传导至房企的结转利润，前期高地价项目与当下售价之间的剪刀差，直接压薄了公司的毛利。

换句话说，象屿地产本期8.41%的地产毛利率，很大程度上是“过去的地”遇上“现在的价”的结果。

除此之外，象屿地产利润端也迎来了分化。

根据中报，公司合并报表层面，归属于母公司股东的净利润为-1.79亿元，这也是象屿地产近年来少见的母公司层面半年度亏损。

得益于公司少数股东损益为2.01亿元，合并净利润整体仍录得正数。

另一边的母公司利润表中，象屿地产录得母公司净利润为5.62亿元。这意味着，两份报表中的差异主要来自并表项目公司，不论是合作开发还是单独操盘的项目，象屿地产上半年都要为了项目较薄的利润与开发成本买单。

从非经常性损益来看，公司报告期内非经常性损益总额为0.44亿元，利润总额为2.95亿元，说明本期利润中来自投资性房地产公允价值变动、资产处置等非经常项目的贡献有限，利润主要来自经营本身，却又被少数股东权益“稀释”了。

如今，象屿地产以122.75亿元的营收守住了身位，但“增长挑战赛”的考题，已从“能不能增长”变成了“增长还剩多少利润”。

守成攻防战

财务承压之下，象屿地产在战略与资产布局上的动作并未失速。

据公司中期报告披露，公司秉持长期主义，在“一体两翼”战略框架下以住宅为核心、商发与物业为两翼，业务覆盖上海、江苏、浙江、福建、重庆等区域。

作为厦门市属国企、财富世界500强厦门象屿集团的全资子公司，其国企背景在融资与拿地端提供了支撑。

截至期末，象屿地产总资产795.81亿元，较上年末的876.38亿元下降9.2%。总负债587.55亿元，较上年末的645.07亿元下降8.9%。资产负债率73.8%，较上年末的73.6%微升0.2个百分点。

在行业普遍缩表的背景下，象屿地产的资产负债结构保持了相对稳定。

除此之外，公司期末存货从477.70亿元降至417.52亿元，去化12.60%；合同负债从255.40亿元降至226.43亿元，下降11.34%。

两个数据同步下降，象屿地产期内销售回款的放缓，但已售项目逐步结转也已在循序推进。

报告期末，公司货币资金112.53亿元，其中房地产预售监管资金35.58亿元，较上年末的129.17亿元有所下降，但现金储备仍处于安全区间。

有息债务方面，象屿地产合并口径有息债务余额从278.85亿元降至261.39亿元，下降6.26%。其中银行贷款137.06亿元占比52.43%，其他有息债务110.66亿元占比42.34%，公司信用类债券13.67亿元仅占5.23%。

在开发业务收缩的同时，象屿地产在资产运营端翻开了新篇。

据公司中期报告披露，2026年2月，象屿地产子公司完成收购上海仙乐斯房地产有限公司绝大部分股权。

仙乐斯广场地处上海南京西路商圈人民广场板块，集甲级写字楼、精品商业、文化于一体。

收购事项完成直接推高了象屿地产投资性房地产收入从17.05亿元增至36.12亿元，增幅111.82%。仙乐斯子公司报告期内贡献营业收入0.68亿元、净利润0.21亿元。

通过持有并运营优质核心资产，公司意在获得更稳定的经常性收入，对冲开发业务的周期波动。

加码上海资产运营，象屿地产在“两翼”上下功夫，或许也存有减缓住宅开发运营压力的考量。

公开市场数据显示，2026年上半年上海涉宅用地成交22幅、出让金约521亿元居全国第一，多宗核心地块溢价率突破30%乃至40%，土拍热度“前稳后热”。

但同期上海新房成交约255万平方米、同比下降约15%，成交均价同比下跌约10%，呈“土地热、新房冷”的错位格局。

对重仓苏沪的象屿而言，宅地端的“抢”与新房端的“冷”同时存在，这既是其2025年报中“存货去化跟不上销售结转”隐忧的延续，也是本期地产毛利率承压的市场因素。

今年上半年，象屿地产在土储端出手谨慎。

据不完全统计，公司期内仅获取3宗土地，分别为3月与金茂、东亚新华联合体竞得的上海嘉定新城JDC1-1703单元B06-1地块；6月与厦门轨道、安控联合体竞得的厦门湖里金山2026P09地块，与联发集团联合竞得的厦门集美杏林湾2026JP02地块。

收缩带来的重压或许还将持续，象屿地产8.41%的地产毛利率能否随结转结构优化而修复，存货去化能否跟上，与公司规模能否稳健增长，以及是否可以兑换成利润的弹性息息相关。

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