房屋被法院预查封后,买卖双方协议解除预售合同,法院能否继续执行该房屋？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

房屋被法院预查封后, 买卖双方协议解除预售合同, 法院能否继续执行该房屋？

被执行人购买预售房屋、已完成网签备案及预告登记但尚未过户的，法院依法可以对房屋采取预查封措施，固定被执行人的房屋物权期待权。司法实务核心疑难争议：房屋预查封之后，买卖双方协议解除商品房预售合同，物权期待权归于消灭，执行法院是否仍可继续拍卖、处置案涉房屋？最高院确立核心裁判规则：预查封仅保全买受人的合同债权，合同合法解除、债权消灭后，房屋权属回归开发商，原则上不得继续执行房屋，但司法实践存在对价平衡的例外裁判口径。

裁判要旨

1. 预查封区别于正式查封，保全对象仅为被执行人（购房人）基于预售合同的债权请求权与物权期待权，并非房屋本身的完整物权，房屋所有权始终归开发商所有。

2. 预查封不剥夺当事人合法的合同解除权。买卖双方基于真实意思协议解除预售合同、无恶意串通规避执行情形的，合法有效。

3. 预售合同解除后，购房人的债权请求权、物权期待权全部归于消灭，预告登记依法失效，执行法院不得继续执行案涉房屋。

4. 合同解除后，预查封效力发生转化，查封对象变更为开发商应向购房人返还的购房款，申请执行人可申请执行该退款债权，实现债权救济。

案情简介

1. 购房人与房企签订《商品房预售合同》，足额支付全部购房款，完成网签备案及不动产预告登记，但案涉房屋始终未办理产权过户，所有权登记在房企名下。

2. 购房人因另案对外负债，债权人通过仲裁程序确权，仲裁审理阶段，法院依法对案涉房屋采取预查封措施。

3. 房屋预查封之后、强制执行立案之前，房企与购房人协商一致，协议解除案涉商品房预售合同。

4. 仲裁裁决生效后，债权人申请强制执行案涉房屋，房企以案外人身份提出执行异议，主张排除对房屋的强制执行。

5. 一审法院认定双方解除合同属于规避查封的违规处分行为，判决许可执行房屋；二审高院、再审最高院均改判，认定合同合法解除、物权期待权消灭，房企有权排除执行。

案件来源：最高人民法院（2020）最高法民申2441号

裁判要点及思路

1.厘清预查封的保全边界

预查封的核心功能是固定被执行人的未来物权变动期待权，仅在后续房屋过户至被执行人名下时，方可转为正式查封、处置房屋。预查封不改变房屋现有权属，不限制开发商固有的房屋所有权，也不禁止买卖双方合法行使合同解除权。

2.合同解除直接导致预告登记权利基础灭失

预告登记依附于房屋买卖合同的主债权而存在，属于从权利。案涉预售合同合法解除后，购房人请求过户的债权彻底消灭，依据司法解释规定，对应的预告登记自动失效，购房人自始未取得、也无法取得房屋所有权。

3.无恶意规避执行，解除行为合法有效

本案存在政策调整、项目整改的客观背景，无证据证明房企知晓预查封事实、无证据证明双方恶意串通解除合同、转移财产。当事人合法的合同解除权，不因标的物被预查封而被剥夺。

4.执行路径依法转换，保障债权人权益

合同解除后，房企负有向购房人返还全部购房款的义务。预查封的财产对象随之转换为该笔退款债权，债权人可通过执行该笔购房回款实现债权，不会出现债权彻底落空的情形。

实务要点总结

1.预查封≠正式查封，无权直接处置房屋物权

预查封锁定的是“未来过户可能性”，而非现有房屋物权，只要物权期待权基础（买卖合同）灭失，执行基础即不复存在。

2.解约排除执行的核心前提

必须满足真实解约、无恶意串通、无规避执行三大条件，恶意解封、转移财产的，法院依旧可以继续强制执行房屋。

3.债权人救济替代路径

房屋无法继续执行时，可立即申请冻结、执行开发商应返还的购房款，通过金钱债权执行弥补损失。

4.风险防控建议

申请执行人预查封房屋后，需持续监测合同履行状态，及时冻结购房退款债权，防止债务人与开发商私下结算、转移回款，规避执行。

相关法律规定

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

实务结论

房屋被预查封后，买卖双方无恶意串通、合法解除预售合同的，购房人物权期待权消灭，法院不得继续执行房屋；申请执行人可变更执行标的，执行开发商应退还的购房款。但若存在恶意解约、未返还购房款等情形，法院可根据个案情况驳回排除执行申请，继续处置房屋。

观点一：无恶意解约即可排除执行（最高院主流观点）

预查封仅约束被执行人，不约束开发商；合法解除合同、债权消灭的，房屋回归开发商，法院不得继续执行房屋，仅可执行退款债权。

观点二：未返还购房款，不得排除执行（多地高院平衡观点）

为避免申请执行人“钱房两空”，部分高院裁判认为：开发商未实际向被执行人返还购房款、未将款项交付法院的，不得主张排除房屋执行，防止开发商既保有房屋、又无偿占有购房款项。

观点三：解约不阻却执行，价款优先清偿债务（保守裁判观点）

部分法院认为，预告登记已公示物权期待权，为维护执行公信力与交易稳定，预查封后解除合同不能对抗执行，房屋可继续拍卖，拍卖款优先清偿债务，剩余部分返还开发商。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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