8.31-9.06 周度市场全景-脉冲式量价齐升 板块冷热分化

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2026年第35周无锡商品住宅市场呈现"成交回暖、量价齐升"的阶段性特征，但整体仍处于磨底阶段。

本周商品住宅新增供应1.72万㎡，环比微增1.18%，供应主体仅为云锦天章一个项目入市，房企推盘节奏依旧谨慎。

成交端表现相对亮眼，量价齐升--本周成交2.91万㎡，环比大涨44.78%；成交均价20337元/㎡，环比上涨4.79%，主要受龙湖·峯萃、和居天宸兴塘院、阳光城金科玖珑悦等主力项目集中备案影响。

土地市场方面，本周无锡无宅地供应及成交；开盘端，本周无锡无新盘开盘，亦无地块规划公示。

总体来看，本周成交量价的回升更多是主力项目集中备案带来的脉冲式扰动，市场尚未形成趋势性反转，仍需依托政策托底与需求修复实现筑底企稳。

商品住宅供求价走势

供应：总体低迷，以销定产

本周商品住宅新增供应1.72万㎡，环比微增1.18%，供应主体为单一项目（云锦天章），反映出房企推盘节奏依旧谨慎、供应处于低位，总体低迷，其间多周出现零供应现象，房企"以销定产、控节奏"特征十分明显。

在当前市场环境下，房企普遍采取审慎的推盘策略，避免形成新的库存压力，供应的持续低位也是市场深度调整期的典型表现。

成交：成交量升，低位徘徊

本周商品住宅成交2.91万㎡，环比上涨44.78%，为连续数周下滑后的明显反弹。据克而瑞数据分析，本周全市商品住宅（含普通住宅、别墅）成交套数环比上涨40.76%，成交金额环比上涨51.2%，量的回升得到多维度数据佐证。

结合近15周成交走势（万㎡）：成交量此前从6月高位（如6.94万㎡）持续回落至8月中下旬的阶段低点（1.68-1.97万㎡），本周回升主要由龙湖·峯萃、和居天宸兴塘院、阳光城金科玖珑悦等主力项目集中备案带动，属于备案节奏扰动下的脉冲式回升，尚不构成趋势性反转。

格：结构性拉动，趋势上升

本周商品住宅成交均价20337元/㎡，环比上涨4.79%。结合近15周均价走势，可以看出8月以来均价整体站上2万元/㎡平台。

本周均价回升主要受高单价项目（如梁溪城央里、安居·仁恒·夹城里等）集中备案带来的结构性拉动，并非全市普涨，需警惕成交结构对均价的扰动。

数据来源：CRIC系统

上图显示，供应量长期处于低位波动、多周出现零供应；成交量在 8月中下旬触及阶段低点后本周脉冲式回升；成交均价8月以来站上2万元/㎡平台。

综合来看，本周全市商品住宅在供应低位、单一项目入市的背景下，成交量价虽双双回升，但主要由主力项目集中备案带动，尚不构成趋势性反转，市场仍处于磨底阶段。

区域供求价与存量

本周各区表现分化明显：除惠山区量价齐跌外，其余五区成交量均明显上涨；其中梁溪区受城央里等项目集中备案拉动，成交大幅上涨且成交均价领跑全市：

数据来源：CRIC系统

梁溪区（量价齐升）：本周供应1.72万㎡，为本周全市唯一有供应的区域；成交0.51万㎡，环比上涨197.12%；成交均价28098元/㎡，环比上涨34.60%，为全市最高；存量101.2万㎡。

梁溪区量价大涨主要由城央里集中备案拉动，安居·仁恒·夹城里等高端项目也贡献了较高的成交金额，高端项目的集中入市支撑区域均价领跑全市。

锡山区（量升价跌）：本周无新增供应；成交0.74万㎡，环比上涨63.87%，位居全市成交量第一；成交均价17971元/㎡，环比下滑11.53%；存量79.4万㎡。

锡山区成交由和居天宸兴塘院、和居·天元珑廷、彰泰融创·春岸雅筑等多个项目支撑放量，但因中低价项目占比较高，致使区域成交均价出现回落。

新吴区（量价齐升）：本周无新增供应；成交0.70万㎡，环比上涨74.88%；成交均价16780元/㎡，环比上涨1.27%；存量74.0万㎡，为全市最低。

新吴区成交由龙湖·峯萃集中备案带动放量，该项目同时占据本周成交金额榜与面积榜首位，区域均价基本保持平稳。

经开区（量升价跌）：本周无新增供应；成交0.35万㎡，环比上涨50.30%；成交均价22726元/㎡，环比下滑22.41%；存量90.2万㎡。

经开区成交由阳光城金科玖珑悦等项目带动放量，但因成交结构变化，区域均价环比明显回落。

滨湖区（量价齐升）：本周无新增供应；成交0.35万㎡，环比上涨60.36%；成交均价22913元/㎡，环比上涨19.16%；存量100.5万㎡。

滨湖区成交由山水·云溪里等项目带动，实现量价双升。

惠山区（量价齐跌）：本周无新增供应；成交0.27万㎡，环比下滑46.82%，为全市唯一成交量下滑的区域；成交均价14992元/㎡，环比下滑4.47%，为全市最低；存量78.4万㎡。惠山区成为本周唯一逆势下行的区域。

从各区成交面积占比来看，锡山区25.4%、新吴区24.1%、梁溪区17.5%、经开区12.0%、滨湖区12.0%、惠山区9.3%。

本周成交量向锡山、新吴两大外围板块集中，两区合计占比接近全市半壁江山；而梁溪区凭借高单价项目贡献了较高的成交金额。

总结与后市研判

综合研判：

本周成交量价齐升更多是主力项目集中备案带来的脉冲式回升。从供应端看，本周供应处于低位、仅单一项目入市，市场仍处于磨底阶段；从价格端看，均价上行主要受高端项目结构性拉动，并非全市普涨。因此，本周量价双升尚不能视为趋势性反转的信号，需结合后续供应释放与成交持续性进一步观察。

结构特征：

本周市场呈现"核心区（梁溪、经开）价格企稳、外围区（锡山、新吴）走量"的分化格局。成交量向锡山、新吴等外围板块放量，两区合计占比接近半数；而成交金额与均价则主要靠梁溪区城央里、安居·仁恒·夹城里等核心区高端项目支撑，区域间量价错位特征显著。

政策面：

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会联合出台一揽子重磅政策，涵盖完善商品住房销售制度、现房销售制度性推广、个人住房贷款偿债比例上限提至60%、贷款期限延长至40年等多项内容，覆盖从土地获取、开发建设、市场销售到交付入住的全链条，形成相互衔接的闭环制度体系。

后市预判：

下半年将延续“核心区企稳、外围区承压”的结构性分化走势。 经开区、梁溪区等核心板块凭借稀缺地段与配套资源具备较强价格韧性，新吴区依托产业人口支撑走量，而惠山、锡山等外围区域仍将依赖价格优势维持去化。市场从全面“价格战”转向“产品力+地段+服务”的综合竞争，全面回暖仍需信心与收入预期的实质性修复。

本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；

【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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