直面房地产的几个事实

当你从事一个市场20年，应该说有能力用简单的大白话把市场最重要的问题讲清楚。我的水平还不太够，但在努力尝试。

我们关于本轮房地产大调整究竟是否到底已经有过太多的讨论，这些讨论无一例外的都是为了同一个目的：做出房地产何时到底的预测。但坦白说，这些预测绝大部分都错了。错在方法论上，这促使我认为有必要回到常识去思考，直面一些最基本的大事实、大问题，而不是基于经济与房地产的月度数据而展开。回到最基本的事实与逻辑上来，更加有助于我们这些非常普通的微观交易者对局面做出正确的理解，并且，会说人话。

我认为今天的市场，非常有必要重申以下几个基本事实。我们不要去观点先行，也不要心存侥幸，更不要意识形态化，纯粹谈一下房地产与经济在当前的事实，并基于事实做一下逻辑推演。

第一个要直面的事实，我们的房地产是结构化调整。

结构化对应于周期化，当你说一个市场展开了结构化调整时，其实是在说它的底层逻辑变了，而周期化调整对应的是阶段性起伏。时至今日，我们得承认一点：房地产这一轮的调整是史上最剧烈的，并且主要是结构化的。我从事这个市场分析20多年，1992年以来的房地产历史我也熟谙，但今天的景象我从来没有见过，这是我们这一代人、乃至几代人都没有见过的景象。

到底是周期性波动，还是结构化调整？我早在2023年给出了倾向于后者的判断，这几年来，事实昭然。有周期性，但是主要是结构性。这个结构化包含了很多内容：少子化来临、城市化率到了、房子不那么缺了、居民杠杆率太高、住房保障率太低、土地财政难以为继、房地产估值过高……等等，这些所有问题都集中在一起，共同导致危机爆发，三道红线，只是一个导火索，把时间提前了。

用最简单的一个反证：如果是周期性为主要特征，那么绝不应该会有这么久。市场跌了5年、大量的房产腰斩，还深不见底，这不是周期性——单纯的估值过高而崩塌——可以解释的。如果是周期性为主要特征，那么，2008美国次贷危机可以叫做周期性，但日本90年代房地产大崩塌，不能称之为周期性——那最终意味着一个时代的结束，以及经济增长的全面转型。

使用结构性调整的思路看待，有助于我们更加准确的理解这场大调整——它已经深入调整到了第6年，并且我们需要做好打持久战的准备。理解这一点，我们才能把自己的心态放得更平静，并且能够更好的做好家庭财务规划。

第二个要直面的事实，我们的政策“没走回头路”。

如果你把2022年以来的房地产救市政策梳理一番，一定会发现：无论官方如何表态，剥开表皮看内里，我们的房地产政策实质上就是在按照“长期结构化调整”来处理的。

2022年的房地产救市政策，我简单分为两条线：一条线是2020年之前的严厉的行政监管——“五限令”通通去除，另一条线则是以2023年“14号文”为核心，一路走到最近的“二十二条”——预售改现售。

逻辑可谓非常之清晰明了。去除所有的行政监管，这是破除的部分，而面向未来立下的新的房地产发展模式是什么？就要看“14号文”——构建改善型商品房与配售型保障房双轨制、“新国标”——构建新型土地出让与房地产产品设计、“二十二条”——重新塑造房地产销售制度。

新的政策设计，全部梳理下来，我的理解是一句话：政策层没有再把房地产重塑为“支柱产业”，无论官方曾经如何这般表述过，事实上，动作上没有重新回头。这一点，我认为大部分分析文章都没有意识到，但它的确是最根本的。

新近的“二十二条”相当于历史上的什么？站在历史长河里我简单打个比方，“14号文”对市场的影响相当于1998年的房改文件，而“二十二条”对市场的影响则相当于2003年的“18号文”——该文件在央行121文件紧缩信贷之后快速重新确立了房地产的“国民经济支柱地位”。只不过彼时是正面力挺，此时在反面监管。

假如说政策在根本上把房地产重新塑造为支柱产业，它应该怎么做？毫无疑问，14号文不应该出，二十二条不应该出，相反应该更大规模的推进全国化的全面旧改，以及更加疯狂的卖地、更加疯狂的增加货币供应……

毫无疑问要这样干，但实际上没有，开发量在大幅下降、保障率在提升、产品在两极化、土地财政在快速退场……如果是支柱，普天之下应该找不到这样对待支柱产业的。

这些再明白不过的展示出：政策层的“战略定力”实际上非常之强劲，比你我想象得坚定太多了，房地产事实上不再被视为支柱，市场救市归市场救市，但是整个行业的结构化改革一直都在坚定的推进，这是我们必须要面对的第二重事实。

第三个要直面的事实，不一定是减税。

这里涉及到的已不仅仅是房地产，但是由于土地财政在过去20年宏观经济中的独特地位，它将直接影响到所有人在未来的税负状况，尤其是中产及富人群体。简单说，我个人推断，未来几年，富人无疑、中产可能，面临的税负状况将是上升而非下降的。这一点，也许和大部分市场观点相反。

前7月，国有土地出让金11731亿，同比下降30.8%，创下2021年同期以来的最低收入纪录。与2021年前7月国有土地出让金收入41407亿元相比，前7月土地出让金距离高点下降了……72%。

非常简单的一个结果：土地出让金是过去20年里各地的大金库，没有这个就没有地方建设——你不会看到那么漂亮的CBD、那么干净的地铁、那么宽敞的马路，土地出让金几乎崩塌，地方财政一定是亏空的。我们近些年来看到有那么多三四线城市公交停运、公务员发不出工资、水电涨价……背后的重要因素就在此。

同样非常简单的结果，这里缺了，就一定要有地方补上。地方城市管理者本身也是一个个人组成的，它要补充收入，就会有冲动想办法。用这个常识来梳理2023年以来事实，就一目了然了。2023-2024年，国内爆发跨省查税、“远洋捕捞”，相信许多人还记得。虽然幸好很快被叫停，但问题没有解决。

从更宏观的经济整体视角看，这个没有被解决的问题——地方财政无力支撑——会越来越大。一方面，中国经济事实上已经走到了必须要增加劳动者福利的当口——比如上海最新出台政策，生育费用全免，大家实在是无力卷下去了；而另一方面，土地财政严重失血的各级地方，如何来支持增加福利？这笔钱在原来土地财政丰裕的时候地方都没有给，现在拿什么给呢。给到劳动者增加福利的钱，必须要有来处。

最可能还可以挤出奶的来处就是资产类抽税。因为这既在逻辑上成立，又在事实上可行。

我不太确信今年以来类似837号令、离岸信托新规，与此有无关系。但放到整体的角度看，事实上有没有（可能抽到税）？

是有的。

放眼全球，客观来说，中国在资产类的税务上，的确有空间增税，而且“有很大空间”。比如说，股市交易多年来不征税；比如说，有住宅在出租的人群，基本上是很少备案及纳税的；比如说，遗产征税……等等；甚至说，房地产税开征，虽然因为房地产调整不再提了，但是财政部随时反口相信也不令人意外……

我说的这些，不是我希望，而是，谁更可能会成为未来的演进方向。原因很简单，钱怎么来？穷人、普通劳动者需要增加福利，整个社会的民间投资又很低迷，那钱怎么来呢？基于此，我认为中产以上的群体未来面临的税负状况，更可能是不友好的，吃肉喝汤没份儿，“挨打”一个都少不了（希望这一点我是错判的）。

这一层，对于房地产的未来发展，市场调整的结束，同样也不友好。

这是我认为当前形势下，需要正视、直面的几个事实，作为普通的小散户，我个人主张以此来对房地产的未来进行理解，与决策。事实最终如何走向，让市场和时间来验证。

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