溢价20%拿地不足1年 这家国企就要转手卖出

中房报记者 曾冬梅 广州报道

地方国资1年前买的宅地，正在寻找新的接盘人。

来自南方联合产权交易中心的信息显示，佛山市南海区江隽置业有限公司100%股权（以下简称“江隽置业”）正在挂牌转让，11月13日为公告披露截止日期。

江隽置业是佛山国企——广东南海城建集团有限公司（以下简称“南海城建”）的全资子公司，核心资产为2025年12月25日以约4.8亿元总价、20%溢价率竞得的南海区大三丫A地块。根据土地出让要求，整宗地块须于1年内动工，4年内竣工。但截至目前，该地块仍保持着空地状态。

关于土地开发进度、转让原因等问题，11月9日，南海城建相关人士对中国房地产报记者表示：“不方便透露相关信息。”

据统计，2025年，佛山企业拿地金额排行榜的前4名中，有3名是本地国企，他们拿下的土地有不少至今未动工，后续是去是留亦值得关注。

临广宅地寻第三任买家

江隽置业是2025年12月2日才成立的，由南海城建全资持有，实缴出资800万元。截至2026年9月，该公司的总资产约4.96亿元，其中有4.97亿元为负债，所有者权益-85万元。

江隽置业的100%股权挂牌底价仅812.05万元，但附加的条件不少。如，买方须在18个月内向转让方清偿全部股东借款本金，股权交割满6个月后按季付息，并按项目可自由支配销售回款的50%提前清偿。根据股权转让信息，截至6月30日，南海城建提供的股东借款本金余额约4.88亿元，应计未付利息约880万元。江隽置业持有的大三丫A地块也已办理最高额抵押登记（最高债权额5亿元），用于担保股东借款等债务。

股权交割前，买方须付清股权交易价款及资本金资金成本，签署《债务加入连带共同清偿确认书》，还要提供初始保证金额不低于4.03亿元的保函等。

大三丫A地块是江隽置业的核心资产，总占地面积约2.16万平方米，规划总建筑面积约6.5万平方米，规划用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。这块地的命运颇为曲折，2023年，碧桂园以27.4亿元竞得大三丫改造地块，拿地后一直未动工。2025年，该地块被分为A、B两个地块重新推向市场，其中A地块被江隽置业竞得。

拿地当天，南海城建即透露，大三丫A地块的核心优势在于临广区位优势，未来将打造成多元融合的现代住宅项目，总投资额超10亿元。根据土地出让要求，此地块须于1年内动工，4年内竣工。其《不动产权证书》附记亦载明：“首次转让的，应当按出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。”但截至目前，公开渠道未能查询到该地块的动工及相关投资信息。

11月9日，南方联合产权交易中心的一位工作人员告诉中国房地产报记者，根据转让方提供的资料，大三丫A地块现为空地。至于是否已有意向买家，“目前无法透露”。

土地变现成地方国资难题

江隽置业的母公司——南海城建为佛山市南海区的区属国企，成立于2022年，注册资本30.63亿元，管理资产规模超610亿元，下设城市建设投资、城市运营、建筑施工、轨道交通建设运营、水利建设及水环境治理五大业务板块。

据公开资料，南海城建此前并无商品房开发经验，除了大三丫A地块，该公司还有一个在建的地产项目——“樵山湖畔居”。这是南海区首个配售型保障房项目，总建筑面积约11万平方米，可提供1060套全产权保障房，9月30日刚通过竣工验收。

挂牌文件没有披露江隽置业股权的挂牌原因，仅注明这是10月14日南海城建董事会批准的决议。

南海城建是为佛山土地市场“兜底”的国资企业之一。据普睿数智广佛区域统计，2025年，佛山共成交了39宗涉宅用地，其中顺德控股、佛山地铁等本土国资的拿地宗数占比达到了67%，处于绝对主力地位。本地媒体的统计数据也显示，2025年，佛山拿地金额排名前四的房企分别为保利华南、佛山地铁、顺德控股及禅城城建，本地国企占了三席。

虽然这些国资企业在土地市场降温的阶段发挥了“稳定器”作用，但他们的开发节奏却远远落后于其他市场主体，开工率长期偏低。2022年底，佛山地铁斥资2.16亿元竞得三水西南街道西河路北侧地块四项目，直到2026年才正式备案，预计最快12月动工。2024年12月、2025年7月，该公司又以超过21亿元的总代价竞得北滘西站TOD南北侧地块，至今未有动工消息。

顺德控股亦有不少项目未启动，2022年12月，该公司以23.94亿元的底价竞得北滘潭洲国际会展中心南侧商住地块，总占地约21.91万平方米。将近4年过去，该项目还未有相关建设信息披露。

禅城城建在2024年10月、2025年11月分别拿下了禅城区的2宗四代宅土地，总代价近18亿元。其中，前者约定的开工时间为2026年5月2日，但一直未有施工动静。据当地业内消息，该地块已被列入禅城区2026年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的范围。2025年竞得土地的约定开工时间为2027年5月28日，禅城城建能否如期推进项目建设，仍有待观察。

克而瑞曾在一篇报告中表示，地方城投公司历年拿地项目的开工率均明显低于其他类型房企，因此积累了大量未开发土储。究其原因，一方面是企业的开发能力、专业程度未能同步跟上，另一方面则是源于部分土地本身存在“缺陷”。

根据普睿数智广佛区域的数据，截至11月9日，佛山今年共成交26宗商住土地，均为底价成交，其中有20宗被本地国资竞得，土地变现的考题难度又增加了不少。