北京
北京过往有成交记录的小区一共有9668个，近一年有成交的是7286个。
然后这些小区里，去年底有成交且今年上半年有成交，都满足的小区有2874个。
因为我们算一个小区均价，绝不能拿1套成交就当对比数据，这明显是不客观的。
我又按照"两期各≥3笔"才敢判断涨跌，筛选出来的小区一共是1031个。
您猜怎么着？
请看图。
样本中，有近三分之一的小区，还在继续下跌！
几乎每天直播时，都有人问：
北京房价还会跌吗？
北京房价筑底了吗？
在这个特殊节点，说涨和跌都是不对的。
我们可以这样理解：
北京楼市如果是一辆大汽车，如果极端地把市场分成尾部资产和头部资产（其实还有大量中间带），那么不少尾部资产还在被高估，而一些头部资产仍然被低估（不是房子贵就是头部、房子便宜就是尾部，这是最大误解）。
我找GPT画了一个图，不一定精准，但是基本能目视化这个逻辑：
只有等被低估的资产涨上来、被高估的资产跌下去，这个车的前后“配重”稳了。（①和②完成，③才会触发）
OK，整个北京楼市这辆车，才会继续前行。
是分化吗？
我觉得不能单纯理解为分化，因为分化是无时无刻不在的。
这个问题上，如果精准描述，还是轮动更为贴切。
每一轮楼市下跌→企稳→回升这个过程中，都会有明显的甩尾效应。
这个其实很好解释，因为人们刚刚经历了楼市下跌期的寒冬，都被吓怕了，谁也不会溢价接盘被高估的尾部资产，这个时间节点，能接受溢价的买家主要集中在头部，虽然尾部也有成交，但那都是无奈的刚需而已。
当头部低估被扳过来，被高估的尾部也被扭过来，市场才逐渐正常化后，整个大汽车就突突突开起来了。
在这个甩尾的轮动过程中，确实十分痛苦，因为尾部资产不是刚刚下跌，而是已经跌掉大一块了，这个时候怎么选择，都是极其艰难的决定。
能促进决策的，可能还是比较刚需的改善或者优化需求，尾部资产持有者明确自身定位，权衡利弊，分析数据，就可以做优化置换的决策了。
所以您看这次沙龙标题，我深思熟虑后，起的还是非常严谨的，几个关键词：
“四季度”对北京楼市来说是一个非常重要的时间段；
“有利/不利因素”，市场上不止有利因素在，也仍有不利条件，无论买房还是换房，都要避开这些不利因素才稳妥。
非常建议这次大家都来听听，除了内容深度和精度，这个时间节点选的也非常好，听过之后，您再回去和家人商量做进一步决策，帮助会非常大。
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