“8·28”新政后深圳首宗宅地成交 中海地产溢价超125%拿地

来源：每日经济新闻

9月10日下午3时，编号为B401-0151的宅地在深圳正式开拍，这是“8·28”楼市新政后深圳拍卖成交的首宗宅地。

该地块挂牌起始价11.31亿元，采用“不设上限、竞地价、价高者得”方式出让，吸引了包括中海、华润、招商、建发、中铁、越秀+深业联合体、深振业7家房企，属于清一色的“央国企”阵容。

最终，历经257轮竞价（挂牌线上7轮，现场线下250轮），地块由中海地产旗下深圳市海荣房地产开发有限公司竞得，溢价率125.46%、楼面价约9.81万元/㎡，为2026年深圳成交楼面价第二高的宅地，仅次于此前南山科技园宅地10.86万元/㎡的纪录。

在中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅看来，作为深圳“8・28”楼市新政后首宗核心区宅地出让，本次高溢价成交，印证了央国企对香蜜湖－安托山这一近十年断供高能级板块的价值认可，也向市场清晰传递出核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。

B401-0151地块现场实拍 （图片来源：深圳公共资源交易中心）

片区断供近十年

B401-0151宗地位于福田区香蜜湖街道安托山片区，安托山四路与侨香三道交汇处西北侧。

根据出让公告，地块用地面积5844.41㎡，容积率3.1，计容建筑面积约26002㎡，其中住宅24722㎡、商业1000㎡，建筑限高100米，住宅土地使用年限70年。

地块出让信息 （图片来源：深圳公共资源交易中心）

《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）注意到，这是一宗典型的“迷你”宅地。若按套均200㎡的户型估算，未来可售住宅房源约120套。

但体量小，不代表价值低。

首先是地块“商改住”的出身。今年5月9日，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布公示，安托山地区法定图则10-06地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地。

此次出让地块区位图 （图片来源：深圳公共资源交易中心）

更关键的是地段。地块所在的香蜜湖，是深圳中心城区唯一“平方公里级”连片开发区域，官方定位对标伦敦金融城、纽约曼哈顿，打造“金融+文化+生态”深度融合的城市新客厅。而安托山片区则是福田为数不多的纯粹改善型高端居住区。

交通和教育配套同样亮眼。地块紧邻地铁2、7号线安托山站A口，出地铁即达。教育资源方面，按当前福田学区划分，地块与万科瑧山府、海德园等知名小区同属红岭实验小学、深圳高级中学南校区招生范围，双名校资源是片区豪宅的核心溢价点之一。

周边二手房方面，据房天下深圳数据，地块西侧紧邻的安峦公馆，目前挂牌均价约15.14万元/㎡；不远处的万科瑧山府挂牌均价约17.23万元/㎡，近期在深圳联合产权交易所上架的10套约240㎡房源，起拍单价区间在14.5万元/㎡至17.2万元/㎡之间。

每经记者梳理发现，福田安托山片区上一次出让宅地，还要追溯到2017年12月的海德园地块，当时成交总价53.9亿元。

此后近十年，片区再无新增宅地供应。海德园入市后，2021年至2024年连续四次开盘、四次日光，堪称深圳豪宅市场的“现象级”项目。

中海能否重回深圳区域销售榜首？

每经记者注意到，过去一年多，深圳房企销售榜首一直在中海地产跟华润置地之间交替。

2025年全年，据中指研究院数据，中海地产在深圳区域以215.85亿元销售额，力压华润置地191.45亿元，登顶深圳房企销售榜。

但进入2026年，华润置地迅速实现反超。中指研究院数据显示，今年1月至8月，华润置地在深圳以285.76亿元位居榜首，中海地产以260.09亿元紧随其后，双方差距为25.67亿元。

从土储和项目布局看，双方几乎在每一个核心赛道都正面相遇，而对豪宅盘的开发成为两家企业在深圳区域“硬碰硬”的赛场。

其中，华润置地在深圳的豪宅布局主要集中于深圳湾和前海湾两大顶豪板块。两家企业还联合开发“深圳湾沄玺”项目，该项目是2024年深圳“地王”项目，总地价185.12亿元，由华润主操盘，截至2026年3月累计销售额已达239亿元。

在前海湾，华润置地联合招商蛇口，以86.4亿元、溢价率34.8%拿下深圳观潮地块，刷新前海湾住宅用地总价纪录。该项目2026年4月首开推出222套房源，单日劲销60亿元，去化超95%；此后二开即售罄，三开持续热销，是华润冲击年度销冠的核心货值“弹药”。

此外，华润置地2026年5月以70.45亿元底价拿下龙岗大运原世茂深港国际中心核心地块，向东拓展的意图明显。

中海地产在深圳的布局同样呈现出“多点开花”的局面。除了两者共同开发的深圳湾沄玺以外，中海在深圳湾超级总部基地独立开发了安缇深圳（备案名安缇雅苑），该地块2025年12月经95轮竞价，被中海以31.86亿元斩获，楼面价7.74万元/㎡，刷新彼时深超总宅地纪录，2026年6月30日首开72套全部售罄。

除顶豪项目外，中海还在龙岗布局中海大运玖章、梅林板块打造中海云颂玖章等重点项目。

每经记者梳理发现，双方的较量已从单一项目竞争升级为“顶豪+改善+土储”的全方位对垒：两者共同打造深圳湾沄玺，华润拥有豪宅盘前海湾观潮；中海拥有豪宅盘深超总安缇深圳；华润向东拿下大运超级地块，中海则在福田核心区补仓安托山。

此次中海竞得断供近十年的福田安托山片区宅地，为中海冲击深圳年度销售榜首增添关键砝码。25.67亿元的差距，在一宗核心区豪宅项目面前，并非不可逾越，也为两家企业在深圳区域的“冠军”争夺，再添悬念。