美国高利率下房价为何坚挺_中美楼市深度对比

封面图｜高利率下的美国楼市：成交量下降，价格保持韧性

利率都这么高了，美国房价为什么还不跌？

真正托住房价的，不是买家有多强，而是卖家根本不急着卖

如果只看按揭利率，美国房价早该跌了。

30年固定房贷利率长期在6%—7%附近徘徊，一套40多万美元的房子，月供比超低利率时期高出一大截。首次购房者被挡在门外，换房家庭反复计算后也选择不动。2026年8月，美国成屋年化销量只有398万套，仍处在历史低位附近。

但奇怪的是，成交量被高利率打趴了，价格却没有同步倒下。同期成屋中位成交价仍达到42.91万美元，同比上涨1.6%；挂牌库存回升至162万套、约4.9个月供应，距离2007年前后的约400万套活跃挂牌量仍差得很远。房价不仅取决于有多少人买得起，更取决于有多少人必须卖。

美国现在的问题，是买家变弱了；但卖家并没有被逼到墙角。

这也正是 Logan Mohtashami 那条 X 最有价值的地方。他用一组非常直观的库存数字提醒市场：2007年美国活跃挂牌量约400万套，2026年只有162万套，而他认为较正常的区间是200万—250万套。今天的高利率确实压制需求，却还没有制造出类似上一轮危机中的抛售洪峰。

换句话说，美国楼市正在经历的首先是“成交量衰退”，而不是“资产负债表衰退”。

一、房价最硬的支撑，不是需求，而是“不卖”

股票市场里，只要情绪转差，持有人几秒钟就能按市价卖出。房地产不是这样。

假设一名房主的住宅市值50万美元，贷款余额只有20万美元，手里还是一笔3%的30年固定利率房贷。他工作稳定、月供可控，也没有追加保证金。买家出价低于他的心理价位时，他最自然的选择不是割肉，而是取消挂牌、继续居住。

“卖不到想要的价格，那就不卖。”

这句话听起来简单，却是美国房价近几年异常坚挺的微观基础。
图1｜美国房价的四层支撑：无按揭房主、住房净值、低息贷款与偏低挂牌量

美国人口普查局的统计显示，2020—2024年间，美国自住房中无按揭贷款的比例已升至39.4%。也就是说，每10户业主中，接近4户没有房贷压力。对于这部分家庭，市场利率升到7%并不会直接增加现有住房的持有成本。

有按揭的房主，整体资产负债表也明显强于2008年前。ICE数据显示，2026年二季度美国按揭房主住房净值达到约18万亿美元；4750万名借款人合计拥有11.7万亿美元可提取净值，平均每人约21.2万美元。按揭债务约占相关住房价值的45.6%，低于过去25年约57%的平均水平。

这意味着，绝大多数房主不是负资产，也没有因为价格轻微回落就立即出售的必要。今天美国房主最典型的状态不是“房子买贵了、贷款还不上”，而是“房子涨了很多、贷款利率很低、卖掉以后反而买不起下一套”。

所以，高利率首先冻结的是交易，而不是击穿价格。

二、3%的房贷不只是贷款，而是一张不愿丢掉的资产凭证

人们经常把美国业主的惜售解释为“房贷锁定效应”。这个判断没错，但还不够深。

在超低利率时期锁定3%左右长期固定利率的房主，相当于拥有一项稀缺的长期金融资产。今天出售旧房、再用6%—7%的利率购买同等价值的新房，意味着月供可能显著上升。即使房屋总价不变，换房成本也会突然变得难以承受。

因此，很多房主即使需要现金，也宁可保留原有的一顺位低息房贷，再通过第二抵押贷款或房屋净值信贷额度获取资金。2026年一季度，美国第二顺位抵押融资规模创下18年来同期高位，近三分之二的新业务来自2020—2022年获得第一笔房贷的借款人。宁可为新增的少量资金支付较高利率，也不愿把整笔3%的长期贷款换成7%。

于是，低息按揭把业主锁在原住房里，也把大量潜在二手房源锁在市场之外。

但“锁定效应”仍然不是全部。无贷款房主同样在延长居住年限。人口老龄化、搬家成本、房产税差异、保险费用、社区关系，以及缺少合适的低总价小户型，都在降低美国人的搬家频率。

真正的现实是：美国不仅缺少愿意出售的房主，也缺少让房主愿意搬过去的替代住房。

三、新房开发商会降价，二手房房主却可以等

美国楼市里存在两套完全不同的定价机制。

开发商是企业。新房是库存，土地、人工和融资每天都在产生费用。房子卖不动，开发商必须想办法周转：直接降价、赠送装修、承担成交费用，或者通过按揭利率买断，把购房者实际支付的利率压到市场水平以下。

所以在高利率环境中，大型开发商实际上经营着一个“低于公开市场利率的按揭市场”。它们牺牲部分利润，换取去库存和现金回流。

普通二手房房主不是开发商。他没有季度业绩，没有库存周转考核，也不需要为了下一块土地付款。报价不合适，他可以撤盘；下一套房买不起，他可以不搬。

• 新房市场通过金融补贴、优惠和利润压缩维持成交；
• 二手房市场通过惜售和低挂牌量维持价格。

如果需求走弱后开发商继续激进开工，库存最终会累积成降价压力。但现实中，开发商会削减许可证和新开工，把未来供给收回来。供给对需求下滑作出收缩反应，进一步降低全国房价大幅下跌的概率。

四、为什么同样面对楼市压力，中国市场的价格反应更明显？

简单把中美楼市放在一起比涨跌，很容易得到错误结论。两边真正不同的，不是“谁更喜欢房子”，而是供给主体、融资结构、家庭预期和市场阶段。
图2｜中美楼市价格传导机制对比：表格内容以信息图形式呈现

第一，美国主要矛盾是存量房主惜售，中国更需要观察新增供给与存量去化

美国住宅交易主要由分散的存量房主构成。当业主不愿降价，房源就能直接退出市场。

中国房地产市场中，新房、二手房和开发企业库存共同影响价格。开发企业需要销售回款、偿还债务、推进项目和维持经营，库存不像普通家庭住房那样可以无限期搁置。即使企业不愿降价，现金流和去化压力也会使价格通过折扣、渠道优惠、产品升级等方式调整。

这意味着，在需求放缓时，中国市场的供给端更可能继续留在场内，而美国二手房供给则更容易主动消失。

第二，美国低息长期固定按揭鼓励“保留债务”，中国家庭正在主动修复资产负债表

美国大量房主持有长期固定低息贷款，提前还贷或出售住房都意味着放弃有利融资条件，所以最合理的选择往往是继续持有。

中国的情况恰好不同。2026年二季度末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。新发放商业性个人住房贷款利率约3.06%，已经处在较低水平，但居民新增按揭意愿仍然偏弱，存量借款人继续通过提前还贷降低负债。

在房贷利率高于部分低风险理财和存款收益、房价预期趋于谨慎时，提前还贷相当于获得一笔确定性的“无风险回报”。所以中国家庭行为的关键词是降杠杆，而美国既有房主的关键词是保留低息杠杆。

第三，美国价格由“必须卖”的房源决定，中国还受到预期与开发商现金流影响

美国房主拥有较厚净值、低固定利率和稳定就业时，短期价格下降很难形成大规模法拍和强制出售。价格调整更多表现为挂牌时间延长、成交减少和区域分化。

中国市场除了家庭卖方，还存在更强的企业供给。房企到位资金和开发贷款收缩时，销售回款的重要性上升；买方则会根据收入、租售比、房价预期和交付确定性重新估值。供需双方的预期变化更容易通过成交折扣反映出来。

第四，中美都不是一个统一市场

美国全国价格仍有韧性，但得州、佛州和部分阳光地带城市的新房供应更充足，价格和房屋净值已经出现调整，负资产也更多集中在近年高位购房者中。

中国同样高度分化。核心城市核心区域、优质改善型住房、人口和产业持续流入地区，与库存高、人口流出或供应同质化严重的市场，不能用同一个结论概括。

因此，中美对比真正有意义的不是判断哪边“永远涨”或“必然跌”，而是看谁在卖、为什么卖、卖方能等多久。

五、一个更准确的框架：房价取决于“边际卖家”

房地产价格从来不是所有业主投票决定的，而是由当下真正成交的那一小部分房源决定的。

当多数房主不愿卖，市场成交量会很低；但只要少量买家仍在竞争稀缺房源，成交价格就可以保持稳定。

反过来，当开发商需要回款、置换家庭需要卖旧买新、投资者调整资产、业主收入承压时，市场中的“边际卖家”会增加。哪怕潜在住房需求依然庞大，成交价也可能先向下寻找平衡。

判断一个楼市是否存在系统性下跌风险，至少要同时观察五个变量：

1. 挂牌库存是否持续超过正常区间；
2. 业主净值是否快速下降，负资产是否扩散；
3. 失业、逾期和法拍是否明显上升；
4. 开发商是否被迫以价换量，且新房折价向二手房传导；
5. 市场参与者是否从“不愿卖”变成“不得不卖”。

前四项决定压力，第五项决定房价是否会真正失速。

六、美国房价的真正风险，不是7%的利率，而是就业和强制出售

高利率已经把美国买家压得很难受，可它同时也让低息存量房贷变得更珍贵。只要房主仍有工作、净值仍为正、月供仍可承担，高利率反而会加强惜售。
图3｜美国房价风险传导：从就业恶化到强制出售和库存突破

目前美国已经出现一些值得观察的局部信号。约81.3万名按揭借款人处于负资产状态，同比增加44%，主要集中在2022年以后购房、低首付贷款以及得州和佛州部分市场；按揭逾期和法拍也从极低水平回升。但从全国范围看，大部分房主仍拥有较厚净值，强制出售尚未成为市场主线。

所以，美国房价坚挺并不等于楼市健康，更不等于价格没有风险。它只是说明，这一轮压力首先由交易量、开发商利润和购房可负担性承担，而不是由全国房价崩跌承担。

结语：买家很弱，不代表房价一定会跌

过去几年，美国楼市给市场上了一堂反直觉的课：利率可以很高，买家可以很痛苦，成交量可以很低，房价却仍然可以僵住。

原因不是美国住房拥有某种“只涨不跌”的魔法，而是存量房主的资产负债表足够厚、固定利率足够低、挂牌库存仍然不足，卖方有能力等待。

而中国楼市的调整，则更多牵涉开发企业现金流、居民降杠杆、存量去化和预期重估。两者面对的是不同的供给函数，也自然表现出不同的价格弹性。美国房价的韧性，来自卖家的等待能力；中国房价的压力，更多来自供给仍在场内、买方却重新定价。

未来真正值得盯住的，不是哪一次降息，也不是某个月房价环比涨跌，而是市场上“不得不卖”的房子是否开始明显增加。

因为房地产市场最后的底，从来不只是由买家的钱包决定。它也由卖家的现金流决定。

数据来源与口径说明

• Logan Mohtashami，X 帖子，2026年9月18日：2007年约400万活跃挂牌，2026年约162万，正常区间约200万—250万。
• 美国全国房地产经纪人协会（NAR）：2026年8月成屋销售年化398万套，库存162万套，4.9个月供应，中位价42.91万美元，同比上涨1.6%。
• 美国人口普查局：2020—2024年美国自住房无按揭比例39.4%。
• ICE Mortgage Monitor：2026年二季度按揭房主净值约18万亿美元，可提取净值11.7万亿美元。
• 中国人民银行及公开报道：2026年二季度末个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。
• 国家金融与发展实验室：2026年上半年房地产市场仍处筑底阶段，居民继续通过提前还贷修复资产负债表，房企融资及开发到位资金仍然承压。

本文为公开资料整理和宏观机制分析，不构成任何房地产交易或投资建议。全国数据不能替代城市、区域和具体项目判断。