地产股缘何大涨？

9.19住建部“十五五”宣讲会当日至今日，房地产板块出现连续两个交易日大涨。万科A更是录得连续两日涨停，成交量更是疯狂放大——9.17成交额1.67亿、9.18成交额高达14.2亿、今日29.3亿，创下1月底以来年度最高纪录,年度还跌21.5%。

金地集团升约9.8%、滨江集团升约6.8%、保利发展升约6.8%、碧桂园现升约4.6%、龙湖集团现升约2.5%、中海发展现升约1.2%、华润置地现升约1.5%……市场情绪面都表现出相对积极的做多。

但仔细看企业，分化还是非常明显的。佳兆业、建业、绿景、花样年……这些“烟屁股”还都在继续趴着跌。

市场主流观点分析，房地产板块出现大升背后是两个原因：

其一，9.19住建部宣讲会，正式首次着重强调房地产迈入“存量时代”。并且今日《人报》隆重发文继续强调：房地产进入存量阶段，绝非行业发展的退潮。

市场有可能会期待，住建部门在未来的时间里，针对房地产行业会出台有利于“房地产存量运营”方面的政策，这对于万科、龙湖这样率先“转型”的房企而言，无疑是最大受益者。

从这一点上看，谁的存量业务做得好，谁的股价会有更好的表现。

但主要原因，应该是其二，来自于高盛的一份研报。研报重点内容说：1）因应8.28销售模式大改，2027年3月起，中国房地产行业将出现为期12-18个月的“显著供应短缺”；2）长期看到2030年，中国房地产将出现“量价企稳”，届时也有可能会成为房地产税推出的时机。

市场大幅度异动反弹，主因是这个，甚至于有些。当然也许还有第三个原因，今日又开始盛传与去年同样的“贴息”小作文。

但仔细考察的话，我的看法是：房地产板块的反弹可持续性非常弱，没有参与价值。

首先小作文应该排除，这个质量差、可信度低，年年都有那么几回。我印象中，贴息政策最早源于去年摩通邢自强的政策建议，但事实上被否了——这个政策是极正确也是极好的政策，如果推出将可以极大的为房奴群体减负，进而快速推进家庭部门去杠杆速度。但是国内的大银行也许是承担不起那个金融风险也许是不愿意承担那个利润损失，总之他们扮演了拦路虎的角色。银行利益优先，这也是为何中国房地产深跌了5年多但是非吊诡的没有发生大范围金融W机的缘故，反而是银行股在今年持续多年创下新高（这一点和日本当年的处理方案也相同，代价就是导致市场调整时间非常长）。

其次，高盛的研报感觉是细看的人少，实质上并非是高盛的观点，而是高盛的一场专家电话会，请来了上海易居房地产研究院院长丁祖昱博士分享的观点。在大众的认知中，是否冠以高盛为标题的研报，影响力显然不一样。

但重点是内容，我认为观众可能过多的把焦点放到了“供应短缺”、“量价企稳”上去了，认真推敲，是有偏颇的。

1）大体上我是赞同丁博士关于2030年市场大致可以完成调整的看法，和我先前的判断也高度一致。但是，诸位要想一想，假如是在2030年量价企稳，那么，这反而是恰恰证明了房地产如我一直所说的“长期L型盘整”。也旋即意味着，你还要再“熬上”4年多才能看到探底完成。而从2021年算起，调整全周期就多达10个年头——有史以来最厉害的一次。这和日本当年有差吗？日本当年房价也是整整跌了10个年头。以及，考虑到现在许多人已经走在了边缘，如果是到2030年才完成探底，那未来的这几年，对许多高负债的童鞋而言，将会……挑战更大。

简言之，如果大家都越来越认同房地产是一场长期（10年为周期）L型调整那么，它的复苏大概率也将是“漫长而艰难”的。作为微观交易者，我倾向于最好是做此设想。

2）中期供应短缺，和价格不一定有关系。中期来看，因为销售模式的变化，在新房供给上当然会出现供应短缺。基于经验思维，人们通常会认为这意味着价格上升、房企业绩拐点。但是，这里并没有涉及需求面的分析观测，如果后者也同步出现问题呢？事实上，在这场结构化调整中，需求方面的显著萎缩是更重要的事实，并且看不到复苏的征兆——如果市场依然是仅仅是靠刚需、依然是按揭率在下降、依然是投资者不入场，那么成交量可能是会一直在低位趴着（这几年的事实都是如此）。收入预期，才是未来长期更重要的观察点。

所以，新增供应可以减少，但是市场上的存量供应，仍然趋向于足够。基于收入预期和房地产投资属性消退，我认为：主流购房者在未来数年里的大方向，依然是选择“低价、二手、少贷款”。这反过来恰恰说明，市场并不需要那么多的新增供应。也是从这个角度，我先前一再说，住建部的“新国标”运动是一场非常重要的房地产供给侧产品改革。

而至于宣讲会，关于存量时代的表述，要看市场事实，市场早就接受了房地产迈入存量时代的大判断，而本次政策宣讲也更多是一个口号式的表述，看不到也不好期望未来会有怎样的支持政策。

最后一点，回到企业基本面本身去观察，房企的基本面没有出现边际好转——前8月百强房企累计实现销售权益金额14256.4亿元，同比再下降12%。虽然机构和官方有关“边际改善”的表述已经说了好几年，但实质同比每年都是下跌，说明房企的日子并没有好过。

多说一句，从近年来行业发展特征看，房地产在走“回头路”，向1980年代回归。当年房改启动之前，中国的房地产实质上是一个“准入门槛极高的资源型行业”，房地产市场全部是少数国企垄断。直到1998年市场化改革启动，这个市场才慢慢的变成一个高度竞争、高度分散的“开放式市场”，私营房企的发展史真正也不过就是20来年。如今这几年的市场发展，可以说未来的结局已经昭然：回到1980年代，新房未来会再度成为国企高度垄断的市场，私营房企的退出将是一个长期故事，现在才开始。所以，在此时说调整完成，实在是一种“美好而奢侈的想象”。

由此，我认为房地产板块的大涨，主要还是一个情绪性的表达，有对“中期房地产供求关系逆转的乐观展望”，也有对“9.30特殊事件窗口临近的策期待”。但，没有持续性，基本面依然乏善可陈的情况下，“烟屁股”的概率更高。我2年前参与过房地产的烟屁股行情，也写过文章梳理过心得，但实在没多大意思，最好是放弃，股市里有其它更好、更安全的选择。

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