重磅！深圳首个超大“城中村旧改”加速推进！

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

65年螺岭旧改首户交房！1.2万人告别危房，深圳最大规模房票安置来了

9月16日，罗湖螺岭片区改造项目迎来首户业主交房。从7月4日集中签约到9月首户交房，短短两个多月，这片承载深圳65年记忆的老片区，正式从签约阶段迈入搬迁实施阶段。

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首户交房：“我年纪大了，爬不上六楼了”

9月16日下午，家住物资大院的罗先生来到现场办理交房手续，成为螺岭片区改造项目首户交房业主。

“我年纪大了，爬不上六楼了。现在螺岭这个情况，万一发生火灾，消防车也很难进来。”罗先生环视了住了多年的老楼，语气里带着怀念，“这栋楼就是我最早搬的，通知我来交房，我今天就赶来了。”

物资大院始建于上世纪80年代初。对在这里生活多年的居民来说，没有电梯、楼道狭窄、消防通行难等问题，早已困扰日常生活。

告别老楼，罗先生的期待很朴素：“当然想要新房。”

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首批搬迁名单和时间表定了

根据项目现场指挥部安排，第一批次房屋自2026年10月15日起进入集中搬迁期，为期60个自然日，至12月13日截止。

首批搬迁范围覆盖六个小区：龙飞大楼、赛龙大院、物资大院、竹边新村、名文阁、名阳阁。

在11月13日前完成搬迁移交的业主，每平方米可获200元按期搬迁奖励，同时获得50积分。后续选房按照“先签约、先搬迁、先摇号”原则进行，积分越高的业主越优先选房。

早搬早选，不搬吃亏。 这套积分激励机制，正在加速推进片区搬迁节奏。

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为什么必须改？65年老片区的“急难愁盼”

螺岭片区位于罗湖东门街道，紧邻东门商圈。这里是深圳最早一批建设者的集聚地，最老的楼建于1961年，楼龄已达65年。

数据触目惊心：片区内共有307栋、2400余套房屋，超七成楼栋建成年限超过40年，半数以上被鉴定为C级及以上危房。台风暴雨天常停水停电、积水成灾。

公共配套短缺尤为突出：螺岭社区小学学位缺口达720个，片区已无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园。交通方面，片区仅有两条单向单车道，早晚高峰拥堵常态化。片区地势落差近10米，排水系统不畅，内涝风险居高不下。

片区常住人口1.2万，人口密度高达10万人/平方公里。早在2013年，螺岭就有过旧改动议，但因涉及利益主体众多、资金投入巨大而搁置。2024年8月，螺岭被纳入全国首批城中村改造试点，改造终于按下“快进键”。

也正因如此，前期改造意愿征集中，居民同意率远超九成。

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政府主导+42亿资金闭环：从源头堵住“烂尾”

过去城中村改造由开发商主导，市场一冷、资金链一断，项目就容易烂尾。螺岭居民的担心，很多人都有。

“村民们盼着改造，但不少人最大的担心就是怕‘烂尾’。”赛龙股份公司董事长颜云彪说。

这次，深圳换了一条完全不同的路。

螺岭项目创新打造 “政府主导+国企实施、净地出让+市场参与” 模式，政府从监管者变成主导者，规划审批、资金保障、回迁安置全链条负责。深圳市属国企天健集团定位为“服务商”而非“开发商”，仅收取固定服务费。

资金方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资，成为全市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，已获国家开发银行、农业发展银行两家政策性银行42亿元专项借款授信，专款专用、封闭管理。

签约进展印证了居民的信任。7月4日签约启动首日，735户完成签约，占总户数近一半，实现“开门红”。截至7月15日，累计签约1151户，签约率突破七成。截至8月4日，项目全域签约率超88%，首开区签约率超92%。

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深圳最大规模房票安置试点：不限购、选现房、可转让

螺岭项目最大的制度创新，是在深圳率先大规模推行房票安置。

被搬迁人可在产权调换、货币补偿、房票安置三者中自主选择。房票安置具有六大优势：奖励高、优惠多、不限购、选现房、可拆分、能转让。房票全市通用，持有人购买商品住房不受深圳限购政策限制。

产权调换方面，完成产权登记的商品住宅可按建筑面积1∶1.2同功能置换，非商品性质住宅按1∶1置换。货币补偿评估单价区间约4.2万—5万元/平方米。

更重要的是，项目主动做了“减法”。

规划总建筑面积从最初的47万平方米压缩至37万平方米，住宅容积率从早年规划草案的最高8.17降至3.10，建筑限高从150米调整为80米宜居尺度。这意味着政府和国企主动让渡了约10万平方米的可开发面积，换来的是更低的密度、更好的采光、更完善的配套。

天健集团有关负责人坦言：“建筑面积压缩会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。‘螺岭项目’干好了，本身就是一块金字招牌。”

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改造后的螺岭：学位补齐、告别水浸街、15分钟生活圈

根据规划，改造后公共配套设施面积达13300平方米，高标准建设幼儿园、九年一贯制学校、社康服务中心、长者服务中心及社区体育活动场地，打造集医疗、养老、文体、教育于一体的“邻里中心”。

学位缺口将全面补齐，狭窄道路全面拓宽，结构安全隐患和内涝风险一并消除。

针对全龄需求，项目落位四点半课堂、日间照料、青年社交等场景。同时保护性延续街巷商业生态，为本土老店预留回归空间——那家开了几十年的肠粉店、街角凉茶铺，都将有机会回到原来的位置。

交通方面，以地铁站为核心优化微循环，推行机非分离，畅通出行“最后一公里”。改造后将无缝衔接东门商圈，南联湖贝、北接儿童公园。

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深圳旧改的“螺岭样本”

作为深圳落实《城市更新“十五五”规划》新规的首个城中村改造项目，螺岭的意义远超一个片区改造本身。

它回答了一个核心难题——如何同时兼顾群众接受意愿、市场参与动力和财政承受能力。政府主导解决了“谁来兜底”的问题，42亿专项资金解决了“钱从哪来”的问题，房票安置解决了“怎么补偿”的问题，降容积率解决了“改得好不好”的问题。

正如71岁的螺岭老业主何先生所说：“新房子有电梯，不用再爬六楼。社康中心就在旁边，看病不用跑远。”

从7月集中签约到9月首户交房，螺岭片区改造正从签约阶段进入搬迁阶段。一扇扇熟悉的家门将陆续迎来新的变化。

螺岭模式能否复制推广，全国超大城市都在看。

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