深圳楼市“金九”升温：二手房成交加快，买卖双方博弈生变

界面新闻记者 | 王妤涵

9月的深圳楼市，热度正在一点点起来。

“从我自己的体感来讲，9月第一周热度还起得比较慢，但是后面热度就起来了，第二周比第一周好，第三周又比前面更好。”深圳链家前海旗舰店商圈经理喻浪在接受界面新闻记者采访时说。

在喻浪所在的门店，9月以来到店看房的客户较7月、8月有所增加，且以二手房为主。最近两周，这种变化更加明显。“现在周末我们每天有7至10组客户看房，周中平均每天也有2至4组。”

从成交端看，深圳楼市的“金九”也出现了一些积极的变化。深圳市房地产中介协会数据显示，最新一周（9月14日至20日），深圳二手房录得1556套，环比增长11.6%，已连续两周回升，并创下近5周新高。

与此同时，界面新闻从深圳贝壳研究院处了解到，据其监测，“8·28”新政发布后22天（8月29日至9月19日），深圳二手房新增客源量较新政前22天（8月7日至8月28日）增长了8.1%，带看量增长19%；同期，贝壳深圳合作门店二手房签约量增长14%，新房认购量增长24%。

二手房率先升温，业主让价空间收窄

据界面新闻记者近日走访南山区、福田区以及宝安区部分中介门店和在售新盘了解到，相比新房，二手房是近期市场变化更明显的部分。多个新盘的看房热度虽较7、8月份的传统淡季有所提升，但变化并不如二手房明显。

以喻浪所在的前海门店为例，9月份以来一个最明显的变化就是：二手房客户从首次咨询、看房到最终成交的周期正在缩短。

“最近门店有一套房源，从进线咨询到成交只用了约三个星期。”喻浪对界面新闻表示，这是一套“三房加一房”的四房产品，购房者为首次置业，需求带有一定改善属性。

相比成交周期的变化，更值得关注的是买卖双方的价格博弈。

“部分业主价格降价的幅度明显照之前缩小了。”喻浪对界面新闻指出。此前，部分房源需要经过多轮价格谈判，买卖双方最终成交价相差十几万元并不罕见。但近期，业主进一步让价的意愿有所减弱，甚至有部分业主开始要求上调挂牌价。

喻浪所在门店目前有300多套房源，他观察到，自8月底房地产新政出台后，确实有一些业主提出调涨挂牌价，调价幅度主要在10万元至50万元之间。

这种变化也同样体现在数据端。深圳贝壳研究院监测显示，9月上半月深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，为今年以来次低值。

2026年深圳二手房溢价率走势 制图：王妤涵

在此前较长一段时间里，深圳二手房市场的重要特征之一，是买方拥有相对较强的议价能力。如今随着成交活跃度回升，部分房源的价格博弈开始出现变化。

不过，总体来看，当前市场变化首先发生在交易和预期层面，价格能否进一步企稳，仍需要更多成交数据验证。

新房同步回暖，市场分化仍然明显

与二手房相比，深圳新房市场的热度同样有所上升，但表现方式有所不同。

首先是在供应端，新房市场的供给正在加快释放。深圳贝壳研究院监测数据显示，9月1日至19日，深圳新房住宅新增供应为2033套，与去年同期相比增长103%。

成交方面，深圳乐有家研究中心统计显示，9月1日至20日，乐有家深圳门店新房签约量环比增长35%、同比大增103%。

深圳福田区建设中的新盘 拍摄：王妤涵

不过，新房市场的热度分配并不均匀。

界面新闻从深圳乐有家处了解到，分区域看，宝安、龙华、光明等区域的新房成交相对活跃，均呈上涨态势。其中，龙华区表现最为抢眼，受深业上宸瑞府等新盘带动，新房签约量环比大涨149%、同比增157%；南山区新房环比涨139%、同比涨77%，亦表现强劲。部分区域受新房供给情况影响，短期环比出现波动。

9月以来，这种区域分化仍然存在。克而瑞监测数据显示，9月7日至13日，宝安、龙华、光明的新房成交分别为134套、131套和97套，而部分区域成交则有所回落。

这意味着，当前深圳新房市场的修复仍然带有明显的“结构性”特征：核心区域、有竞争力的项目更容易获得客户，并非所有项目都能同步分享到市场热度。对于购房者而言，政策变化带来的影响是一方面，真正决定其最终是否出手的，依然包括价格、产品、地段等因素。

价格方面，9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。其中，深圳上涨0.2%，从今年3月算起，深圳新房住宅价格已经连续6个月环比上涨。

政策叠加传统旺季，后市可期

这一轮市场热度变化的一个重要背景，是8月28日房地产政策的调整。

当天，五部门联合发布房地产基础制度重构政策组合，共出台8份文件，覆盖销售、信贷、资本市场、配套管理等四个领域，其中包括推行现房销售、提高预售门槛、延长房贷年限至40年等多项变化。

从市场基本面看，深圳市住房和建设局此前披露的数据显示，8月全市新建商品住宅网签2589套，同比增长20.4%；二手住宅网签4275套，同比增长2.4%；一、二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%。这意味着，8月市场本身已经处于修复状态，而8月底的新政则进一步成为9月市场情绪变化的重要变量。

在这轮政策调整中，个人住房贷款期限延长至40年是市场讨论度较高的一项。值得关注的是，政策落地后，部分购房者已经开始选择更长期限的贷款。据深圳贝壳研究院监测，9月上半月深圳二手房按揭购房者中，选择30年以上贷款期限的占比为12%，其中选择40年贷款的占比为8%。

月供变化前后对比图 制图：王妤涵

不过，从整体市场来看，贷款期限的变化能否进一步转化为持续的成交增长，仍有待观察。对于当前的深圳楼市而言，9月下旬或将成为观察政策效应进一步释放的重要阶段。

对于接下来的市场走势，喻浪持相对积极乐观的预期。“按照过往的经验，十一黄金周我们店的收获可能会很大。”他对界面新闻说。

深圳贝壳研究院院长肖小平在接受界面新闻记者采访时也表示，随着“8·28”新政影响逐步传导至需求、成交和供给等环节，深圳楼市活跃度持续修复；叠加“金九银十”传统销售旺季，后续市场活跃度仍有进一步提升的空间。