离开万科9年、王石75岁又当董事长了：1500万注册资本，押注15万亿的存量时代

你还记得2017年那个谢幕场景吗？王石交棒郁亮，功成身退，从此地产圈少了一个最锋利的名字。九年过去，多数人以为这位老人的故事已经写完。直到9月28日，一家叫深圳深石城市更新有限公司悄悄完成登记——注册资本1500万元，注册地盐田小梅沙，董事长那一栏，明明白白写着王石。

75岁，重返房地产。这篇不聊情怀，只拆一个所有地产人都在琢磨的问题：他到底回来干什么？

先看这家公司的底细。法定代表人叫杜吉良，5家股东各持20%，既有做实业的老板，也有做基金投资的老板。经营范围排了长长一串：商业综合体管理、旅游策划、物业管理、规划设计、节能管理、酒店管理、住房租赁——偏偏找不到"房地产开发"五个字。

说白了，这不是回来盖楼卖房的，是回来给老片区做操盘运营的。

耐人寻味的是对照。老王刚落子，股市先嗨了：9月18日到23日，万科A四个交易日拍出3个涨停板，市值多出上百亿；9月29日再度封板，标签写着"房地产开发+城市更新+深铁支持"。资金赌的不是新房回暖的老剧本，押的是城市更新新赛道。而另一边，他亲手创办的万科还在化债周期里跋涉——创始人晚年重新出发，老东家中年承压，同一张地图上两个时代同框。

王石为啥挑这时候回来？看组数字就懂。住建部把话挑明：二手房交易占比2020年才27%，2025年到46%，今年前8个月冲到52%，头一回升过新房。过半这道线一跨，房地产正式进入存量时代。中指研究院数据，30个重点城市二手房成交套数占比达68%，北京、上海都超80%。全国城镇存量住宅超过335亿平方米，这是块比新盖房子大得多的盘子。

数字经济应用实践专家骆仁童博士判断，房地产从"拿地—预售—回款"的高周转逻辑退潮，利润来源正转向精细化运营与存量盘活——王石这步棋押的，正是"增量时代结束、存量时代到来"的拐点。

而这份底气不是白来的。离开万科这9年，他手底下没停过。2020年创办深石集团，一头扎进碳中和：深圳大梅沙"生物圈三号"，前身是万科总部大楼，被他改成近零碳社区——楼顶铺8000多平方米光伏板，一年发电约72万度，绿电比例从17.5%拉到85%，建筑综合节能率85%。微电网、虚拟电厂、合同能源管理跑下来，不靠补贴这门生意也能转。

1500万买不了一块地，但够开一张进入存量时代的门票。

有人泼冷水：材料里写得明白，退休后的"深石系"创业——碳中和社区、运动健康、绿色金融——基本都没跑通，凭什么这次行？差别恰恰在赛道。国家这边，2026年5月国务院印发首部国家级《城市更新"十五五"规划》：5年新开工改造老旧小区11.5万个，更新加装电梯57.5万台，改造城中村4000个；发改委网站援引测算，未来5年城市更新至少完成投资15万亿元，光地下管网就拉动约5万亿。更关键的是，基础设施REITs通道彻底打开——以前存量改造最头疼钱砸进去出不来，现在改造、运营、退出、再投钱的路子通了，社会资本不用死扛十年。

万科在这条路上，已悄悄走了10年。广州永庆坊，83处建筑遗产原样留住，2025年接待游客2096万人次，成了4A景区；深圳南头古城，1700年的城中村不拆不迁，一年访客超1000万；广州黄埔新城，约570万平方米的超级旧改，连续两年拿下广州成交套数第一；深圳南苑新村，硬骨头啃了16年，签约率超99%，分期滚动开发总算动工。这些摆在一起说明，城市更新不是炒概念，是真跑通了。

骆仁童博士的另一个观察是，王石前几次创业"没跑通"，未必是手艺不行，而是时机太早——当年碳中和运营是烧钱的前瞻实验，如今政策、金融、市场三张牌同时翻开，同样的手艺正好接上。五方平权的股权设计也是一句潜台词：城市更新告别大拆大建，要资金、要资本运作，更要实业支撑，单打独斗的时代过去了。

落到普通人身上，这笔账也实在。老房子未必一路往下出溜——加装电梯、换管网、做节能改造，一套做完，成交价自然有托底；成都有个老酒店改成康养综合体，改造后床位出租率冲到9成以上。9月29日财政部甩出的大礼更直接：首套房贷贴息，100万贷款一年贴1万、5年省5万，这是中央财政头一回给商业房贷贴息。楼市回暖信号也在变密：8月一线城市新房、二手房价格环比双双上涨，重点15城新开盘去化率升到44%，创下32个月新高。央行调查显示住房占家庭总资产近70%——房子是大半辈子积蓄，城市更新就是让更多房子不掉队。

从2017年的谢幕，到2026年的落子，王石用9年攒手艺，赶在行业换幕的时候重新入场——这一次，牌桌换回了他最熟悉的房地产。这不是老人闲不住，是老兵看准了下一个10年。

增量时代拼的是胆量和杠杆，存量时代拼的是耐心和手艺。

你觉得75岁的王石，这次能跑通吗？

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