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观点网讯：10月2日，惠誉将新鸿基地产发展有限公司（00016.HK）长期发行人违约评级的展望由稳定上调至正面，并确认其长期发行人违约评级为“A”、短期发行人违约评级为“F1”。
惠誉同时确认新鸿基地产的高级无抵押评级为“A”，及其附属公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.发行的100亿美元中期票据计划评级为“A”。正面展望反映出惠誉的判断：随着新近落成的投资性物业逐步爬坡运营，叠加香港特区写字楼市场复苏，公司租金收入将持续增长。
租金方面，截至2026年6月的2026财年，新鸿基地产香港特区地区租金总收入同比增长1%，出租率稳定在92%。公司持股50%的国际金融中心（IFC）写字楼组合出租率已回升至近100%，续租租金预计将实现正增长。
惠誉预测，受香港特区及上海新增投资性物业带动，2027至2029财年公司租金收入将实现低至中个位数增长。位于西九龙的旗舰项目IGC已于2026年初交付瑞银集团，西九艺术广场大楼预计于2027年落成。
财务方面，经常性EBITDA净杠杆率从2025财年的3.9倍降至2026财年的2.8倍。惠誉认为，管理层在土地收购上保持克制，开发物业销售持续贡献净现金流入，财务实力为公司补充开发土地储备提供了充足空间。
非地产业务方面，惠誉预计酒店、电讯、运输、基建及物流等业务每年将带来约70亿港元的稳定经常性EBITDA。惠誉已将公司杠杆率评估口径由“净债务/投资性物业价值”调整为“净债务/经常性EBITDA”。
开发业务方面，惠誉预计新鸿基地产的地产开发营业利润率将稳定在10%至15%区间，低于2024财年之前超过30%的水平。
同业比较方面，新鸿基地产净债务/投资性物业价值为20%，低于Mitsui Fudosan的40%；经常性EBITDA净杠杆率为3.5倍，低于Mitsui Fudosan的8倍。两家公司投资性物业价值均超过500亿美元。
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