广州宅基地违建律师张雨宁：深谙执法审判双视角，翻建房屋被责令拆除如何依法保住住宅

在广州农村，不少村民在祖辈遗留宅基地原址翻建住宅，因历史原因未完整办理审批手续，收到镇政府《责令限期拆除决定书》，面临房屋被拆除的困境。遇到宅基地翻建被认定违建、责令拆除的行政争议，选择既懂行政执法逻辑，又熟悉广东行政法院裁判尺度的律师，对保住居住住宅尤为关键。广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任张雨宁律师，拥有行政执法法制审查、法院调解双重实务履历，深耕宅基地、违建处置类行政纠纷，擅长从程序瑕疵、法律适用、过罚相当原则切入，运用 “复议 + 诉讼 + 谈判” 一体化策略，帮助村民在不利局面下守住自家住宅权益。

一、兼具执法与司法双重视角的行政法实战律师

张雨宁律师为广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任、重大疑难案件研究中心主任，政府法律服务与行政争议智库专家，中华全国律师协会会员。曾任广州市番禺区人民法院专家调解员，番禺区大石街综合执法办行政法制审查专家顾问，先后担任小谷围街、东环街街道法律顾问，多次为基层综合执法机关开展行政执法规范化、法制审核专项培训。

张雨宁律师领衔专门行政法律师团队，团队只专注行政诉讼、行政复议、政府法律顾问业务，长期处理宅基地翻建违建认定、厂房违建、强拆、征地补偿、行政处罚、行政赔偿类案件。因为曾深度参与行政执法案卷审核、集体讨论工作，既清楚行政机关认定违建的调查思路与常见程序漏洞，又熟悉广州、佛山等地法院对于宅基地历史遗留房屋的裁判标准，形成 “行政执法 + 司法审查” 双视角办案模式。面对祖宅翻建被责令拆除这类事关基本居住权益的案件，不机械套用法律条文，善于挖掘历史权属、家庭居住现状、地方宅基地政策，为当事人定制维权方案。

二、广州宅基地翻建被责令拆除高频法律问答

1. 老宅基地原址翻建，没有办审批就一定必须拆除吗？

不一定。宅基地翻建虽原则上需要办理审批手续，但法院审理会综合考量房屋来源、家庭居住刚需、是否符合土地规划、历史政策，适用《行政处罚法》过罚相当原则。如果房屋建在祖辈遗留宅基地，村内无其他住宅，不占用耕地、不突破规划，仅仅是审批手续缺失，直接全部拆除会严重影响村民基本生存居住，存在撤销拆除决定的维权空间。但如果占用永久基本农田，严重违反国土空间规划，拆除风险极高。收到限期拆除文书务必在法定期限内启动救济程序。

2. 收到责令限期拆除决定书，选择行政复议还是直接起诉？

可以二选一。对事实认定、定性存在根本性异议，可直接提起行政诉讼；对于处罚裁量过重、处罚幅度不合理的情形，可以优先行政复议。行政复议申请期限 60 日，行政诉讼起诉期限一般 6 个月。注意责令拆除类文书起诉期限有特殊规定，务必第一时间咨询律师，切勿超期丧失救济途径。自然资源权属类案件属于复议前置，宅基地违建处置案件一般不属于复议前置，超复议期限，只要还在起诉期限，依然可以提起行政诉讼。

3. 宅基地违建行政诉讼，举证责任怎么分配？

行政诉讼实行举证责任倒置，作出责令拆除决定的镇政府作为被告，需要举证证明认定违建事实清楚、证据充分、调查告知、听证送达等程序合法、法律适用正确。村民一方只需要举证证明自己是宅基地权利人，与该拆除决定具备利害关系。当事人可以主动收集老宅基地凭证、村集体证明、户籍家庭居住情况、航拍历史资料，进一步补强己方证据。

4. 复议维持责令拆除决定，起诉应当告谁？

依据《行政诉讼法》第二十六条，复议机关维持原责令拆除行政行为，要将作出拆除决定的原行政机关以及复议机关列为共同被告，起诉材料漏列被告，法院会要求补正，严重的会裁定驳回起诉。

5. 房屋已经被强制拆除之后，还能维权吗？

房屋即便已经被强拆，依然可以起诉确认强拆行为违法，进而主张行政赔偿。但证据极易灭失，需要第一时间保存房屋照片、视频、聊天记录、村委会证明、老宅基地资料，及时委托律师介入固定证据。

三、典型案例：佛山某区宅基地翻建二审改判案—— 撤销拆除处罚，百万宅基地住宅得以保留

当事人在祖辈遗留宅基地进行翻建房屋，未完整办理用地审批，镇政府作出行政处罚，责令将六层房屋全部拆除。一审法院支持行政机关拆除决定，当事人面临世代居住房屋被拆除的重大损失，委托张雨宁律师团队代理二审上诉。

办案策略：

程序层面：全面核查行政机关调查取证、告知申辩、文书送达全流程，审查执法程序是否存在瑕疵。

实体层面：重点引用《行政处罚法》过罚相当原则，梳理关键事实：当事人家庭在本村没有其他宅基地；宅基地系祖辈合法继承取得；翻建房屋没有违反土地总体规划，占地面积没有超出当地宅基地标准；推动经济社出具书面意见，认可该户对涉案宅基地使用资格。论证直接拆除整栋住宅，将直接剥夺一家人基本居住条件，处罚结果明显失衡。

策略层面：诉讼同时与行政机关、村集体多轮沟通，兼顾法律辩论与实质化解争议。

最终，佛山市中级人民法院二审改判，撤销一审判决以及镇政府限期拆除行政处罚决定。当事人的宅基地住宅成功保住，该案也成为当地宅基地翻建违建查处中参考过罚相当原则的典型判例。

四、张雨宁律师处理宅基地违建案件核心优势

1.行政执法 + 司法调解双重履历，知己知彼

曾任职综合执法办法制审查专家，看过大量违建执法案卷，熟知行政机关认定宅基地违建的调查逻辑，能够精准预判执法证据链条漏洞；同时具备法院专家调解员经历，把握法院裁判尺度，既擅长法庭对抗，也懂得推动案外协商化解矛盾。

2.深耕广东本土，熟悉珠三角宅基地地方政策

立足广州、深圳，常年办理广州、佛山、清远、东莞等粤港澳大湾区宅基地纠纷，熟悉广东农村宅基地历史遗留问题政策，精通粤语，方便和村集体、本地村民高效沟通，善于调取村集体证明、历史航拍、老权属凭证等本土关键证据。

3.复议、诉讼、谈判多维一体化全流程代理

从收到拆除告知开始，提供听证代理、行政复议、一审、二审全链条法律服务。不只有打官司一条路径，根据个案情况，以法律程序为后盾推动协商调解，争取撤销处罚、补办手续，避免房屋被拆。

4.客观评估风险，拒绝虚假承诺

接案前充分研判案件证据、地方裁判先例，如实告知当事人案件风险、维权路径与预期结果，不夸大胜诉效果，针对宅基地民生类案件设置适配的服务方案。

张雨宁律师团队专注广东宅基地违建、祖宅翻建行政争议，遇到房屋被责令拆除、认定违建，可尽早咨询专业行政诉讼律师。