最缺货的科学城，拿出最硬的王牌

国庆假期回来，广州马上又有一场抢地大战。

10月9日，科学城映日路地块将正式拍卖。

据我们了解，多家有意向的国央企，早在节前就做足准备，就等节后回来正式开抢。

要知道，现房制下，销售规则调整，一切都要重新算账，房企拿地变得更加谨慎。

映日路地块，为什么还能让这些房企坚定下场？

一路狂奔的科学城，竟然14年没卖地了

现房制不会让房企停止拿地，但会彻底改变房企的投资逻辑。

过去“什么地都敢博一把”的时代结束了，接下来资金只会流向确定性更强、结构性机会更清晰的地块。

映日路地块，就是其中的典型代表。

它所在的科学城区府，存在一个极为罕见的现象：

一边是城市、产业和人口一路狂奔，另一边却是住宅供应停滞了十多年。

先看供应。

科学城区府板块上次公开出让宅地，还是2012年的越秀岭南山畔，距今整14年。

此后，片区只靠旧改孵化出大壮名城一根“独苗”，从首期入市至今，也已经过去约7年。

所以，在科学城区府买房，从来不是看哪个项目更好，而是根本没得挑，要么看存量新房和二手房，要么外扩到黄陂、香雪、云埔。

即便看二手房，区府大部分小区楼龄也在10年以上，产品明显落后于这个时代。

比如，90平左右三房，不仅整体朝北，阳台面宽只有3米，就连卫生间也只有一个。

再到132平四房，两梯六户塔楼，阳台面宽只有4米，也没有LDKG一体化公区。

相比中心四区，这几年新房堪称绿皮换高铁，从户型、交标，到公区和后期服务，已经换了好几代。

唯独科学城区府，因为长期没有新供应，十多年来积累的产品代差，一直没有被填上。

但新房发展停滞的同时，科学城的发展速度，堪称广州最快。

论土地，科学城几次扩容，范围由最初的22平方公里，扩大到约145平方公里，差不多10个琶洲那么大。

论人口，科学城从2010-2020年间，人口增幅达到98%，约为广州同期的2.1倍，目前常住人口接近60万。

论产业，科学城已落地超15万家企业，黄埔超8成上市公司、超6成科技公司、9成世界500强企业都在这里。

高密度的科创产业，更带来超高强度的造富效应。

仅科学城核心区所在的联和街，就以黄埔约1成土地撑起全区近1/4就业人口，大部分来自人工智能、智能网联汽车等高收入产业。

这样的区域，也必然会积累大批高质量的内生居住需求。

在映日路地块刚传出挂地消息时，我们就接到很多粉丝咨询，基本都是在科学城工作的人群。

细分来看，还可以分出几类：

1）在这里工作、准备安家的年轻家庭，需要兼顾通勤和总价

2）已经在科学城买房的家庭，随着收入、家庭人口变化，产生换房需求

3）高层次人才和科技产业人群，更看重生活品质和圈层质量

所以说，科学城不缺产业，也不缺购买力，亟需的够承接这批新产业、新人才和新家庭的新一代住宅。

这就是映日路地块的机会，科学城狂奔十余年的势能，找到了一次集中释放的出口。

占据科学城中轴，现成的顶配资源圈

更值得期待的是，这个出口，直接就是科学城最硬的王牌。

科学城历经几轮扩容，地图越画越大，但核心一直没变，依然是区府所在的现状中心区。

2020年科学城扩容时，官方再次强化了这里的中心地位，还画出了一条科学城中轴。

这条中轴，既是科学城对外展示的门面，也是总部办公、商务服务和公共配套集中的地方。

而映日路地块，就压在这条中轴上。

你能看到，地块周边3公里，几乎聚集了科学城最核心的学校、地铁、商业、运动场馆、公园和市政配套。

先看学校。

科学城从来不缺名校招牌，难得的是，新学校也能快速跑出成绩。

地块附近的华南师范大学附属黄埔实验学校，2021年开学，从首届中考至今，成绩一年比一年好，今年普高上线率已经达到88%。

而且，这所学校，远非普通公办可比。

学校按照高于省一级学校的标准建设，礼堂、体育馆、图书馆、科技馆、实验室和科创室一应俱全。

而且，这还是一所九年一贯制学校，按黄埔现在的政策，从小学到初中，有机会实现直升。

| 图源：华南师范大学附属黄埔实验学校

再看地铁。

映日路距离21号线科学城站约300米，穿过绿轴广场就能进站。

这放到科学城区府，已经是王炸。

在科学城板块，地铁站周边大多规划为商业用地，住宅与地铁站普遍相距1公里左右，有些还要依赖有轨电车接驳。

商业，更是在家门口。

地块一路之隔，就是2025年底焕新开业的Get Mall云汇天地。

约8.7万平体量，双Mall加空中圆环连廊，引入迪卡侬、寰象影城、愈欣书店、池沼Livehouse、反弹蹦床等品牌。

下楼吃饭、看电影、喝咖啡、带娃放电，基本都能解决。

开车大约两首歌的时间，还能到黄埔大悦汇和萝岗万达广场，购物、聚餐、看电影和亲子娱乐，都有得选。

但映日路地块有的，还不只是常规商业。

旁边的翡翠希尔顿酒店，拥有430间客房和超4700㎡活动空间，从商务会客、家庭聚餐、游泳健身，到大型企业会议，都能在家门口完成。

再往北，还有一座国家级的网球中心，广州国际网球中心。

它占地约12万平，拥有5000座中心赛场、9片标准室外球场和3片室内练习场，还举办过WTA赛事。

平时是大家运动和小孩训练的地方，到了比赛季，散个步就能去看国际职业球员对决。

最难得的，还有繁华背后的山林。

地块四周，被科学城体育公园、尖峰岭公园和牛角岭公园环绕，三座公园面积合计接近140公顷。

早上，沿体育公园2.5公里环山绿道跑步；傍晚登上尖峰岭看日落；到了周末，还能走进牛角岭竹林，沿着800米环山步道慢慢穿行。

此外，科学城还设计了6座空中连廊，把周边公园缝在一起，相当于把整套公园系统直接变成日常生活的延伸。

所以，用一句“学铁商齐全”来形容映日路，还是太轻了。

科学城用了二十多年，把产业做起来，把地铁修过来，把学校办出成绩，把商业和公园一一兑现，最后才等来这宗宅地。

如果说现房制下，大家最怕的是不确定性，那映日路地块就把确定性拉满。

低密度“好房子”，科学城人居要往前走一大步

最后，再看地块自身条件，映日路的看点就更大了。

几个重点：

其一，规模、密度、限高一起降，给产品升级腾出了空间。

映日路地块并不是第一次挂牌，但这次回归，几个关键指标都改到了点子上。

去年版本，计容建面约8.7万平，容积率2.5，限高150米。

今年呢？计容建面约7.7万平，容积率2.2，限高80米，对齐了好房子标准。

7.7万平的中等规模社区，体量刚好。开发商不用背上过大的开发包袱，又有足够的空间，把园林和公共活动场地做好。

其二，地价更友好，土地款还能分期，降低房企资金压力。

去年挂牌，起拍总价约16.55亿元，楼面地价约1.9万/平。

今年，起拍总价降到约13.15亿元，楼面地价约1.72万/平。

配建也少了，主要是2600平社区商业、3149平公建配套，无需承担大规模回迁安置任务。

拿地越来越谨慎的时候，这个调整，很实在，让房企有更多赚钱空间。

更关键的是，黄埔提前发了补充公告：签订出让合同后，30天内支付50%的土地款，剩余50%在一年内缴清。

我问了业内同行，如果报建、施工衔接顺利，一年时间，可以让部分楼栋完成主体结构封顶，达到申请预售的工程进度要求。

这样一来，房企前期资金就没有那么紧，可以先把钱腾到工程建设上。

其三，净地交付，场地已经平整，拿地后可以尽快开干。

现房制下，时间就是金钱，早一点动工，早一点达到销售条件，资金周转就多一点余地。

可以这么说，这次映日路重新挂牌，诚意也拉满了，接下来就看房企能拿出什么产品。

稳妥一点，可以做板塔楼结合的社区，小面积走量，大面积做溢价。

周边市场已经证明，小面积三四房能快速去化，也有迭代空间；映日路做新规户型+高品质公区，吸引力很大。

再大胆一点，可以做纯板楼社区，100平左右起步，主打纯四房，这样的产品，科学城没有。

对于想多一间房，又舍不得离开熟悉生活圈的家庭，纯四房+纯板楼，吸引力会很直接。

更值得期待的，是做高低配，把洋房、叠院和高层放进一个社区。

科学城区府的墅类产品实在太稀缺，上一次大规模供应，还要追溯到十多年前的保利香雪山。

如果这次能补上，科学城的高端改善，会往前迈进一大步。

当然，有一点可以肯定，不管是400-700万预算，还是近千万级预算，映日路地块都有绝对竞争优势。

想在科学城买房的朋友，真的可以等等这个项目。

这场土拍最值得期待的，是科学城核心区能否借此迎来一轮住宅更新，让愿意留在这里的人，有更好的改善选择。

从城市发展角度来说，映日路地块，承担着科学城核心区产城融合、人才安居的重要功能。

以后的科学城，不仅是高端的城市生活圈，更是融合生态、高端商业、企业总部、研发总部于一体的新质发展区域。