绿城，清算时刻

文/十一弟

四个月前，香港廉政公署的官员，闯进了绿城中国位于香港的办公室，执行搜查令。

第二天，绿城作了一个很简单的公告——

它没有披露涉案人士的姓名、职务；

只说这次搜查行动与一名前董事有关，如今已经不是集团员工，涉及腐败指控。

当时的绿城方面表示，已经提供必要协助，集团各项业务及日常经营维持正常。

这个简单的公告，留下了几个没有答案的问题——

被调查的人是谁、牵涉了什么案件？

一家在香港上市、以产品品质和稳健经营著称的房地产公司，为什么会进入香港廉政公署的调查视野？

四个月后，答案浮出水面。

昨天，香港廉政公署宣布起诉绿城中国前董事会主席张亚东。

他被指控——

涉嫌在一起大连房地产项目收购中，串谋收受一名房地产开发商股东提供的2000万港元贿款，以促成绿城中国以4.4亿人民币的代价，收购相关开发商的股权。

据香港廉政公署披露的案情——

涉嫌收受的贿款，并非直接进入张亚东本人的账户，而是怀疑经由中间人，分多笔存入其儿子的银行账户。

从一纸没有点名的公司公告，到前董事会主席被正式起诉，绿城的这桩旧案，终于有了具体的的人物、项目和金额。

控罪的时间跨度，是从2020年1月份到2023年3月份。

这恰好是绿城中国大举扩张的几年。

香港廉政公署披露了张亚东受贿案的交易链条——

一名大连房地产开发商的股东，从2019年起，就在向绿城推销当地一个房地产项目；

此后，张亚东涉嫌通过中间人索取贿款；

涉嫌贿款共计2000万港元，被指通过中间人分多笔存入张亚东儿子的银行账户；

最终，绿城以4.4亿人民币的代价，收购相关开发商的股权。

这里有三个值得注意的细节——

交易并非发生在一笔小额业务上，而是上市房企对房地产项目的股权收购；

控方指称的利益输送，涉及中间人和张亚东的儿子，并非直接的银行账户往来；

涉嫌收受利益的时间横跨三年，而项目从推介到完成收购，也经历了商业谈判和决策过程。

至于中间人具体如何传递消息，贿款分几次转账，绿城内部哪些人参与了决策，以及相关收购是否经过正常的投资审查。

香港廉政公署现阶段披露的案情，还没有逐一交代。

但单是已经公布的指控，就足以让人重新审视绿城过去几年的这段发展史。

2020年，房地产行业还在高周转的惯性中狂奔。

对于一家房地产公司来说，土地储备就是未来的销售额。

尤其是绿城这样以产品品质见长、又急于扩大规模的开发商，如何拿到合适的土地项目，始终是一道必答题。

张亚东正是在这个阶段，把绿城带进了另一条发展轨道。

2014年底，绿城与融创的并购交易告吹，宋卫平等创始团队逐步退出。

2015年，中交集团通过收购成为绿城中国的第一大股东。

此后几年，绿城经历了管理层调整、股权结构变化，逐步进入央企主导的时代。

张亚东原本就是中交系出身。

进入绿城之前，他长期在大连工作，负责城市建设管理，一度干到了大连副市长的高位。

2017年底前后，张亚东进入中交系，随后以中交集团代表的身份加入绿城。

2018年，张亚东接替宋卫平时代老将曹舟南，出任绿城中国行政总裁。

这次交接并不轻松——

虽然绿城的品牌早已打响，但公司在规模、投资和管理效率上，仍有许多需要解决的问题。

宋卫平留下的产品口碑是一笔财富，却不能自动变成源源不断的土地储备和销售额。

2019年，宋卫平辞任董事会主席，张亚东接棒。

由此，绿城正式进入以他为首的职业经理人掌舵时期。

张亚东推动组织架构调整，将原有的“11+5”架构缩减为“8+3”，同时强化事业部管理和业绩导向。

外界对他的评价，逐渐从中交派驻的管理者，转向一位试图让绿城加速奔跑的改革者。

张亚东给绿城设定的目标，并不保守——

他曾提出，到2025年，要冲击6400亿的销售规模。

张亚东刚好是在2025年初从绿城黯然离场。

2024年，绿城的总合同销售额是2768亿，距离他自己设定的销售目标，差了一大截。

为了扩大规模，绿城在那几年，开始更积极地运用收并购。

比如2020年，绿城以23亿代价，收购了新湖中宝旗下相关项目股权，涉及上海青蓝国际城二期以及沈阳的房地产项目。

彼时，张亚东判断，市场上的收并购机会可能增加，绿城也在加大这方面的力度。

收并购对于想要急速扩张的开发商来说，有很大的吸引力——

不用从头等待土地出让、规划报批和项目建设，可以通过股权交易更快获得项目资源。

但它也有另一面——

一块土地的价值，不只取决于地段和价格，还取决于合作方的背景、项目公司的债务、交易条件，以及收购决策是否真的符合上市公司的利益。

项目越复杂，交易链条越长，管理层的判断与内部监督就越重要。

这也是为什么，针对张亚东在大连房地产项目收购上的受贿指控，会引起如此之大的关注。

对一家上市公司而言，管理层拥有的权力越大，投资决策就越需要经得起审视。

尤其是绿城。

这家开发商在中国房地产行业里，原本有一张辨识度极高的名片。

2000年，绿城在杭州起步。

此后多年，它用园林、建筑立面、户型设计和社区营造，建立起自己的品牌。

房地产行业的黄金年代，绿城不是一家擅长打规模的开发商。

但它很擅长讲故事，经常被购房者拿来讨论产品，还有老板宋卫平的情怀。

宋卫平时代的绿城，有一种近乎执拗的产品理想。

它愿意在园林、里面和公共空间上投入，也因此长期承受成本与规模之间的拉扯。

2014年的债务危机和股权风波，已经让外界看清了绿城的另一面——

好产品不等于好财务，品牌口碑再好，创始人再有情怀，也要屈服于大股东的权力安排。

中交入主之后，绿城逐渐把产品优势与规模增长结合起来了。

从2019年到2021年，在张亚东掌舵期间，绿城的合约销售额站上了2018亿、2892亿、3509亿。

销售规模迅速扩大，进入了行业头部阵营。

但房地产市场随后发生了变化。

从2021年开始，行业进入深度调整——

过去依靠销售增长、融资和拿地形成的循环，越来越难以维持。

规模仍然重要，但资金安全、项目利润和交付能力的重要性，被重新抬高。

绿城的表现有其韧性——

2024年，绿城实现营收1585亿，增长了21%；

总合同销售额2768亿，其中自投项目销售1718亿，代建项目销售1050亿。

负责代建业务的平台公司——绿城管理，早在2020年就已登陆港交所。

在行业调整期，绿城手上有两张牌——

一边拿地、开发、销售，独自承担资金和市场风险；

另一边输出品牌、产品标准和项目管理能力，赚取代建管理收入。

开发业务需要资本，代建业务需要信用。

绿城的品牌价值，既来自那些已经建成交付的房子，也来自市场对其管理能力的长期信任。

这使得张亚东的受贿指控，就不只是一位前高管的个人司法案件了。

它还把一个更严肃的问题摆在绿城面前——

在追求规模、疯狂扩张的过程中，上市公司的治理机制，能否跟上决策速度？

去年初，绿城中国突然换帅。

张亚东以工作安排为由，辞去了上市公司执行董事及董事会主席，刘成云接任。

绿城当时在人事变动的公告里称——

张亚东与董事会没有意见分歧，也没有需要提请股东或港交所注意的事项。

彼时，公开信息并未将这次人事变动，与张亚东的受贿案件联系起来。

刘成云同样来自中交系，长期从事投资、城市开发和战略管理。

绿城的控股股东没有改变，接棒者也不是一个陌生的外部职业经理人。

从表面上看，这更像是一次体制内正常的人事交接。

直到今年六月份，香港廉政公署搜查了绿城在香港的办公室，再到现在，张亚东被正式起诉。

公众才得以知道，这位曾经执掌绿城近六年的前董事会主席，正面临着一项巨额受贿的刑事指控。

而绿城在调查期间，向香港廉政公署提供了全面协助。

房地产行业的利益巨大，利害关系盘根错节，从来不缺戏剧性的故事——

有人靠一块地皮起家，有人靠收并购做大，也有人站上巅峰时突然坠落。

张亚东曾经把绿城带到了更大的销售规模，更高的行业排名。

在他的任期里，绿城经历了组织变革、投资扩张和代建业务发展，也在行业下行时守住了头部房企的地位。

如今，围绕这个大连房地产项目的受贿指控，把一段曾经以增长和改革为主线的职业经历，带进了另一套叙事——

2000万港元，4.4亿人民币的股权收购，一名中间人，张亚东儿子的银行账户。

这些看似毫无关联的数字和细节，在香港廉政公署的调查下，如今都被串联起来了，最终会在法庭上接受裁判。

对绿城而言，接下来要回答的，除了这宗交易的真相，还有一个严肃问题——

当一家自诩以品质和信用立身的开发商，走到今天，自己的每一笔重大投资、每一次权力行使，是否经得起推敲和拷问。

房子建得好不好，业主一眼就能看到。

而一家上市公司的治理是否可靠，需要交给事实、制度、时间来检验。

甚至到最后，还要交由法庭来裁决。

绿城的故事，远没有到落幕的时候——

过去三十年里，跻身房地产行业食物链顶端的这些人，没有几个人经得起调查。

无论是在位的，还是退场的。

更多的人，正在瑟瑟发抖。