上海与世界｜上海城市更新非标化新模式

国庆长假，上海人头攒动。那些体验感好的地方人多，体验感弱的地方人少。这是上海城市发展从传统“购物城市”向新型“好玩城市”的转型，从物质消费向情绪消费的升级——商业空间超越了单一功能的标准化和重复性，在保留核心功能的基础上，叠加有新意的娱乐、社交、展示、科普、体育等情绪价值，打造“混合化和非标化”的城市场景。非标商业是当下城市商业的发展取向。推而广之，我认为，上海的城市更新正在探索一种功能为体、体验为用的非标化新模式。以下从商业、居住、交通、工业四个领域，观察它们的典型案例和内在逻辑。

商业非标化：从“卖货场”到“情绪场”

商业空间的非标化，是上海“好玩城市”转型中最直观的切片。传统商场追求坪效最大化，非标商业则追求体验最大化——购物不再是首要目的，停留、社交、打卡才是。

1.龙华会：古塔下的“庙市共生”。上海龙华会毗邻全国文保单位龙华塔与千年古刹龙华寺，因限高40米，地上仅建两层，属“非标街区型购物中心”。运营方打破商场“围墙”，让千年民俗、当代艺术与日常闲情共生。地上重檐坡顶建筑以连廊沟通，视线转角总能与龙华塔相遇；地下空间充分用足地铁优势。消费者在此既能逛奥乐齐超市、优衣库等日常消费，也能在下沉广场感受古寺禅意。“庙市共生”的非标逻辑，让商场从购物场所变成融合文化、商业与公共生活的综合场景。

龙华会

2.“城市不眠”：有书的非书店。城市不眠EKA·天物店定位为“有书的非书店”，将图书、文创、艺术展览、文化沙龙融为一体。书店不再是单纯的售书场所，而是人与文化相遇的场所。类似的书店非标化在上海随处可见，如大隐书局旗下“食书集”探索“文化+餐饮”模式，上海古籍书店尝试通宵营业——实体书店正从“卖书”走向“卖文化体验”。

城市不眠EKA·天物店

3.“斜杠”菜场：姓“菜”不止于菜。2025年，上海将80家传统菜市场升级改造为“斜杠”菜场。在保有生鲜供应功能的基础上，引入理发店、咖啡店、代炒菜等多元业态。勤海睦邻中心（原勤海菜场）打破传统菜场印象，不仅保留生鲜超市，还创造性融入共享厨房、社区工坊、健身房等“第三空间”。菜场从满足刚需的“交易场所”升级为兼具烟火气与精致感的“社区会客厅”。

勤海睦邻中心

住区非标化：15分钟生活圈的复合升级

住区的非标化，上海的重要抓手是建设15分钟生活圈和完整社区，核心逻辑是让社区从“居住容器”变成“生活内容”——居民不出社区就能满足工作、消费、社交、健康等多元需求。

1.228街坊：从“二万户”到“15分钟生活圈”标杆。这是工人新村城市更新的代表。作为上海现存唯一的成套“二万户”历史风貌住宅，杨浦区长白街道228街坊以“15分钟社区生活圈”行动为支点，撬动了一场从物理空间到社区精神的全面焕新。12栋老公房整体保留、保护开发，转变为集生活、商务、文化和休闲于一体的共享空间。物美价廉的熊猫饭堂每天提供100个菜品，80%价格在6元至15元之间；保障性租赁住房“创寓228”吸引青年人才入住。从“住有所居”到“居有所乐”，228街坊让工人新村焕发新生。

熊猫饭堂。资料图

2.鸿寿坊：里弄里的“精致烟火气”。这是石库门里弄城市更新的样本。始建于1933年的鸿寿坊，城市更新后，在1.5万平方米的海派里弄建筑中引入全新商业市集概念。空间上留住里弄半私密巷弄的精髓，同时打造“15分钟生活圈”，多家生活方式品牌共同呈现日常烟火气与精致生活体验交融的生活剧场。开业一年来年客流过千万，成为兼顾年轻消费与银发消费的文化新地标。

鸿寿坊。视觉中国 资料图

3.大华虎城中心：存量商业变身社区活力中心。这是改革开放后建筑更新的代表。地处北中环的宝山区大华虎城中心，总建筑面积5.5万平方米，3公里辐射常住人口超百万。面对市场竞争力和吸引力下降的困境，设计团队提出“向人回归”的理念——先近人，再经营，后商业。前广场以“拾光林屿”为主题，将绿植、灯光与休憩空间结合；室内以“成林”为理念打造松弛有序的消费空间。焕新后的大华虎城中心不再只是购物场所，而成为连接社区生活的“15分钟生活圈”核心。

交通枢纽非标化：从“路过”到“停留”

交通枢纽的非标化，目标是让匆匆过客变成消费常客——在通行功能之上叠加商业、办公、文化等复合业态。上海的交通枢纽非标化更新，特别表现在有节点作用的地铁和高铁站点。

1.TODTOWN天荟：轨道上盖的“天空之城”。莘庄TODTOWN天荟横跨轨交1号线、5号线莘庄站和铁路莘庄站，汇集住宅、商场、酒店、公寓式办公、商务办公楼、交通枢纽及公共艺术空间，是内地首个在既有铁路、地铁运营线上同时开发建设的TOD项目。总建筑面积约70万平方米，被形象地称为“天空之城”。在繁忙枢纽之上，构建起一座功能完备的垂直城市。

莘庄TODTOWN天荟

2.虹桥天地：从“流量入口”到“消费首站”。作为距离虹桥综合交通枢纽最近的商业综合体，虹桥天地楼下是融合购物中心与新天地街区的活力商圈，楼上汇聚跨国企业总部办公室。好孩子集团将总部与零售展示店均设于此，理想汽车华东区总部也在商场内开设零售展厅，实现“办公+销售”的一站式联动。从“交通枢纽”到“资源枢纽”，虹桥天地正让年客流量4亿的枢纽从“歇脚驿站”变为“城市客厅”。

虹桥天地。视觉中国 资料图

3.TOP金光汇：地铁上盖填补社区商业空白。位于普陀桃浦的TOP金光汇，总体量约5万平方米，与轨交15号线祁安路站无缝衔接。定位“全龄悦享、家庭共融”，引入生鲜超市、影院、运动场馆等业态，超过90%店铺为桃浦首店。交通枢纽的商业化，让“看场电影要坐好几站地铁”成为过去。

TOP金光汇

工业非标化：制造为体，展示为用

工业领域的非标化最为特殊——生产的安全逻辑、流程逻辑、效率逻辑构成了转型的硬约束。但也正因如此，当机器轰鸣的工厂向公众敞开大门时，它所提供的体验是任何刻意营造的消费场景都无法复制的：一种属于真实生产现场的力量与美感。上海工业企业的非标化转型，核心逻辑是 “制造为体，展示为用” ——生产功能不仅没有被削弱，反而成为展览教育的“活教材”。

1.宝武钢铁：高炉旁的工业创享园。宝钢股份宝山基地2002年即作为工业旅游点开放，2004年获评全国首批工业旅游示范点。2050热轧产线1989年投产，年产600万吨，产品应用于鸟巢、港珠澳大桥等国家级工程。游客可参观全天候码头、高炉、热轧车间——亲眼见证10公分厚的火红钢板经轧制后薄至1.2毫米。2023年宝钢工业创享园焕新升级，构建“三馆”“四廊”“五景”“六观”产品体系。“金色炉台·中国宝武钢铁会博中心”由原上海第一钢铁厂2500立方米高炉改造，保留还原高炉炼铁风貌，可满足文化演出、会议展览等需求，远期规划打造高炉遗址主题公园。

2.江南造船：百年船厂里的行走课堂。江南造船位于崇明长兴岛，自2019年推出工业旅游以来已累计接待游客近20万人次。船坞内大型集装箱船、液化气运输船紧张建造，巨型龙门吊下钢板切割、万吨巨轮合拢下水的场景实时呈现在游客眼前。叠加于生产之上的，是一套完整的展览教育体系——“时光长廊”串联1865年至今的重要历史节点；江南造船博物馆陈列着从古老木船模型到现代高科技船舶设计图的珍贵展品；沉浸式研学环节让学生深入制造车间观摩，扮演安全员、拆卸工、装配工等角色。未来还将开放数字化造船实验室、5G智能制造实验室等先进场景。

3.中国商飞：总装线上的科技文化营。中国商飞总装制造中心浦东基地是C919的诞生地。2024年启动“大飞机科技文化营”，以“体验腾飞路，放飞蓝天梦”为主题。截至12月1日已接待200余个团队、7000余人次。核心体验包括登机体验运动、参观C919总装车间、与试飞员或工程师互动交流等。上海航空科普馆是国家二级博物馆，“大飞机科创体验馆”配备专业级空管训练设备。在这里，制造功能的核心地位从未动摇——参观者是在见证中国航空工业的真实进程，而非观赏一场精心彩排的表演。

梳理上海城市更新四大领域的转型实践，一条清晰的逻辑贯穿始终，即功能为体、体验为用。空间需要成为场景，非标化不是对原有功能的完全否定，也不是杂七杂八拼在一起四不像，而是在核心功能基础上做“混合式的加法”——让每一寸城市空间从功能单一的“工具”变成可停留、可体验、可共情的“场所”。从生产线的火花到里弄的烟火，从枢纽的人流到社区的温情，上海的城市空间正在完成一次集体转身：它们不仅提供服务，更在制造体验；不仅满足需求，更在创造向往。这，正是上海建设有世界影响力的“好玩城市”最硬核的注脚。

（本文作者诸大建系同济大学特聘教授。）

来源：诸大建