房屋未经竣工验收即违规交付，购房人能否排除强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

房屋未经竣工验收即违规交付，购房人能否排除强制执行？

无过错不动产买受人排除强制执行的核心要件之一，是查封前已合法占有案涉房屋。司法实务长期存在重大争议：开发商未完成竣工验收、违反强制性规定提前交房，购房人提前收房管控房屋的，是否构成司法解释规定的“合法占有”？最高法存在正反两类裁判观点，并非一概支持或一概否定，核心区分标准为：是否形成真实、稳定、实际管控的占有事实。

裁判要旨

1.交付违法性 ≠ 占有事实不存在：开发商未竣工验收违规交房，属于开发商违反建筑管理强制性规定的违法行为，应由开发商承担行政及质量责任，不能据此直接否定购房人已实际管控、占有房屋的客观事实。

2.买受人风险自负但权利合法保留：购房人接收未验收房屋，自愿承担房屋质量、使用安全、无法办证等不利风险，但该风险负担，不影响其在查封前已形成的事实占有状态，满足二十八条“合法占有”的司法认定标准。

3.占有核心标准为实际管控，而非房屋验收状态：法律意义上的占有，是指对不动产形成事实上的支配、管控与控制，不以房屋竣工验收、具备完整居住条件为前置条件。取得钥匙、装修改造、对外出租、实际管控等行为，均可构成有效占有。

案情简介

1.房屋交易缔约：2010年，购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买案涉房产，依约履行付款义务。案涉房产所属项目始终未完成竣工验收，房屋亦未办理产权过户登记。

2.案涉房屋被司法查封：2011年，因建筑企业与房地产开发企业建设工程施工合同纠纷，司法机关依申请对案涉房产采取诉前财产保全查封措施，后续案件胜诉并进入强制执行程序。

3.购房人提出执行异议：执行过程中，购房人以案外第三人身份提出执行异议，主张其为真实购房权利人，请求排除案涉房屋强制执行，被执行法院裁定驳回。

4.一审、二审裁判反转：异议被驳回后，购房人提起执行异议之诉。一审法院以房屋未竣工验收、不具备合法交付条件、不构成合法占有为由，判决驳回诉请；二审法院查明购房人在查封前已取得房屋钥匙、完成简易装修、对外张贴出租信息，已形成实际管控，改判停止对案涉房屋的执行。

5.最高法再审维持：申请执行人向最高人民法院申请再审，最高法经审查，认可二审法院占有事实认定，驳回首创企业再审申请，最终认定购房人满足无过错买受人要件，有权排除强制执行。

案件来源：（2018）最高法民申5790号

裁判要点及思路

现行法律明确规定，建筑工程未经竣工验收不得交付使用，房地产开发企业在案涉项目未竣工验收时交付房屋，属于违法交付，应当承担相应法律责任。但该违法性归属于出卖人，不能归责于善意购房人。

本案证据足以证明：司法查封前，出卖人已交付房屋钥匙，购房人通过安装卷帘门、简易装修、发布出租信息等行为，对案涉房屋形成持续、稳定、排他的事实管控。购房人接收未验收房屋，仅系自行承担后续质量风险与使用风险，并未侵害他人合法权益，不影响查封前合法占有事实的成立。

因此，案涉房屋虽未经竣工验收，但不阻碍事实占有的认定，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项查封前合法占有的要件，购房人有权排除强制执行。

实务要点总结

（一）支持排除执行观点（主流）

1. 占有属于事实管控行为，属于对物的实际支配，区别于合法交付行为。交付违法是出卖人过错，不能否定买受人真实、客观的占有事实。

2. 烂尾、未竣工、未验收房屋，只要买受人取得钥匙、实际管控、自主支配房屋，即满足占有要件，无需以房屋具备完整居住、使用功能为前提。

3. 间接占有同样受法律保护，买受人对外出租、委托管理，属于对房屋的处分与管控，依法构成合法占有。

（二）否定排除执行观点（少数）

1. 未竣工验收房屋依法禁止交付、禁止使用，客观不具备合法交付与占有条件，不存在合法占有的基础，无法满足二十八条要件。

2. 违法交付形成的占有属于非法占有，不属于司法解释保护的“合法占有”，不能对抗司法强制执行。

3. 房屋完全未竣工、无交付可能、无任何使用痕迹的，直接推定无占有事实，直接驳回异议请求。

实务争议六大核心焦点（占有认定高频难点）

1. 如何精准举证占有行为发生在查封之前（时间节点是胜诉关键）；

2. 购房人签约后直接对外出租、未自行入住，是否构成有效占有；

3. 仅委托装修、未实际入住，能否认定形成事实管控；

4. 仅有钥匙交付、无其他佐证，是否达到占有证明标准；

5. 基于非买卖合同关系的占用，能否构成排除执行的合法占有；

6. 未竣工验收违规交付，是否直接否定占有合法性。

相关法律规定

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

1. 核心举证逻辑：重客观痕迹、轻主观证明

查封前的物业费、水电费、取暖费、垃圾清运费缴费凭证、装修合同、装修付款记录、出租合同、钥匙交接单、现场照片视频，是法院认可的核心客观证据，证明力远高于事后物业、社区单方证明。

2. 单位证明严格合规

社区、物业公司出具的入住、占有证明，必须同时具备：单位公章+负责人签字+制作人签字，否则无法作为有效证据采信。

3. 杜绝查封后证据补强

所有占有凭证、缴费记录、管控行为必须形成于查封裁定作出之前，查封后形成的证据，一律无法证明在先占有事实。

4. 单一钥匙证据存在败诉风险

仅有钥匙、无装修、无缴费、无使用、无管控痕迹的，最高法存在大量不予认定占有的判例，必须形成完整证据链。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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