新政后“首场大考”，绿城依然「领跑大浙江」！

8·28新政落地后第一个国庆黄金周，对浙江楼市来说，是一场公开大考。

所见即所得、资金封闭监管、竣工才放贷，现房新规则把房企的每一个环节都摆上了台面。多数开发商都还在观望之中，等待头部房企给出下一步的答卷。

在浙江，最先交卷的是绿城。双节期间，绿城在浙江劲销超50亿，多盘热销！

在杭州，由宋总亲自把关的枫丹玫瑰园，首开79套房源被一抢而光，二期加推在即；星映金沙首开热罄，和萱庭首开去化超9成。

在宁波，沁澜园&菁园双子首开热卖近10亿！以实力回应市场口碑；在义乌，全国第三座潮鸣义乌潮鸣海上，揽金超2.5亿，创下义乌千万级大宅热销佳绩。

与此同时，绿城浙江更多项目未开先火，来访量逆市上扬——

杭州沁芳庭作为九堡断供三年后的首个不限价新盘，在未开放全维示范区和样板房的情况下，国庆期间到访超1500人；东阳凤栖逸庐中秋实景示范区开放，双节期间累计来访超2000人次；福州沁百合、宁波蘅园双项目展厅国庆期间来访量均突破1000人，温岭九龙湖第三子国庆展厅来访3天近1000人，未开先火态势尽显。

要知道，对很多开发商来说，近年国庆期间由于客户外出旅行等，反而是来访的低谷，但绿城的项目却能吸引众多购房者在假期专程前来看房。

不仅首开爆火、未开先火，绿城续销期项目同样跑出“火力全开”热度——

以杭州为例，杭州春来晴翠大户型样板房开放当天成交20套，抵得上项目此前半个月的成交量；杭州知海棠双节期间成交破8000万，再次创造“最美海棠红”效应；杭州宸风逸庐国庆期间来访、成交均超越上月全月；杭州丽香庭双节期间近7成客户到访即锁定房源。

此外，义乌潮鸣海上、嘉兴晓风明月、宁波春来云潮、奉化凤麓和鸣等热盘，来访与成交也双线超越上月全月。

从省会到县级市，从300万到3000万+，从待开项目、新开项目到续销项目，绿城在新政后的首场双节大考中实现「全线开花」，持续领跑浙江市场。

在涛哥看来，作为浙江楼市风向标，新政后绿城在浙江的表现有标志性意义，让人们看到浙江楼市依然有稳定的购买力与市场信心。

这场系统性热销背后，是四种能力同时发力：产品力是根基，兑现力赢信任，服务力带来长期口碑与持续的势能，营销力则串联全链将价值转化为市场共识。

不得不说，新政重塑了游戏规则，绿城依然是那个绿城，在大浙江的统治力与标志性从未改变。今天，涛哥就来跟大家解密，绿城浙江背后的体系化秘诀。

1

共创体系，产品「始终领跑」

——为更多人造更好的房子，绿城一直走在前面

现房新政，对客户来说无疑是利好，相当于政府用规则先替客户把了一道关，让好品牌、好产品所见即所得，买房更加放心。

一直“以客户为中心”做产品的绿城，恰恰是新政的受益者，因为绿城始终在领跑“好房子”，领跑行业产品创新。

绿城浙江也一直以“为更多人造更好的房子”为目标，通过「共创体系」提前发现客户需求，不仅成为产品创新教科书，更始终保持产品力领先。

义乌潮鸣海上示范区实景图

1）产品领跑，绿城浙江一直是创新的源头

在浙江，你会发现绿城的产品有一种「源头效应」，很多市场流行的产品趋势，最初的来源都是绿城。

女王空间、宠物空间、学习盒子、中央车站、生息街角，这些被全行业学习的社区场景，源头大多在绿城浙江。被模仿，本身就是产品力引领的市场验证。

今年以来，绿城浙江更将「产品力革新」演绎到了新高度——

杭州和萱庭，300-450万级总价，做出多级跌水下沉庭院+真趣会客厅+地下全明篮球场，现场效果非常惊艳，堪称是“立体绣花”。

杭州和萱庭示范区实景图

星映金沙在小地块上没有做传统集中式大会所，架空层做出7大主题泛会所，实现“空间越级”的场景感。

杭州星映金沙示范区实景图

宁波菁园&沁澜园，以绿城GROW UP成长体系为产品底盘：菁园整体抬高约3.3米，做出“树梢上的公园”；沁澜园借抬板之势，把门头和泳池悬到城市界面之上。

宁波菁园示范区实景图

同一个总价段里，绿城的产品总是能超越市场的想象。这些新盘一开放，就成了同行参观焦点，创新的产品表达也成为被后续产品模仿的对象。

今年以来，绿城浙江已获54项国内外奖项，美国缪斯设计奖、法国设计奖等国际权威奖项都在其中，让世界看见了绿城式的美学表达。而产品能一次次走在行业前面，根子在于比别人更早、更准地读懂客户。

绿城浙江部分奖项展示

2）共创体系，把客户的真实需求写进图纸

能读懂客户，绿城浙江靠的是一套共创体系：准确发现客户的需求，甚至超越客户的需求，产品才能不断引领趋势。

行业惯常的产品开发是一场接力跑：客研做定位，研发画方案，工程盖房子，营销来卖房。需求每传一棒就走样一点，等发现卖不动已经改不了。

绿城浙江的解法，是在行业里最早引入大厂的IPD集成产品开发模式，把接力跑改成并行协同。今年迭代到2.0，把营销、研发、客研、客服、客户、社群主理人、设计院、供应链、极客等内外部人员一起请上桌来做共创，整条链路被拆成五步：

客户洞察，客研牵头，把访谈、一线触客和客户之声交叉验证；

需求提资，营销牵头，把生活诉求翻译成一张产品配置清单；

产品共创，研发牵头，多专业、多角色坐在一起出方案；

客户验证，运营牵头，示范区开放时打分，入住后再评估一次；

封装迭代，研发牵头，把验证过的成果沉淀成标准模块。

跑通之后需求传递准确率提升到95%以上，创新落地周期从12-18个月压缩到即时落地。

绿城浙江IPD流程五步法

杭州和萱庭，是这共创流程跑出来的样本——

家长说孩子要练中考体能，社区里有了中考体测8件套；有人要辅导、有人要加班考证、有人想安静自习，项目做出双层学习盒子；客户要篮球馆轻松些，于是下沉篮球场做成街头文化风，再补上收纳柜、直饮水机、医药柜和AED。

杭州和萱庭示范区实景图

从“自创”到“共创”，业主成了项目的创造者。今年这套机制已覆盖8座城市的近20个项目，超320场共创，超3000处细节被重新打磨。

新政之后，买房人看得更仔细也想得更长远。共创让绿城比客户更早想到他们要什么，产品自然更能打动人、更受认可。

3）前策体系，新项目起步就站在高标准线上

发现需求是第一步，要让需求真正落进产品、落得漂亮，还需要有一套前策体系。共创解决“找对需求”，前策解决“把需求落好”。

在绿城浙江，研发和营销双部门会通力协作，因地制宜地为每个项目找到产品核心发力点，两者相辅相成——

营销价值前策，通过读城、读地、读人，找到项目关键价值IP和核心竞争力，提资给设计去满足、甚至激发客户需求；

产品价值前策，在拿地后的图纸阶段，建筑、景观、精装三专业就坐在一起探讨，并与大师共创产品创新亮点，让产品始终保持竞争力。

接着，绿城浙江会在“五大关键会议节点”嵌入一份《超级场景IP共创菜单》，每个超级场景都写明落在哪个空间、做到什么状态、谁来负责。落地之后还会做复盘，做得好的择优回收进《绿城最懂浙江的100个超级场景IP库》。

杭州星映金沙“珍珠宝匣”场景IP

这套前策体系带来了三大价值：确保最优、最适配的超级场景植入，项目起步就有高标准基准线；确保设计和营销价值同源，共创锁定的亮点，能转化成客户听得懂的语言；投前投后一致，从源头锁定产品逻辑，保证交付和承诺一致。

场景可以被模仿，但体系很难被复制。共创让绿城找准客户需求，前策让需求高质量落地。两者咬合，绿城才能始终领跑“好房子”，这也是绿城浙江系统性热销的根基。

2

全景全维，实景「早于新政」

——现房时代的考题，绿城浙江早就先交卷了

8·28新政最直接的变化，是把“所见即所得”写进规则，不少房企开始补课。绿城浙江对这道题完全不陌生，它是绿城体系内、甚至行业全维实景的开创者。

早在新政前，它就已经把“全维、全景、全周期”的展示推到了很高的高度，让客户所见即所得，本来就是绿城浙江在不断刷新的标准。

1）全景全维，绿城一路刷新行业实景标准

行业还在用图纸卖房、用异地样板房卖房时，绿城就在业内率先开启“实景示范区”的风潮。

2022年，绿城在杭州燕语春风落地第一个“实景示范区”：为的是让客户买得放心：实地样板房、大门、转角公园和立面，都实景呈现。

杭州燕语春风居综合示范区实景图

2023年，嘉兴晓风印月落地绿城乃至全国首个超万方“全维实景示范区”：按客户的归家动线，把实地样板房、大门、泛会所、地库、单元门厅、主题架空层都做出来，又一次推动行业进步，也让全维实景成为绿城的产品标准。

嘉兴晓风印月示范区实景图

2024年，杭州桂月云翠做出绿城首个立体中轴示范区，义乌凤起潮鸣做出首个超“2万方全维实景示范区”，引来全行业参观，累计接待超万人次。

杭州桂月云翠示范区实景图

义乌凤起潮鸣示范区实景图

2025年，绿城将实景从展示区单点动作，变成贯穿开发全周期的工作方式；2026年，进一步收拢升级为“全景全维园区体系”——

在全维实景的基础上，加入下沉庭院、立体景观，红线内外一体规划，并且随销售周期一路延伸到整个楼盘，让项目本身就成为最生动、最好的示范区。

杭州溪径恒庐，就是全景全维最完整的样本。分阶段展示贯穿全周期，前后开放的面积，接近小区约10万方占地的四分之一。

杭州溪径恒庐示范区实景图

项目以客户产品共创为源点，实现全周期实景展示，先后呈现南区、北区，16套合院和叠墅样板房，不久后将开放约450米长桥溪谷，串联超12大生活场景，今年更是同步推进了社群营造/主理人计划，“恒庐的100场派对”也在持续开展，据悉已经办了近80场。

新政鼓励的现房销售，而绿城早就已经将全景全维变成了集团战略。

2）导演思维，让客户每一次参观都身临其境

如今全维实景被越来越多的同行学去，可走进不同的示范区，质感和体验依然差别很大。

绿城浙江落地绿城体系内首个“产品共创官”培养计划，要求营销团队不仅要有“产品经理思维”，还有要“导演思维”：带入客户视角，让一次参观像身临其境地看一场电影。为此他们研发了三件工具——

第一个是“6定9看”：绿城以导演视角定调性、定色彩、定材料、定路径、定分镜、定符号，让项目的价值IP和建筑、景观、室内三专业的成果对上号。

第二个是“峰终定律”：图纸阶段和示范区开放前，绿城代入客户视角，把整条参观动线完整模拟一遍，给每个产品触点打分，惊喜、愉悦、满意、一般，负向体验在开放前就要改掉，确保让客户在现场多一份居住的兴奋感和新鲜感。

宁波菁园示范区实景图

第三个是“5×22校准法”：绿城围绕产品竞争力、需求适配度、展示品质、亮点强化、供货节奏反复校准，工程、设计、成本、客服一起上阵。新盘新做，老盘也新做。

客户在示范区感受到的“惊艳”与“恰到好处”，来自绿城站在生活的角度，把每一个生活场景提前预演了一遍又一遍。

宁波沁澜园示范区实景图

3）前置运营，把未来生活提前交到客户手里

身临其境的参观感受之外，绿城浙江又往前走了一步：让客户在签约之前，就提前体验未来的生活。

今年9月，杭州和萱庭、杭州星映金沙、杭州沁芳庭、宁波菁园、宁波沁澜园、东阳凤栖逸庐，示范区开放当天就进入运营状态：社群主理人提前招募，会所课程和社群活动同步排上，客户签约前就能提前体验绿城的社群文化生活。

国庆期间，星映金沙排了多媒体教室电影节、健身房卡路里挑战赛、HYROX运动体验和书吧作业帮；沁澜园的轰趴馆、网球馆交给社群主理人运营；蕙澜月华9月20日发布了「月华荟」生活服务体系。

从最早做实景，到把参观做成身临其境的体验，再到把生活提前交到客户手里，这就是绿城超强的兑现力。

新政要求“所见即所得”，绿城进一步做到“所见即所用”。这份早于新政的实景能力，让绿城在现房时代依然领跑。

3

服务体系，让口碑「越住越醇」

——经得起时间考验，老业主依然选择绿城

新政之后，品牌与口碑会越来越重要。

现房销售、资金监管之下，买房人越来越看品牌、看口碑；而口碑，来自业主住进去之后的真实感受。

绿城从一开始就把服务当成和产品并行的一条主线。2006年，“绿城会”在宋卫平的亲自指示下成立，“惟有生活最珍贵”，是绿城做服务的准则。

1）全周期服务，从拿地那天服务就开始了

在绿城，营销与服务是一体的，集团叫营销服务部，自上而下营销与服务往往都是由统一的领导分管，对服务的重视程度超过很多同行，甚至销售员都叫做“生活设计师”，而客服团队的目标是与业主们建立长期的互信关系。

2025年，绿城浙江发布《浙江区域集团全周期客户服务SOP手册》，九大篇章把客户运营、交付管理、维修管理等都写全了，让服务有章可循、有尺可度。

服务体系白皮书节选

2026年，绿城更是把服务设计嵌进项目开发全周期的四个阶段：从项目获取时就做专项服务策划，像设计产品一样策划全周期服务，对着定位会、开放、开盘、交付直到质保期届满的每个节点，提前排好介入时间与服务内容。

在浙江，各地服务共创体系同样多点开花，如浙东落地的心选服务共创体系，浙南落地的“同心圆”高端服务体系等，不断创造更好、更丰富的服务体验。

2）园区服务，开启20年如一日的长情陪伴

园区服务，这件事绿城在业内做得最早。传统物业早期以保安、保洁、维保、绿化“四保”基础服务为主。2007年，绿城首创“园区生活服务体系”——

搭建健康医疗、文化教育、居家生活等系统，把服务从“对物管理”推向“全面社区服务”，成为国内园区服务的探索者和首创者。

绿城提出了四季园区服务：春有邻里节，夏有海豚计划，秋有红叶行动，冬有寻年味；海豚计划2009年诞生，覆盖全国70余座城市、300多个园区，陪超23万个孩子学会了游泳；绿城春晚办了22年，舞台上业主自己就是主角。

住在绿城的社区里，有好的基础服务，还有一年四季丰富的活动和温暖的陪伴。这份长期的好体验，正是业主满意与口碑的重要来源。

3）全员社造，社群从办活动变成熟人社区

近年来，绿城积极打造社群、孵化业主主理人，让社区生活更丰富，也让人与人之间的链接更深厚。

2024年起，浙江绿城会启动全员社造，从“客户服务”转向“客户运营”：在浙江与2万余业主共创，孵化出500余位社群主理人。

今年三季度，浙江绿城会又办了1035场社群活动，覆盖1.7万+业主，客户活动满意度100分。

正因为这些丰富的社群活动，让人与人之间、业主与绿城之间建立起深厚链接。使得绿城浙江的业主满意度和复购率都非常高——

慈溪凤起潮鸣业主复购率超70%；嘉兴出现7户老业主以6.5亿总价复购4个项目、逾40套房源；杭州、台州、义乌、宁波等地部分项目，老带新比例高达45%。

好的服务让业主满意，老业主的口碑和复购，又反哺新盘的销售。这份由服务和社群一点点沉淀下来的信任，成了绿城浙江一道很强的护城河。

尾声

回到开头那句话：新政改了游戏规则，绿城还是那个绿城。单盘神话会过去，系统性强大才能穿越周期。

绿城浙江今年已拿下20宗地。接下来的几个月，杭州沁芳庭、嘉兴晓澜玉华、宁波蘅园、福州沁百合等新盘将陆续开放，杭州月印玉璟、温岭恒庐西地块、宁波永红地块、杭州娃哈哈西地块、合肥肥西地块等也在推进之中，玫瑰园、凤起、庐、月华、海棠等产品系高比例落地。

新政后的第一场大考，绿城浙江交出了一份群星闪耀的答卷：依然领跑大浙江，打出「全线开花」的好业绩，也为新政后的浙江市场注入了坚定的信心。

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