75岁王石的平凡之路：聚4旧将+投1500万，将力战城市更新

老王心声白描：

我曾经跨过山和大海，也穿过人山人海；

我曾经拥有着的一切，转眼都飘散如烟；

我曾经失落失望失掉所有方向，直到看见平凡才是唯一的答案。

最近楼市828新政出台后，房地产的分水岭愈加清晰，旧模式日渐淡去，新方式快速蝶变。

在深圳大梅沙“潜伏”运营了九年碳中和样板间，鉴于楼市趋势嬗变，在上述新政出台的一个月后就迅速拉来旧部、聚资1500万元在盐田小梅沙搭建起来一个新的平台——深圳深石城市更新有限公司，定位十分清晰，玩的就是城市更新、玩的就是存量资产运营业务，不参和拿地开发买期楼那老一套，要真正搭上城市更新这个新的快车道。

据波哥看商业观察，这个新闻出来后，还是给业界来了一些震动，老王廉颇不老，算是暂时回血复活了一把，不再是田小姐那些“独立女性”人旁略显碍眼和“卑微”的身影了，也终于不再为了女儿的奶粉钱去卖什么“总裁燕窝”了，或许田小姐看他的眼神又多了一些什么吧。

先来看一下这个新公司的基本情况吧。

深石城市更新公司由5家法人股组成，各持 20%，完全平权——深石管理咨询（王石旗下）、上海都心商业管理、宁波绿创企业发展、江西华申产城企业管理、苏州博信新投资发展。后面四家公司分别由王石的旧部韦业宁、杜吉良、姜浩、倪晓栋主控，跟王石个人及其相关公司无甚关系，该新平台由王石出任董事长、杜吉良担任法人。

近日，这个公司的股权也很被业内诟病，完全是一个排排坐吃果果的模式，王石虽然挂职董事长，但实际话语权跟其他四个股东一样，说是一家公司，更像一个资源联盟体，资源聚合共享蛋糕，谁也别欺负谁，这个是他们自家的事，外人也不好说什么。

然而，从资源整合的角度来看，还是有点东西的，毕竟老王必定对此已经筹谋已久，绝非短时间的心血来潮，主要因为：

一是，老王自己的深石管理咨询公司已经在碳中和国际资源整合方面从2017年就打拼到现在，时超9年有一定的积累，并在大梅沙生物圈三号项目通过9年运营，把碳中和和轻资产运营做成了一个样板项目，此时牵头组建深石城市更新公司，绝非一时兴起。

二是，这里值得说几句，老王把该城市更新公司注册在盐田小梅沙，据业界公开资料显示，主要是为了参与由老牌国企特发集团的全资子公司特发小梅沙这一总投资200亿级的超大文旅项目，据悉该项目是深圳首个文旅业态城市更新项目，总建面约 80 万平米，规划包括海滨公园、新海洋世界、国际高端酒店、滨海商业街区、文旅商务空间、滨海居住社区等。

其中的碳中和改造、商业街区运营和小梅沙村旧改这三大块肥肉，老王的新深石都可能有机会参与，近水楼台以及9九年在大梅沙的碳中和沉淀，再加上老王的口碑及四大股东的商业轻资产运营资源与经验等，参与和分享一些小梅沙的蛋糕是非常有可能的。

三是，这也许就是老王要点将杜吉良四人的一大主要原因，肯定不是单纯的比较听话的老部下那么简单，因为75岁的老王石，已经耽误不起、时间不等人，能力、资源、意愿缺一不可，其实这一点从上述深石平台的均等化股权结构也可以看出来。

比如，其中的核心董事韦业宁，70后，本科毕业于中国人民大学，作为万科新动力之一，早期一直追随王石，曾经也是万科周刊的主编，从2002年加盟万科到2019年离职，现为上海都心商业管理实控人，2021 年成立，在苏州布局了多个商业管理平台，有长三角商业运营经验，典型的轻资产商管团队，能被王石拉来平起平坐，手里一定有实打实的项目资源等。

再比如，倪晓栋，84后地产人，也是一位前万科旧将，曾经担任万科宁波营销负责人，绿地集团九江公司副总经理。作为新公司的股东之一，现任绿创集团总裁 、绿创金融董事长兼总经理，2016年创业至今，开启了资产管理，产融一体化相关的投资工作。

可见，9年沉淀+近水楼台+聚拢良将，叠加城市更新再次起风的大节奏，老王基本已经做足了功课和准备，特别是从828新政落地一个月后就快马加鞭推出了自己的城市更新平台，并借助不同区域股东的组合，初步搭建起一个覆盖华南 + 华东 + 华中的项目获取网络架构，所图不小。

下面，再说一下今天最后的一个问题：

为何，75岁的王石，要在此时杀入城市更新赛道？

分析起来，大致有三点，如下：

其一，行业大势所牵引，被存量时代大风驱策。

国内把城市更新作为国家战略已经过去5年，虽多有波折但也积累出了许多成功的模式、经验等，今年国家政策又有重大递进——不久前发布的《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）中已经明确，当下正是我国房地产行业从增量开发阶段，加速向存量深耕阶段转变的节点。

也有数据表明，国内房地产已有一半进入存量时代，譬如，今年9月18日，住建部在国新办发布会上宣示，全国二手房交易占比从2020年的27%涨到2025年的46%，今年前8个月达到52%；1到8月，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房网签面积同比增长10.6%；这些实打实的数据都昭示出国内房地产已经不是要不要转变的问题，而是一个不得不遵循和要全力破局的重大问题，如何激发更多的市场主体参与其中，已然刻不容缓。

房子会老、街区会旧、产业会衰退，城市更新势在必行、势在大行，存量改造和运营换新的浪潮已经来到。

王石团队此时快步聚合和起势，足可借力城市更新的浩荡东风，而得天时之利、政策之助、资源之合。

其二，自身的积累和准备，亦可稳扎稳打，优势不少。

上面已经讲到的大梅沙碳中和项目实践、近水小梅沙之便利等，就不做赘述了。

其中的碳中和技术这一点，老王在大梅沙摔打摸爬了9年，据说一栋楼通过光伏 + 微电网 + 节能之碳中和技术改造后，能将绿电比例拉到 80%，综合节能率 50% 以上，一年省几十万甚至上百万电费，数十年算下来就是一笔不小的收入，而能有效拉高项目的整体运营绩效和资产价值等，利好肉眼可见，与华润、凯德等模式有一定的独到价值。

同时，现金老王通过整合有资源有能力的团队，更加强化了不动产经营和轻资产运管的的能力和经验等，拉出去多少也是一支由行业大佬牵头的城市更新劲旅，打造出了一个“碳中和改造 + 城市更新运营 + REITs 退出”的新模式，有别于华润等侧重于“商业运营 + 资产管理”的固有模式，能给行业的整体发展带来一些不一样的新东西。

目前，老王在大梅沙的生物圈三号项目，由于时间和规模与体量等，尚处于碳中和改造和城市更新运营的实践过程中，离REITs 退出尚有一段距离尚需观察，大家拭目以待。

如果能彻底跑通模式和形成真正的闭环，将是行业一大有力参考模板。

其三，部分同行吃肥肉的示范效应，也给老王注入了一大强心剂。

不说华润2026 年 7 月落地的百亿级 REITs、不说万达商管的标准化轻资产输出模式、不说黑石的基金和资产管理等，就说今年典型的两大案例，就够老王心潮澎湃大流口水了。

例如，上海建工2026年上半年城市更新新签订单89亿元，在手规模约400到500亿元。其中锦江乐园改造更新、虹口瑞康里城市更新试点、梅龙镇广场更新改造，都是它签下的。此外，今年一季度，中建六局城市更新中标近百亿元，中建一局拿下深圳罗湖棚改项目约19.31亿元，等等。

其中，上海建工项目的财务指标也能大大刺激老王扎进城市更新的决心——上海建工表示，城市更新定制化要求高，毛利率比传统新建更高，上半年建筑施工毛利率从约6.6%提升到约8.3%，改造完成后还能接机电运维，回款更稳。

以上这些案例和运营指标，老王不眼馋才怪。

毕竟，他也不是新手了，兜兜转转早已积累了一甲子多的深厚行业功力，不可小觑，不是吗？

今天观察王石首次重新组队进入城市更新领域这件事，确实值得思考一二。

不同于他以前在大梅沙做生物圈三号项目那样的尝试，在波哥说商业看来，对老王而言，更像是一次要专注房地产尾巴转换期，全力向城市更新和存量时代发起的一次重要冲锋，毕竟，他曾经走过了行业的起起伏伏、曾经跨越过高山、曾经也在小媳妇的花边新闻中低眉顺眼过、曾经在万科的余震中沉浮过，等等，如今重新聚拢志趣一致的4个旧部能迈出这一步，仍然值得佩服。

老王石此次深度涉足城市更新，在我们看来，更多的参考和观察在于对中国城市更新探索层面的价值，有一定的符号意义，比如，中小型民企如何通过资源聚合参与城市更新、在实操过程中如何培育和打造出自己的核心竞争优势等等；再比如，连75岁的王石都要倾心扎入城更赛道，那些更年轻的同行们是不是也要考虑一下这个赛道的发展前景呢？

75岁的老王石，老骥伏枥，志在千里，值得为其点赞。

9年厚积终薄发，1个平台+老王携4名旧将+1500万初始资金，从深圳大梅沙起步，不甘心和爱折腾的老王又要挂帅出征了，彻底告别了旧时代，已铆足劲要重新在城市更新领域里拼杀了。

开发时代不断退场，运营时代全新启幕。

于今朝，老王已更换思维，正带头冲锋，其他人会跟上吗？

——向前走，就这么走，就算你被给过什么；向前走，就这么走，就算你被夺走什么。

这对老王也是一大考验，且行且观察哈。