15%机构化率下的突围：自如15年答卷与租赁新周期

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：自如15年，租赁行业进入“能力竞争”时代。

如果把自如15周年发布会当成一场产品秀，会错过它真正的信息量。

2026年10月18日，上海西岸漩心，自如以「十五风华 稳稳真好」为主题，办了场不太一样的发布会——没有堆砌新概念，反而把过去15年反复做的几件事重新摊开： 为业主管资产，为租客做产品，用中后台能力保证交付，用增益租替代包租。

在住房市场从增量开发转向存量经营的节点上，这更像一次行业信号释放： 下一阶段拼的不是谁拿房更快，而是谁能在非标存量房里做出确定的交付、服务和资产收益。

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行业底色：三个不可回避的结构性事实

整场发布会主线清晰，在城市化进入后半段、住房全面进入存量经营时代的背景下，一家以分散式长租起家的公司，如何重新定义自己。 答案落在两个关键词上——城市资产管理（业主端）与品质 居住 （租客端）。

而支撑这两个关键词的，是自如15年积累的"家底"：

这些数字的意义不在于"大"，而在于证明了一件事：分散式机构化长租在中国跑得通。

但一家跑通，不等于行业跑通。熊林在发布会上用三组数据勾勒了行业底色，比任何概念都更有价值。

一，量大得超出想象。中国过去40年建造了超3.7亿套存量住宅，全球最多；二手房交易占比已超52%；房龄超30年的存量房比例超27%，十年后中国住房将整体进入"中老年阶段"。同时，中国有超3亿人租房，一线城市租房人口占比超40%。其中深圳超过55%，与东京、纽约、洛杉矶处于同一水平。

二，机构化率只有15%，这是全场最刺眼的数字。日本超80%，欧美超60%，而中国租房行业经过十五年的发展仍只有15%，专业化运营仍有较大提升空间。 这一数字既指向一个超万亿级的市场机会，也构成一句“做得还不够”的自我警醒。

三，业主端的收益在承压。过去5年，房源平均出租周期从42天拉长到51天，租金累计下降约17%。一边是"每3.5套房里就有1套在出租"的一线城市，一边是出租周期拉长、租金收益承压的房子—— 业主的资产焦虑，正是资产管理行业的机会所在。

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解题：自如的三层解决方案+四大能力平台

面对两端分散、极度非标的市场， 自如的解法是先定义产品，再用标准化去承接个性化。 这背后的逻辑是：没有深入的产品定义，就解决不了个性化需求。

分散式存量市场是基础盘。合租端，“友家”迭代至7.0，同时发布面向城市核心商圈职场女性的两居合租产品“闺宿1.0”；整租端 ，“速优家3.0”主打7天一站式配齐，“心舍3.0”则通过产品化定制设计与智能整装，实现33天交付。 一居9.5万元起、两居13.5万元起、三居16.5万元起，可为业主带来20%至32%的租金提升。轻改造和重装两条线，对应的是不同房龄、不同业主诉求下的交付效率。

高端豪宅市场由曼舍承接。以增益租模式、艺术化改造和尊享私邸管家切入，管家需经过200小时68项特训，提供一户一方案、24小时服务。客群已从15年前90%为外籍高管，转变为本土高净值家庭与企业家为主。

整栋式存量市场则由自如资管覆盖，已形成托管、增益、重资产三大管理模式与自如里、自如寓、曼寓三大产品线。

三层解决方案的底气，来自中后台的四大平台：

• 智艺精工平台15年交付100万套房，以C2M模式解决非标交付；

• 生活服务平台累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭，万名服务者覆盖十大品类200余项服务；

• 灵之智能平台2014年率先规模化部署智能门锁，2021年成为行业首个拥有自有自研智能家居平台的居住企业；

• AI科技平台推出AI智能管家“小木”，重构租住全链路。

而线下支撑这套体系的，是3000多名自如管家、1000多名设计师与工程师、7000多名工人师傅和10000多名服务者。

这些能力单看或不如房源规模醒目，却更接近租赁运营的真实门槛。 市场下行、租金承压后，竞争重心已从拿房速度转向交付确定性： 家居能不能配齐，装修能不能完工，维修能不能响应，保洁能不能稳定，智能设备能不能联动。

对业主，资产管理不是口号，而是出租周期、租金溢价和空置风险；对租客，品质居住也不是样板间，而是入住后的每一次服务。三层解决方案是前台可见的产品，四大能力平台才是真正的护城河。

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模式转向：包租让位，资产管理接棒

如果说产品和四大能力平台是"术"，那么熊林对商业模式的复盘才是"道"。他没有把十五年包装成一路高歌，而是切成两段：

第一个十年（2011-2021），自如用“省心包租”做到100万间，成为全球规模最大的住房租赁机构。但包租模式有天然的结构性缺陷：市场上行时，业主无法分享资产增值收益；市场下行时，租金下降和空置压力又主要由机构承担。规模越大，风险越不对等。

分水岭在2021年。在公司各项指标最好的时候，自如选择转向无差价、收益保底、超额分成的增益租模式。

代价是真实的：管理规模从100万间收缩到70万间，收房速度从月均1万多套一度降至200多套，收入与利润承压。

收获同样明确：70万间资产中，85%已转为增益租的资产管理模式；团队能力从单一合租，拓展到一居、两居、三居与高端租赁；整租与家庭式房源收入占比已超50%；截至发布会当天，全国十城直播间单日业主委托已超200套。

从行业视角看，这不是自如一家企业的模式调整，而是租赁行业从“赚差价”转向“赚管理服务费”的缩影。前者考验拿房速度，后者考验资产管理能力。15%的机构化率要往上走，需要的正是后者。

也因此， 熊林宣布未来五年将把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向行业开放。 如果落地，意义不只在于自如自身的转型，而是尝试为行业提供一套更透明、更公平的机构化基础设施。当然，开放能否形成生态，还要看系统复用性、利益机制和合作方接受度。

整栋式存量资产，是“资产管理逻辑上位”的另一个观察窗口。 自如资管已进入16城、管理300多个物业、约7万间房源，资金管理规模超过20亿元。上海杨浦晖盛自如寓全年出租率保持97%以上、现金分派率达7%，获评上海租赁住房优秀城市更新项目。与景顺合作的星耀如景，在北京首钢园落地绿建三星大型租赁社区“星耀自如里”，尝试“投—融—建—管—退”的大资管模式。

7%的现金分派率高于公募REITs 3.8%的发行门槛，为资产退出留下想象空间。 也说明租赁企业正从运营方变为存量资产的组织者，要同时懂投资测算、建筑设计、开发报建、运营和资本市场。而项目收益能否持续、REITs退出通道能否稳定、长期资金成本是否可控，都不是一场发布会能回答的。

结语

15%的机构化率意味着，这个行业的问题从来不是某一家公司能独力解决的。当一家企业在长链条、强周期的行业里坚持十五年，它最有价值的产出或许不是规模本身，而是证明了一条持续迭代的经营路径。

但挑战并未消失：租客端与业主端的需求仍在快速迭代，80后仍是主流、90后已成熟、00后正成为新主体；自如自己也承认，客户租住3-5年间，对接员工已更换两三次，服务连续性仍是痛点。 模式换挡调整了风险分担方式，但服务稳定性和组织能力，仍是下一个十五年必须回答的题。

方向已经清楚。中国住房市场从"建房子"转向"经营房子"，从"买卖逻辑"转向"运营逻辑"，这是不可逆的确定性。 在这个确定性里，谁能用专业化的资产管理，让业主的房子更值钱、让租客的日子更好过，谁就握住了下一个十五年的门票。

十五风华，正当年。而对整个行业来说，真正的比赛，或许才刚刚开始。

数据来源与口径说明：本文行业、市场及企业运营数据，主要引自自如2026年10月18日15周年发布会披露口径及项目公开披露，未经独立审计。本文仅用于行业分析，不构成投资建议。