广西
2026年10月北京东城区楼市延续“核心资产锚定价值、局部片区结构性回调”的运行特征，全区二手房整体均价约10万元/㎡，并未出现全域普跌行情，价格回调完全集中在资源确定性弱、产品老化严重、流动性持续收缩的局部片区，不同组团之间的资产保值能力差距进一步拉大，部分弱势区域的二手房实际成交议价空间已突破20%。
当前东城房价回调最突出的第一梯队，是永定门外南部老旧连片片区。这片区域集中了大量上世纪七八十年代建成的单位公房、回迁楼，多数楼龄超过40年，无电梯、公共活动空间缺失、配套设施严重老化，居住体验完全不符合当前改善家庭的需求。片区既没有顶级学区资源加持，也缺乏成熟的商业和公园配套支撑，早年仅依靠南二环的区位标签承接外溢刚需，如今随着周边丰台、朝阳的次新社区供应充足，这类老旧住宅的吸引力持续下滑。截至2026年10月，片区二手房挂牌量居高不下，同质化的老小区扎堆竞争，表面挂牌价维持在9万至10万元/㎡区间，但实际成交时急售房源的议价空间普遍达到12%至18%，部分楼龄超45年的低楼层无电梯房源，甚至出现挂牌半年以上仅个位数带看的情况，较高点累计回调幅度已接近22%。
第二梯队是龙潭湖、左安门非核心居住组团。该片区紧邻龙潭公园，生态资源本应形成支撑，但片区内住宅混杂了大量老旧工房、零散家属院，整体城市界面更新缓慢，没有形成统一的改善居住氛围，同时优质教育资源分布稀疏，多数小区没有纳入热门学区划片。片区改善客群的选择空间被东城核心学区盘、朝阳潘家园周边次新盘分流，叠加早年单位分房的业主集中进入置换周期，挂牌抛盘量持续增加，供需失衡直接带动价格松动，实际成交价比2024年的高点回落约10%至14%，成交周期拉长至150天以上。
第三梯队是建国门外南侧非学区老社区。建国门核心区的高端住宅和带顶级学区的房源价格长期保持坚挺，但南侧片区内建成于90年代的普通老旧小区，紧邻城市主干道，居住环境受车流噪音影响较大，没有核心教育资源加持，户型设计普遍偏小、功能落后。片区的改善需求持续流向周边建国门核心区的品质次新，刚需群体更倾向于选择通勤便利、房龄更新的朝阳板块，二手房流通性逐年下降，2026年以来片区内非优质房源的成交价持续阴跌，部分小户型房源实际成交价比去年同期回落约8%。
当前北京近期落地的首套房贷贴息、卖旧买新增值税减免、公积金贷款上限提额等政策，核心目的是支持刚性和改善性住房需求，并未出台拉动核心区房价普涨的刺激政策，东城这些回调片区很难依靠短期政策红利逆转行情。从刚需群体的实际情况来看，当前东城购房者的决策已经高度务实，超过七成的家庭不再单纯为“东城”的区位标签买单，优先选择带电梯、配套成熟、学区划片稳定的住宅，愿意为确定性的资源和居住品质支付溢价，无核心资源加持的老旧小区的需求基础持续收缩。
后续东城楼市的未来趋势，将继续维持“核心坚挺、外围分化”的格局，东四、王府井、建国门等核心资源区的优质次新和稳定学区房，将持续依托首都核心区的稀缺资源保持价格韧性，而永定门外、龙潭湖、和平里非学区老旧小区，后续仍将以阴跌磨底为主，很难出现反弹动力，资产流动性将持续下降。
针对当前市场的购房和投资建议，首先要避开回调幅度大、成交周期长的高风险物业，不要盲目入手楼龄超40年、无稳定学区加持的零散老破小，这类产品后续贷款难度会持续上升，转手接盘群体越来越少。刚需自住如果预算有限，可以优先筛选片区内带加装电梯计划、临近地铁站点的低总价公房，尽可能降低持有风险。如果是资产优化需求，建议逐步将手中持有的老旧低效房产，置换到核心区配套成熟的品质次新，保障家庭房产的保值能力和转手灵活性，避免陷入“降价也难出手”的流动性陷阱。
整体来看，东城楼市本轮价格回调，本质是市场挤除“核心区标签溢价”、回归资源基本面，过去靠地段标签就能普涨的行情已经彻底终结，结构性分化将成为长期常态。
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