1天1元物业费的神话，正在加速中国城市高层衰退

济南长清区文昌花苑小区，因为踢开物业，不要物业费，1天1户1块钱，在网上火了。

文昌花苑小区曾被物业“弃管”多次。小区不同产权性质的楼栋混杂，用电管理模式不一，院内道路坑洼、垃圾遍地、污水四溢。最后一家物业公司撤走时，物业费收缴率一度不足10%。

文昌社区党委经过一次次入户走访、座谈、商议后决定换条思路，不要物业公司，让居民自己管自己。2025年8月，社区牵头选举业委会，形成“社区+业委会+楼长+自治队”四方共管机制。物业费改收“一户一天一元”，一年360元，首年还减60元。

业委会有7个人，主要负责制定规则、监管资金、对接居民，所有收支全部对外公示。社区负责协调监督、不碰钱；楼长收集民意；自治队干具体活。另外，请了4名保安、6名保洁、1名兼职维修员。每周二“联动日”，四方碰头，由社区党总支牵头，居委会、业委会、自治管理处、楼长参加，解决路灯、绿化、设施等问题。小区还改建了停车位，对外来车辆限时收费，收益反哺公共支出。与此同时，小区部分楼栋启动了电表改造，由政府债券资金支持，改完后居民直接向供电部门缴费。

截至2026年8月，小区缴费户数从不足100户涨到1000多户，突破90%。

住户王洪彬算了一笔账：对面新小区物业费一块八，150平方米的房子一年三千多元，这里一年三百多元，基本需求都能满足。业委会主任感叹，二十多年来还是头一回有这么多人主动交物业费。

看了这条新闻，很多人会觉得：物业太暴利，物业太坏。视频评论区也都是：取消物业；业主自治；减轻老百姓费用，全国推广的呼声。媒体报道这个新闻，诸多媒体转发，也因为得到赞同而获得很好的流量。

但也有不少人质疑。有人说：1天1元，只适配老旧刚需小区，高端新小区完全不适用。但就算是这样的老小区，真的可行吗？

事实藏在细节中，算账才能看明白。

首先，报道说：缴费户数从不足100户涨到1000多户，突破90%。而根据百度百科的资料，小区1999年建成，共36栋楼、1437户，缴费率仍然很低，只有69.5%。当有人占便宜，一个缴费率曾低至10%的小区，交钱的人会一直坚持交吗？

其次，四个保安，六个保洁，一个维修，11个人，一个人一个月算3000到手工资，一年就是39.6万元，这还没算社保。这算不算灵活就业没社保？谁来承担工伤风险，谁来承担违反劳动法的风险？以前是物业承担，现在，业委会是没有承担风险的资质的，居民更不可能。就算有保险，到手工资可以更低，但请人，是一分钱一分货，70多岁老大爷当保安，又有什么意义呢？

钱只能覆盖工资，但小区还要花钱。老小区没有电梯，没有地库，没有二次供水，但可能有自管配电房、化粪池，一定有照明路灯、监控、道闸、消防、公共区域设施、管道疏通、绿化。这些项目的运行、维护费用，哪里来？有人说，“我们小区八幢楼，不到五百户，一个月绿化用水就得九百多元。”

小区也不大，公共收益也不多，估计还是政府补贴。

这可以说是常态，我亲历的事，某个城市，不是老小区，不是旧小区。政府要求装消防设施，居民投票就是不通过。最后，政府偷偷摸摸出钱解决。为什么要偷偷摸摸？因为不能让其他小区知道，不然他们也不出钱了。

文昌花苑小区作为典型，那么显然会有资金支持。新闻就提到，小区部分楼栋启动了电表改造，由政府债券资金支持。

另外，其实各方还投入了大量非资金成本到小区。

物业公司，一般还会有两三个人处理管理事务，比如财务出纳等等。管理人员的工资会高一些，两个管理人员，一个月算4000，社保算在内，一年刚好10万。现在管理人员没有了，但事情还在：谁来监督保安、保洁；停车要维护秩序；外来车辆乱停怎么办？居民乱搭乱建怎么办？谁来接洽社区、居民？

以前这是物业的事，显然被其他人免费承担了。这些事显然是压到业委会或者社区、居委会来做了。社区、居委做好了有成绩，肯定有动力，但必然有人力投入，这就是隐性成本。比如，仅仅把这件事情推动起来，视频中社区书记确认走访了1100户。社区、居委会承担物业的事，理论上，是纳税人在帮这个小区出钱。

社区、居委会有动力，但业委会呢？楼长呢？我之前曾写过一篇文章，说“中国小区治理建立在神话上”。因为业委会没工资，靠热心。管一个50人，年入200万的厂，一定要请各种人，但管一个庞然大物的小区，居然靠热情。业委会只是监督物业，也就罢了，事情毕竟少很多。现在完全干物业管理人员的事，免费干，能一直坚持下去吗？居民以前骂物业，现在也不会赞业委会的。

关于绿化，居委会主任接受采访的时候说，小区没钱，绿化工具都是借的。但他没说，谁来干活。显然，工具都是借的，那一定不是请的人。可能就是楼长了。

其实，所谓“自己管”，实际上就是，自己不出钱，别人管。

但是，谁又能在一些人物业费都不交的情况下，坚持无偿付出呢？

看新闻，很多时候，要有现实感。有人说，相信人性，过一年再来看。这让人想起，河南新郑金秋乐园小区“1块钱物业”。

‌河南伟兴物业，物业费每平方米1元，入驻后，除了基础保洁安保，还免费接送200多名小学生、租教室请老师辅导作业、给老人测血压血糖、翻新路面和景观，被网友叫“神仙物业”。结果因为缴费率太低，小区1550户，正常交物业费的只有100多户，缴费率不到10%，物业靠总公司垫资硬撑了3个月，实在撑不住，2026年6月底撤场。

‌撤场后业主急了‌：环境迅速变差，垃圾没人清、安保没了，很多业主这才签名请愿、拉横幅挽留，还说愿意补缴甚至涨价，但物业目前明确暂无回归计划。‌‌

所以，在当下，这样的新闻忽略了细节，迎合当下“骂物业”“不要物业要自治”的风气，刺激更多的人拒交物业费，这是迎合民粹，并不好。

拖欠物业费已经成为当下的一个常见现象，研究机构数据显示，全国500强物业服务企业平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，2025年全年物业撤场项目达173个。当一桩生意，卖家都拒绝的时候，一定没有暴利。

拒交物业费，有两个原因。

第一，很多人对小区运转缺乏了解。这是一个典型的“财政幻觉”。简而言之，以为什么都不花钱，所以觉得自己白花钱，物业暴利。但实际上，小区里什么都要花钱。路边不起眼的花花草草，都要花钱。

再比如，都在喊社区好干部。网上查询，济南社区工作者月薪多在‌8000—20000元区间‌，一个社区干部，大部分时间投入到小区，一年就是10万—20万的成本。走访1100户，每户半小时，550个小时，3个月工作时间，成本起码也要四五万元。

第二，社会舆论都无视一个现实：任何社会并不完美，当下，买家滥用仅退款；校园演出服穿完就退；服装流行大吊牌等现象屡见不鲜。这些缺乏公德的人，也是业主。同样的行为，也会发生在他们面对物业费账单的时候。我们必须承认，以对物业服务不满意为由，恶意不交物业费的情况，是真实存在的。故意不交物业费的人，大有人在。

在经济学上，这叫搭便车。打个比方，在食堂吃饭，不用当场给钱，只需说一声不好吃，就可以拒付，而且，因为其他人在给钱，还可以继续吃下去，会有多少人付钱？

在知乎上，对于中国高层小区衰退的讨论，几乎是一边倒的认同。经济下行和楼房变老维护费上升的双重夹击下，这个问题正在变得越来越严重。维护费不足，又会进一步拉低房价，不仅造成小区恶性循环，也会加速降低中国城市房屋的资产价格。

中国的小区治理存在很多问题，归根到底，是因为居民的公共性不足以肩负小区治理。舆论盛传物业费神话，那就是不但不直面问题，反而是在掩饰这种公共性不足。那么，只有反过来，当全社会都正视恶意拒交物业费的现象，才是解决物业问题，乃至城市高层住宅早衰这个大问题的第一步。

刘 远 举

央视网、第一财经、光明日报、腾讯大家、南方周末、新京报、南方都市报、FT中文网、澎湃等特约作家，多家智库研究员。

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