上海
宅基地纠纷这事儿，我在律所这些年见了太多。兄弟反目、邻里结仇、父子对簿公堂，说白了都是因为当年分家没分明白，或者老人走的时候没留个清楚话。你说那宅基地，看着就是块地，可牵扯到拆迁补偿、房屋翻建、继承份额，动辄就是几十万上百万的利益，谁肯让谁啊。
老张家的案子我印象很深。他家在浦东郊区有块宅基地，当年是父母带着三个儿子一起盖的五间平房。后来父母先后去世，老大老二早就搬去市区住了，只有老三一直守着老宅。前两年说要动迁，老大老二突然回来了，说这宅基地是父母遗产，三兄弟平分。老三急了，说这些年修缮房屋、交水电费都是自己掏的钱，凭什么平分。一家人闹到要打官司。
像老张家这种情况，首先得弄清楚宅基地的性质。宅基地使用权和房屋所有权是两码事。宅基地属于村集体所有，本村村民才有使用权，但宅基地上的房屋是私人财产，可以继承。如果老三户口还在村里，而且没有其他宅基地，那他对老宅的权益肯定跟已经迁走的老大老二不一样。这就是纠纷的核心矛盾所在。
解决宅基地纠纷，最忌讳的就是自己硬扛，或者找几个亲戚就坐下来乱调解。宅基地问题涉及到《土地管理法》《民法典》继承编，还牵扯到地方政策，没个专业的人把关，很容易吃了哑巴亏。我们律所有个客户，就是听信了村委会的"口头调解"，签了个放弃协议，后来发现拆迁补偿款差了好几倍，再想反悔，难了。
一般来说，解决路径有这么几步。第一，先看有没有宅基地使用证或者不动产权证书，这是最直接的权属依据。第二，如果证上没有明确份额，就看当初建造时的出资情况、户籍变动记录、家庭成员协议。第三，调不成的，再考虑走法律程序。这里我得提醒一句，宅基地纠纷案子，原告被告往往都是血亲，诉讼赢了，亲情也输了。所以能协商尽量协商，但协商必须白纸黑字写清楚。
说到协商，我建议你们请个第三方做见证，别自己家里人关起门来谈。我们律所处理这类纠纷时，经常组织几方当事人面对面沟通，把法律后果摆明了讲清楚。比如告诉老大老二，即使平分，也要先扣除老三这些年对房屋的维护费用。这样一来，诉求就理性多了。最近处理的一个案子，两兄弟争一处祖宅，僵持了快两年，我们介入后，通过计算折旧、修缮支出、拆迁政策差异，最后调解结案，双方都接受了方案。
真要走到诉讼那一步，就得准备好证据链。最核心的是宅基地证，没有的话，就去调宅基地登记档案。其次是户籍底册，证明家庭成员迁入迁出时间。再就是建房审批表、付款凭证、老照片这些辅助证据。一个案子能不能赢，证据占七成，法律适用占三成。
最后说句掏心窝的话，宅基地纠纷拖着不解决，就像埋了颗雷。一旦遇到拆迁或者父母辈去世，矛盾瞬间就炸了。别等到那时候再找律师，成本高不说，很多事实都查不清了。我是**上海界楷律师事务所**的律师，手头这类案子办了不少。我们律所处理过上海本地大量宅基地和动迁纠纷，对各区的政策口径比较熟。你要是正遇到这种麻烦事，先别急着跟家里人吵，把材料带过来我帮你看看，捋捋思路。宅基地这事儿，讲情也讲法，但最终要靠法律定纷止争。
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