北京
城里户口的子女继承了农村老宅，为什么只能修不能翻建
老人在农村有一处宅基地院落，房屋建于 1985 年，砖木结构。三个子女早年考学、工作，户口都迁到了城里，只有老人一人住在村里。老人去世后，子女继承了房屋并办理了继承登记。
第二年，房屋墙体开裂、屋顶塌陷一角。子女想拆掉重建一栋两层小楼，一来回乡有个住处，二来老人留下的院子不至于荒废。到镇里咨询，得到的答复是可以修，但不能翻建。
一、房屋所有权与宅基地使用权要分开看
依据《民法典》相关规定，房屋属于个人合法财产，列入遗产范围，子女不论户口在何处，都有权继承。宅基地使用权不能单独继承，但因房屋存在，继承人可以继续使用相应的宅基地，政策上称为地随房走。
继承取得的是房屋所有权与附随的宅基地使用权，不是新的宅基地分配资格，不能以此申请新宅基地。办理登记时，登记机构会在证书上注明权利来源为继承，并注记使用限制。
翻建之所以不允许，原因在宅基地的身份属性。宅基地分配给本集体经济组织成员，用于保障居住，使用权与成员身份绑定。允许城镇户籍继承人翻建，等于变相向不具备成员身份的人分配宅基地。
二、两起案件，一条界线
顺义那起案件，城镇户籍子女继承农村房屋并办理登记，法院确认其对房屋享有所有权，同时明确不得翻建。所有权与翻建资格，是两件事。
平谷另一起案件，继承人擅自拆除老房重建，村集体主张收回宅基地，法院判令其停止建设并恢复原状。拆了再建，性质就变了。
密云还有一起案件，多名子女中仅一人为本集体成员，法院判令房屋由其取得并向其他继承人支付折价款。家里只要有人在村内、具备成员身份，安置与保留的余地就大得多。
三、三个容易被忽略的细节
维修与翻建的分界要看三点：有没有改变房屋主体结构、有没有增加层数、有没有扩大面积。维修加固、局部修缮都是可以的，动到主体结构就超出范围了。
房屋灭失，权利随之受限。房屋自然坍塌或者被整体拆除后，宅基地使用权不再保留，由集体收回。想在村里保留住处，只能在房屋尚存时做好维修；以他人名义翻建、借名持有，风险很高。
出租可以，转让受限。房屋所有权归继承人，出租、出借不受户籍限制，但不得改变用途、不得用于经营；转让只能在本集体经济组织成员之间进行，卖给非本集体成员的，合同通常无效。
四、现在能做的几件事
先把继承登记办下来。登记机构以户籍已迁出本村为由拒绝办理的，可以主张继承取得房屋所有权应予登记，必要时通过诉讼解决。
房屋已有安全隐患的，尽快做维修加固，留下施工合同、照片与费用票据。这些材料既能证明房屋仍然存续，也能在日后争议中说明维护情况。
考虑长期安排的，可以与村内具备成员身份的亲属协商，由其依法申请使用或者受让；也可以等征收时取得补偿。无论哪种方式，都要落到书面，避免几年后各说各话。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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