山东
城阳白云山北，一宗搁置多年的老地块，重新回到了土地市场，揭开了白云山板块这四年的变化风向。11月2日，这宗原金鼎云台府西区地块，将迎来新一轮拍卖。
▲原金鼎云台府西区地块现状
壹
1.34亿元重新上桌
这宗地位于城阳街道贤城路西、彰德路南，处于城阳白云山板块北侧，佳兆业悦峰东北角、金鼎云台府西北侧。
按照土地出让公告，这宗地用地面积约20228㎡，折合约30.3亩，起拍楼面价4395元/㎡，起拍总价约1.3442亿元。
这块地不是第一次出现在土拍市场上。早在2022年3月，它就和东侧的云台府东区地块一起，被淄博开发商金鼎智达拿下，当时定的是商住混合用地，容积率2.0，限高60米，整个西区地块的成交总价约1.49亿，综合楼面价大概4301元/㎡。
▲原金鼎云台府西区地块
但是这块地却一直没有动工。直到2025年10月，官方发布控规调整批前公示，这宗地才彻底改头换面：用地性质从商住混合用地直接调整为二类居住用地，容积率从2.0下调到1.8，建筑限高从60米降到54 米，绿地率从35%调整为30%，建筑密度从30%降到28%。调整之后商业商务指标全部砍掉，整块地纯做住宅，还顺带降了容、降了高度。
好好的地，为什么非要大动干戈改规划再重拍？前几年白云山板块出让了大量商住混合地块，每个项目都要配一定比例的商业、商务办公，可片区的人口和消费力，根本撑不起这么多商业体量。不少项目的商业部分要么闲置烂尾，要么降价甩卖公寓，谁拿地谁头疼。
▲金鼎云台府的商务楼和底商，目前空置
与其再把一宗带商业包袱的地挂出去没人要，不如直接砍掉商业指标，改成纯住宅，降低开发难度，至少能保证地块顺利成交、顺利开发。
这不是某一块地的特例，市北、李沧、城阳这两年不少停滞的存量商住地块，都走了商改住的盘活路径。市场变了，规划跟着变，这是最务实的做法。
贰
从商住到纯住宅
这宗地重新出让，绕不开一个名字：金鼎智达。这家来自淄博的开发商，在青岛的项目有2个：城阳金鼎云台府和崂山金鼎盈海。一个在刚需、首改客群集中的城阳白云山板块，一个在高端改善属性突出的崂山王家村片区，两个项目的产品思路，却呈现出相当鲜明的反差。
▲金鼎云台府一期实景
白云山的金鼎云台府，为纯洋房社区，一期已经于去年底交付，户型面积约115~225㎡，目前开发商推出的一口价房源，单价在1万元出头。
这个户型面积段，确实不算小，属于改善，强调居住舒适度，但问题在于，房子卖给谁？白云山北侧的购房需求，首先要考虑总价。在刚需片区做改善，难的是如何让目标客户既看得上，又买得起。
▲金鼎盈海示意图
崂山王家村的金鼎盈海，画风却反了过来。2023年12月，金鼎智达在崂山迪生山庄北侧，竞得两宗住宅地块，其中一宗楼面地价达到25185元/㎡，另一宗楼面地价约25021元/㎡，是当年的崂山地王。
这片区域属于不可多得的山海资源、土地稀缺性和高端改善定位，户型建面195~228㎡金鼎盈海，却选择了相对克制的价格策略。拿它和周边其他高端项目相比，很容易感受到开发商想通过实惠的价格，来降低购买门槛的意图。
两个项目摆在一起，反差就出来了。城阳白云山，产品做得偏改善，却要面对价格敏感的客群；崂山王家村，身处高端改善市场，定价又走得比较克制。
▲原金鼎云台府西区地块
至于金鼎云台府西区地块，为何迟迟未按原规划开发、又为何进入重新出让程序，开发商和有关部门并未披露具体原因。
叁
这块小地谁来拿？
金鼎云台府西区这宗地的优点，在于规模不大、整体较方正，指标相对温和，没有集中商业、商务办公、1.8的容积率、约1.34亿元的起拍总价，从这些指标看看，这确实是一宗有机会进入本土中小房企视野的地块。
需要克服的，则是板块的位置偏僻、周边尚待兑现的配套，以及约5825.66㎡的租赁型人才住房建筑面积（占总建面的16%左右），此外，还有公共服务设施建设和无偿移交等要求。
▲原金鼎云台府西区地块
至于未来做什么产品，规划已经给出了轮廓：54米限高、容积率1.8，意味着项目大概率会采用小高层产品路线。如果后续项目能够把总价，控制在片区购房者可接受的范围内，同时在户型、园林上做到位，它有机会成为白云山北一个新的居住选择。
▲金鼎云台府一期、二期实景
那么，这块地谁有可能举牌？金鼎智达重新拿下？还是会等来其他房企接手？11月2日，就会揭开答案。
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