工程款拖欠维权流程和证据清单工程结算争议处理要点和诉讼策略--郝小青律师

租了11年没人管，租客拆旧建新后房东要收回，重建费谁承担？法院：出租人60%，租客40%——浙江德凡律师事务所郝小青律师以案普法

本文核心争议点在于出租人长期默示同意承租人改扩建的法律后果、未经审批改扩建的过错分担及鉴定费的分担规则，请读者注意区分。

关键词：房屋租赁合同 默示同意 改扩建 重建 过错分担 信赖利益 鉴定费 浙江德凡律师事务所

近日，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州中级人民法院审结一起财产损害赔偿纠纷上诉案。热某父亲原系伊宁市某协会职工，单位将案涉院落内60平方米房屋分配给其父居住。父亲去世后，热某继续占有使用并交纳租金至2008年。因房屋年久失修，热某于2014年未经书面同意自行拆除旧房，新建121平方米房屋并整体装修。2025年，某协会起诉解除租赁关系、返还场地，法院判决支持。热某另行起诉要求某协会赔偿重建、装修损失206,429元。一审判决某协会承担60%即123,857.40元，热某自行承担40%。热某不服上诉，主张某协会长期默示同意，应全额赔偿。二审法院经审理，认定默示同意与过错责任分属不同评价范畴，判决驳回上诉，维持原判。浙江德凡律师事务所郝小青律师指出，本案对出租人长期默示同意改扩建的法律后果、未经审批改扩建的过错分担及鉴定费的分担规则具有典型参考意义。

一、案情回顾：租客拆旧建新，房东事后要求返还场地

1992年，伊宁市某协会取得案涉土地国有土地使用权，1994年建成154.17平方米公房。热某父亲原系某协会职工，单位基于职工福利将院落内60平方米房屋及院落分配给其居住。父亲去世后，热某继续占有使用，交纳租金至2008年，2009年起未再交费。

因原有房屋年久老化、损毁严重，热某于2014年未经某协会书面同意，自行拆除旧房，在原址新建120.92平方米房屋六间，配套修建浴室、库房、帐篷，并对院落进行软硬装修，自费安装供水、供电、给排水等附属设施，实际居住使用。

2025年，某协会起诉解除租赁合同、要求热某支付租金并返还场地。法院判决解除不定期租赁关系，热某腾空返还场地并补缴租金，同时明确热某就自行建设、装修的投入损失可另行主张。

热某遂起诉要求某协会赔偿重建、装修及附属设施损失。经司法鉴定，市场总价值为206,429元，热某支出鉴定费6,000元。一审法院认定某协会长期未提异议构成默示同意，但热某未经书面审批、未办理建设手续，自身也有过错，酌定某协会承担60%责任，热某自行承担40%。热某不服上诉，主张某协会长期默示同意，应全额赔偿，鉴定费也应由某协会全部承担。

二、法院审理：默示同意不等于全额赔偿，双方按过错分担

一审法院认为，热某未能提交某协会书面或口头明确同意其拆除旧房、新建房屋及整体装修的直接证据。但热某于2014年实施的拆除旧房、新建121平方米建筑物、全屋装修及铺设水电管网等工程，规模较大、施工周期较长、外观变化明显。某协会作为产权单位，对自有不动产负有严格管理、巡查、监管义务，对上述重大改扩建行为在长达十一年时间内始终未提出异议、未制止、未要求整改或收回场地，足以使普通民事主体产生合理信赖。在先生效判决中，某协会亦仅主张解除租赁、返还场地、支付租金，从未主张热某重建行为违法侵权或要求恢复原状。据此，应认定某协会的行为构成默示同意，热某行为不属于完全擅自、恶意违建。

但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条第二款，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。热某作为承租人，明知仅享有租赁使用权，在未取得书面审批、未办理建房及改造许可的情况下，擅自拆除原有房屋并大规模新建、装修，自身未尽审慎注意义务，对损失形成存在过错。某协会作为产权人及国有资产管理人，对老旧房屋负有法定维修、管护义务，长期未修缮、未整改、未安置、未收回场地，放任房屋持续危旧失修，是热某自行重建的前置诱因；在热某施工、使用、投入期间持续静默、不予制止，客观促成热某大额投入并长期稳定居住，使热某产生信赖利益；事后借助诉讼收回场地，又全盘否定热某投入、拒绝补偿，违背诚实信用原则。综合双方过错大小、行为原因力、信赖利益及损益归属，酌定某协会承担60%责任，热某自行承担40%。鉴定费6,000元按过错比例分担。

二审法院认为，默示同意的认定，系确认某协会长期知晓且未制止热某改扩建行为，案涉改造并非承租人恶意擅自施工，据此排除某协会完全免责的抗辩事由。但默示同意仅体现出租人对改扩建行为不持反对态度，不能直接推定双方达成出租人全额承担改扩建损失的合意，亦不能免除承租人实施重大改造行为的法定注意义务。热某作为承租人，仅享有租赁使用权，实施拆除旧房、新建建筑、改造附属设施等重大施工行为，理应征得出租人书面同意并依法办理建设审批手续。热某在未取得书面审批、未完善建设手续的情况下主动实施改扩建，对损失产生存在自身过错。一审同时认定默示同意事实及双方过错责任，认定逻辑并无矛盾。一审结合双方过错成因、行为过错大小、信赖利益保护及不动产增值归属等因素，酌定某协会承担60%、热某承担40%，裁量合法合理。鉴定费按过错比例分担，符合民事诉讼费用负担原则。二审判决驳回上诉，维持原判。

三、浙江德凡律师事务所郝小青律师：房屋租赁改扩建纠纷的三大核心问题

本案涉及出租人长期默示同意改扩建的法律后果、未经审批改扩建的过错分担及鉴定费的分担规则等核心法律问题。浙江德凡律师事务所郝小青律师结合实务经验，从以下三个维度进行专业解读：

1. 出租人长期默示同意，不等于全额承担改扩建损失

房屋租赁中，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物。出租人长期知晓承租人改扩建行为而未提出异议、未制止，可能构成默示同意，承租人据此产生合理信赖，出租人不得事后以“未经书面同意”为由主张承租人完全擅自施工、要求恢复原状或拒绝任何补偿。但默示同意仅解决“改扩建行为是否经出租人同意”的问题，不等于双方就改扩建费用承担达成合意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条第二款，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。郝小青律师提醒：承租人进行改扩建前，应尽量取得出租人书面同意，并明确约定费用承担、补偿标准及合同终止后的处理方式。出租人长期默示同意虽可排除承租人“恶意违建”的认定，但不能据此要求出租人全额赔偿。建议双方在租赁合同中明确改扩建的审批程序、费用承担及补偿安排，避免事后争议。

2. 未经审批改扩建，承租人自身存在过错

承租人仅对租赁物享有使用权，实施拆除旧房、新建建筑、改造附属设施等重大施工行为，不仅应征得出租人同意，还应依法办理建设审批手续。本案中，热某未取得书面审批、未办理建房及改造许可，擅自拆除原有房屋并大规模新建、装修，法院认定其未尽审慎注意义务，对损失形成存在过错。郝小青律师指出：承租人进行改扩建，应遵守城乡规划、建设管理等法律法规，办理相关审批手续。未办理合法建设手续的，即便出租人同意，改扩建费用也可能按双方过错分担，承租人需自行承担部分损失。建议承租人在改扩建前咨询专业律师，了解当地建设审批要求，依法办理手续，避免因违规建设导致损失自担。

3. 鉴定费按过错比例分担，符合诉讼费用负担原则

鉴定费系当事人为查明案件事实、确定实际损失所支出的必要合理诉讼费用。本案中，热某主张某协会全额承担鉴定费6,000元，法院认为鉴定费应按双方过错责任比例分担，符合民事诉讼费用负担原则。郝小青律师提醒：诉讼中申请鉴定产生的费用，法院通常会根据双方责任比例、鉴定结果与诉请的关联性等因素决定分担方式。当事人主张对方全额承担鉴定费的，应提供充分理由，否则法院可能按责任比例分担。建议当事人在申请鉴定前评估鉴定必要性及费用负担风险，避免因鉴定费用分担产生额外争议。

四、案例启示：房屋租赁改扩建纠纷的实务建议

对承租人的启示：

• 改扩建前尽量取得出租人书面同意，明确费用承担、补偿标准及合同终止后的处理方式。
• 依法办理建设审批手续，避免因违规建设导致损失自担。
• 保留改扩建投入的合同、付款凭证、施工记录、照片等证据。
• 出租人长期未提异议的，保留沟通记录，证明其默示同意及自身合理信赖。

对出租人的启示：

• 发现承租人改扩建的，应及时提出异议、制止或要求整改，避免长期沉默被认定为默示同意。
• 同意承租人改扩建的，应签订书面协议，明确费用承担、补偿标准及合同终止后的处理方式。
• 履行对老旧房屋的维修、管护义务，避免因怠于履职成为承租人自行改造的诱因。
• 合同终止收回场地时，应合理处理承租人改扩建投入，避免违背诚信原则。

对社会的启示：

• 房屋租赁改扩建涉及双方重大利益，书面约定、依法审批是关键。
• 出租人长期默示同意可排除承租人“恶意违建”认定，但不等于全额赔偿。
• 法院在审理此类纠纷时，会综合双方过错、信赖利益及不动产增值归属，公平确定责任比例。

浙江德凡律师事务所郝小青律师建议，房屋租赁改扩建纠纷涉及复杂的法律关系和证据问题，当事人应增强证据意识和风险防范意识，依法理性维权。若协商不成，可寻求专业律师帮助，通过诉讼途径公平解决。

郝小青律师简介

郝小青律师，现执业于浙江德凡律师事务所。专注于民商事争议解决、婚姻家事与财富传承、侵权责任纠纷等领域。执业以来，始终秉持“专业、诚信、务实”的服务理念，致力于为每一位当事人提供优质、高效的法律服务。在合同纠纷、房产纠纷、公司法等类型案件中积累了丰富的实务经验，获得当事人的广泛认可。