每平方米评估单价不到2万元，北京170套独栋别墅第三次整体挂牌，会有人接盘吗？

10月28日，备受关注的北京市顺义区枫桥别墅170套房产在阿里法拍平台上架，这是该项目第三次走上拍卖台。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，此次起拍时间为11月29日，评估价15.57亿元，起拍价10.9亿元。枫桥别墅紧邻潮白河畔，地处顺义高档别墅区，贝壳找房显示的绿化率接近80%，容积率0.33，与北京市顺义区政府仅一路之隔，地理位置优越。

枫桥别墅现场 每经记者 陈梦妤 摄于2024年11月

拍卖公告显示，枫桥别墅项目共计188套别墅（含1幢会所），本次共计170套别墅将整体拍卖。每经记者了解到，2024年11月原定首次拍卖前，其中180套标的因案外人异议而撤拍；2025年5月临近拍卖，178套标的再次因同类原因撤拍。

两次因“案外人异议”撤拍

根据阿里法拍最新公告，此次挂牌的170套房产建筑面积合计96384.45平方米，评估价15.57亿元，起拍价10.9亿元，保证金1.09亿元，加价幅度545万元，截至记者发稿，平台显示已有超200次围观。

图片来源：阿里法拍

具体来看，这170套别墅均为独栋，单体面积均在400平方米以上，最大面积超过767平方米。国有建设用地使用权自1993年12月18日起至2063年12月17日止，也就是说，该标的物使用权限已不足40年。

资产包清单（部分） 图片来源：阿里法拍

2024年11月，每经记者在现场看到，别墅区大门紧闭，内部杂草丛生，但多栋沿街别墅外部水管和窗户等设施外观维护良好。综合多个社交平台信息看，过去这些年，不少网友将此当成了拍照、涂鸦和探险宝地。

图片来源：阿里法拍

如前所述，这是枫桥别墅第三次现身法拍，前两次均在开拍前撤回。

2024年11月25日，项目首次以180套（含会所）挂牌，建筑面积102347.34平方米，评估价约20.17亿元，起拍价14.12亿元，因“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”而撤拍。到2025年5月29日，该资产包调整为178套重新挂牌，建筑面积101118.10平方米，评估价19.91亿元，起拍价13.93亿元，同样在开拍前因案外人异议撤回。

对于此前撤拍的具体缘由等每经记者提出的问题，相关工作人员仅表示“参考公告”。

三轮对比看，挂牌套数从180套降至178套再降至170套，建筑面积累计减少约5953平方米；评估价从20.17亿元压缩至15.57亿元，起拍价由14.12亿元降到10.9亿元，较首次缩水约3.22亿元。值得注意的是，从平均楼面价看，该标的物已从2024年评估期的19705元/平方米降至最新的16239元/平方米，每平方米缩水约3466元，降幅超过17%，剩余资产的单位估值也在被重新定价。

图片来源：阿里法拍公告

一笔潜藏多年的影子债务

公告同时披露标的瑕疵：项目共188套别墅，部分房源存在拆除、未初始登记、用地分割证照废止等问题，后续恢复重建与过户风险由竞买人自行承担。

枫桥别墅内部 图片来源：拍卖公告

值得注意的是，该标的物持有人为北京新东飞祥义信息咨询有限公司（以下简称东飞祥义）、北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（以下简称瑞顺鸿业）、北京精达房地产开发有限公司（以下简称精达地产），由于项目发生部分预售等原因出现整宗用地发生分割问题，精达地产拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局作出京顺国用（2011出）00143号国有土地使用证废止的决定。与此同时，精达地产名下部分房地产还存在尚未办理初始登记情形等。

枫桥别墅可谓北京知名的“不良资产”，是一笔藏在已退市房企泰禾集团项目公司矩阵中的影子债务。

据《每日经济新闻》此前报道，从北京市住建委信息看，枫桥别墅最早于2002年9月取得126栋别墅预售证，第一任开发商为精达地产。公开资料显示，枫桥别墅系精达地产1993年拿地，共建成188栋别墅。由于质量问题叠加市场原因等，到2007年时仅卖出7套。此后数年，瑞安建业通过多次拍卖拿下枫桥别墅部分房产并计划翻新；2010年，瑞安建业将百余套房源转给亿达，并成立瑞顺鸿业；瑞顺鸿业股权几经倒手，最终归入东飞祥义体系。

从工商交叉验证信息看，东飞祥义、瑞顺鸿业、精达地产三家公司与泰禾集团颇有渊源。2018年，泰禾系借这套资产矩阵向信达福建做重组融资：本金16亿元，瑞顺鸿业、精达地产为共同债务人，泰禾投资、泰禾集团创始人黄其森及其妻叶荔提供连带担保，质押物包括东飞祥义100%股权、瑞顺鸿业100%股权、精达地产52.5%股权及泰禾8000万股股票，枫桥别墅170套房源为核心抵押资产。

每经记者了解到，此次拍卖的执行案号系（2025）闽01执恢321号，是福州中院对信达福建申请执行泰禾系重组债务的恢复执行案，也是枫桥别墅这170套法拍房背后的最新执行依据。

根据泰禾集团最新公告，截至2026年6月30日，公司已到期尚未还款的借款本金为666.4亿元。公司被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产账面值合计为891.09亿元，受限资产主要是为借款提供的抵质押担保措施。对于应对措施，泰禾方面表示，将积极与对方进行和解谈判，寻求双方都能接受的解决方案。

如今，枫桥别墅已是满目疮痍，但据贝壳找房，其所在的顺义马坡板块，周边龙苑、富力湾、鲁能7号等二手别墅参考均价集中在2.6万元~3.2万元/平方米，中建宸庐云起等次新房小区则站上4.2万元/平方米。相比之下，本轮170套别墅评估单价仅约1.62万元/平方米。

潮白河的河水还在流淌，但黄其森们留下的，是一地长过人高的杂草，和一纸写满违约金的债权表。等11月底槌响，无论是谁，接下的都是一段被重新定价的地产旧梦。