北京
文/深圳进深 严明会
越卖不去的越涨价。
位于深圳西部的万丰海岸城·檀府，一通操作有点迷。
就在这两天，项目拿下最新一张预售证。
房源是2栋二单元，共283套，产品面积约89-121㎡。
这次取证的房源，楼栋布局、户型面积、朝向这些。
跟首开的其中一个楼栋3栋一单元，基本是一致的。
整体价格显然都有所下调。
2栋二单元，备案单价4.31-6.4万/㎡，均价5.20万/㎡。
而去年10月首开的3栋一、二单元，备案单价4.86-6.24万/㎡，均价5.41万/㎡。
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如果同面积户型对比，会更明显。
比如，如今2栋二单元89㎡均价4.56万/㎡，首开是4.96万/㎡；
91㎡均价4.71万/㎡，首开是5.1万/㎡；
93㎡均价5.35万/㎡，首开是5.46万/㎡；
103㎡均价5.12万/㎡，首开是5.47万/㎡。
基本上，新取证的大部分房源都降了，但唯独121㎡这个面积段户型。
121㎡户型，首开均价是5.48万/㎡，如今是6.06万/㎡。
跟其他面积段户型唱起了反调，不降反涨了。
这就有点奇怪了。
檀府首推的户型里面，大户型其实并没有小户型好卖。
进深网看了下，这个项目首推443套房源，至今一年已签、已备案259套。
整体网签去化率58.47%，算不上理想。
一个重要的原因，就跟大户型的拖累有关。
比如刚提到最新价格有所上涨的121㎡户型，首推房源只网签了8套。
剩余的待售、在建抵押房源还有72套。占整体未售房源的近四成。
这仅仅是一个面积的户型，着实是有些夸张。
如果进一步深究，首推的125、139、169㎡几个大户型。
去化也远没有89-104㎡刚需、刚改的中小户型好。
当然，如果从朝向和景观这两点分析，121㎡户型无疑是这次加推中最好的。
这是目前比较好解释这个户型为何涨价的原因。
这个户型，阳台朝向是东南朝向，景观则是大钟山公园景观。
其他的户型，91㎡、103㎡虽然也是看大钟山公园景观，但朝向却是东北朝向。
另外的89㎡、93㎡，虽然是西南朝向，但景观却是看旁边的小产权房。
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檀府，是万丰海岸城最新一期组团。
整个万丰海岸城，规划建筑面积超过500万㎡。还曾经创造了深圳西部的楼市神话。
项目已推出多个组团，包括锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦（三期）、瑧园（三期）、瀚府（四期）等。
2021年初，万丰海岸城玺园、锦园推出，均价约5.75万/㎡。没有售楼中心与样板房、开盘不打折，当天依旧售罄。
更重要的是，当时项目还创下了最低社保入围月数278个月，成为深圳当年最难买的楼盘。
同年9月，臻园入市，一千多套房4小时售罄，同样一房难求。深圳西部网红神盘的地位，也自此奠定。
整个项目由深圳市海岸新城投资有限公司（简称“海岸新城投资”）开发建设。是深圳海岸集团和万丰股份合作开发的项目。
海岸新城投资成立于2013-12-04，注册资本17亿元。公司法定代表人、董事长为陈波。
而海岸集团的最终实控人为李奕标。其是妥妥的“创二代”。
万丰海岸城檀府，去化上算不上好。此前已多次推出优惠房源，降价以换取去化。
一个重要的原因，短短几年时间，楼市的供需逻辑已发生深刻的改变。
打新潮退去，行业回归高质量发展，市场回归理性，房子的品质、空间、舒适度成为市场的追求。
而檀府虽然作为新规产品，有着不错的使用率。
但诸如高容积率、超高层、户数过多、楼栋布局紧凑，以及保障房占比高、周边城市界面差等，也是现实存在的短板。
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