江苏
10月28日的苏州土拍，大部分人的目光都聚焦在狮山。
但当房企们在狮山正核杀红了眼、疯狂拼溢价的时候，很多人却没注意到，就在同一天，浒墅关老镇核心，也落下了一枚极具分量的“王炸”。
这正是浒墅关人惦记了很多年的原保卫新村地块（Z27号）。最终，它被苏州智广建设以2.46亿总价拿下，楼面价约8000元/平。
保卫新村地块的落锤，是一场酝酿了四十年的老城焕新。容积率仅1.2，限高50米——这块承载了几代人记忆的土地，注定要在断供多年的老镇核心，掀起一场低密改善的全新风浪！
1
指标很硬：容积率1.2，限高50米
天生适合精打细做
做极致的空间感产品
先看官方出让公告里的硬指标——
容积率大于1.01且不大于1.2，建筑密度不大于45%，建筑限高50米，绿地率不小于30%。
把浒墅关近年的低密供地捋一遍，容积率基本都在1.5-1.2之间，浒墅关在土地端给出的信号相当清楚：
老镇这一片往后的开发，要往低密走。保卫新村地块的容积率上限就画在1.2这条线上，意味着即便按最大强度开发，它也只能是一个低密项目。
再叠加控规里的其他指标——建筑密度不超过45%，限高50米以内——这块地几乎告别了高密度高层的可能。它注定要走一条更疏朗、更高品质的产品路线。
2
保卫新村的特殊性
从来不只在容积率
ta四十年的历史更有分量
保卫新村的特殊性，从来不只在容积率。它承载着一段真实的、有重量的生活史。
提起浒墅关，很多人想到的是运河码头和老镇街巷。保卫新村嵌在浒墅关老城范围内，房龄距今四十余年。它曾经是浒墅关北部标杆的居住区，周边交通、学校、商业配套齐全，生活便利度一直很高。
这片土地的变迁，是浒墅关从传统古镇走向现代化新城的一段切面，也是一整代原住民的居住记忆。正因为这样，从搬迁启动那天起，这个位置一直是浒墅关人盯得最紧的话题之一：拆完之后，这里会长出什么。
从区位上来看，地块邻近地铁3号线、6号线，多条公交线路环绕，距苏州新区火车站地铁站约1.4公里；3公里范围内有苏州大学附属第二医院浒关院区（三甲）、金辉里商业中心等；周边分布法治文化园、文昌阁等17处公园景点。
很多新板块要等三五年才能兑现的东西，这里已经长好了，只等一个高端纯粹的居住区，完成最重要的一块拼图。
3
老镇核心空了好几年
1.2的容积率
把低密这条路重新打开
这是市场最期待的部分。
低密，并不意味着传统意义上的独栋，但低密叠墅、联排、高得房率洋房，都在可行区间之内。容积率1.01起步、建筑密度不超过45%、限高50米，这组指标放在一起，指向的是一个在“密度”和“形态”之间需要精确平衡的产品命题。
而浒墅关核心区真正缺的，恰恰是这一类产品。老镇核心区的新房供应，已经很多年没有出现过真正的低密产品；小面积、高得房率的低密住宅，在板块内更是寥寥无几。
保卫新村的低密，数字上不是浒墅关最低的那一档，但它同时满足三个条件：老镇核心的位置、原住民情感沉淀的厚度、以及小面积墅级产品断供多年后的补位需求。三者叠加，在当下浒墅关的供地里，找不到第二宗。
1.2的容积率上限，为这类产品的回归提供了可能。抬板、墅级产品，还是新一代的多样性住宅产品？
结合近两年苏州新出让低密地块普遍采用的创新规划理念，更高得房率、更丰富的户型设计...这块地未来会拿出什么样的答卷，值得盯紧。
浒墅关的城市更新正在提速，而保卫新村地块，无疑是其中关注度最高、产品想象空间最大的一宗。38.47亩、1.2容积率、8000元/㎡楼面价、国资联合体操盘、核心成熟配套环伺。
所有条件都指向同一个方向——这会是一个被倾尽全力打磨的作品，将直接影响浒墅关未来的人居高度。国资背景操盘城市更新核心地块，算的从来不是快周转，而是给板块、给原住民的一份交代，这也定下了它慢工出细活的底色。
产品方案尚未公示，一切以官方发布为准。但我们有理由相信：那个生活在浒墅关人记忆里的老新村，终将以另一种方式，回到浒墅关人的生活里。
敬请期待。
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