75岁王石再战房地产，为什么要做城市更新？

来源：滚动播报

　　2026年9月28日，一家名为“深圳深石城市更新有限公司”的企业在深圳盐田区梅沙街道悄然注册成立，注册资本1500万元。真正让这家小体量公司引发舆论震动的，是工商信息中董事长一栏赫然写着“王石”二字。此时距离他2017年卸任万科董事会主席，已过去整整九年。

　　七十五岁，古稀又五，王石选择以一种与过往截然不同的方式，重新踏入房地产相关领域。

　　消息发酵一个月后，深石城市更新通过官方公众号连发三文，从《关于我们》到《为什么要做城市更新？》，再到《伴随城市一同更新》。王石与韦业宁、王卫祥、皇甫毅然、倪晓栋等团队成员联合署名，用一连串宣言式的文字回应了外界的疑惑。其中被引用最多的一句，是对登山家马洛里名言的戏仿：“为什么做城市更新？因为城市在那里。”

　　但这句浪漫回答背后，藏着一套远比口号务实的商业逻辑与行业判断。

　　不拿地、不盖楼，王石的新公司到底做什么？

　　如果仅看“再战房地产”的标题，很容易产生误解。查阅深石城市更新的工商经营范围，会发现一个关键细节：其中并不包含“房地产开发经营”。取而代之的，是商业综合体管理服务、旅游开发项目策划咨询、物业管理、住房租赁、非居住房地产租赁、节能管理服务以及以自有资金从事投资活动等。

　　这意味着王石选择的是一条典型的轻资产路径：不拿地、不预售、不背开发贷，核心业务围绕既有建筑的改造、运营、策划与投资展开。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此分析称，这划定了明确的业务边界，主打的是“改造+运营+策划+投资”的轻资产模式。

　　支撑这一判断的，是新公司背后的人。法定代表人杜吉良早年从南通二建一线技术岗位起步，后加入万科苏南区域，从土建工程师一路做到事业部总经理，2021年起跟随王石核心团队转向产城运营与存量资产盘活。董事倪晓栋曾任万科宁波区域营销负责人，后深耕资产管理；董事姜浩在万科体系内浸润超过二十年，历任万科深圳商业管理公司总经理。股东之一上海都心由韦业宁控制，他出身万科“新动力”，曾任《万科周刊》主编、苏南万科总经理。

　　这套班底的核心能力不在新建，而在存量改造与复合运营。深石城市更新在第三篇文章中展示了一个可供参照的样本：苏州十全街燕窝项目，由一处旧校舍改造而成，建筑面积仅约1350平方米，2025年7月开业，项目负责人正是韦业宁。小体量、轻介入、重运营，这或许才是王石新棋局的真实底色。

　　为什么是城市更新？时代逻辑已经换了轨道

　　王石在公开信中的解释直白而坦率：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。当再一次选择时，我们顺着城市发展的流向，来到了城市更新的赛道。”

　　这并非客套话。从宏观数据看，中国城市化进程确实仍在继续，但方式已经改变。深石城市更新引用的分析指出，人口向高能级大中城市及都市圈集中的趋势没有改变，到2035年，排名前100的城市和前150的城市人口占比都将再提升约一个百分点。城市建设的方向正在转向创新、宜居、美丽、韧性、文明与智慧。换句话说，城市不再需要向外摊大饼，而是需要向内修内功。

　　政策层面的信号同样清晰。2026年印发的《城市更新“十五五”规划》被万科管理层称为“具有里程碑意义”，明确指向老旧小区改造、历史文化保护传承与城中村改造等方向。深圳本地亦提出到2030年完成150个以上城镇老旧小区改造、实施60个以上城中村改造项目的目标。王石选择在此时入局，踩中的是一个正在从边缘走向主流的政策窗口。

　　更深层的动因，或许藏在深石城市更新对行业过往的反思中。10月29日发布的《伴随城市一同更新》一文写道：“炒房客没有错，利益最大化也无可厚非，但以产品和服务为职志的都去炒房，就助成了今天的恶果，也注定企业无法跨越周期。”文章还批评了一些企业“前赴后继无限放大杠杆一战成名”，并指出当市场参与者沉迷于时代红利时，“价值创造的本职被淡忘和放弃了”。

　　这番话没有点名任何企业，但由王石口中说出，难免让人联想到他一手创办又已交棒多年的万科。万科2026年半年报显示，上半年归母净亏损149.5亿元，有息负债合计超过3500亿元。旧模式留下的包袱仍在消化，而新模式的入口，恰恰就在存量之中。

　　“较低回报”的坦白与一场长跑

　　值得注意的，是深石城市更新在《关于我们》中的一句表态：“我们愿意在较低回报的新业态、边缘业态投入管理资源，以期收获未来。”在房地产行业习惯了高杠杆、高周转、高利润的年代，主动言明“较低回报”，几乎是一种姿态性的切割。

　　但这恰恰符合城市更新的商业本质。与新建开发不同，存量改造涉及复杂的产权关系、居民诉求、规划限制与长周期运营，前期投入大、回报周期长，很难复制过去“拿地—开盘—回款”的快周转模式。王石团队对此显然有清醒认知。他们在文章中提出，城市更新面对的不是单一客户，而是“政府、市场主体、居民、社区、金融机构、规划设计师等共同构筑的价值网络”。这意味着做城市更新，更像是在做一场多方博弈下的缓慢缝合，而非一锤子买卖。

　　深石城市更新的股权结构也印证了这种“合伙”气质。五家股东各持股20%，王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%，韦业宁、倪晓栋、王卫祥等人各自通过名下企业持有相应份额。没有绝对控股，没有一股独大，这种平权设计在房地产开发企业中极为罕见，却更接近咨询公司或运营平台的治理逻辑。

　　业内有一种判断认为，深石城市更新可能走出“个人IP+万科旧部+低碳标签”的差异化路径。王石近年深耕的“生物圈三号”碳中和社区项目位于盐田大梅沙，与新公司注册地小梅沙仅隔数公里，其中沉淀的绿色改造与社区运营经验，或可成为深石更新在深圳本地承接存量物业规划咨询与改造运营的实操基础。在城市更新越来越强调绿色低碳与社区营造的当下，这个标签的附加值不容小觑。

　　当然，挑战同样明显。1500万元的注册资本，对于任何涉及建筑改造的业务而言都算不上充裕。公司尚未披露具体项目储备与投资规模，王石本人是否深度参与日常经营也尚不明朗。他在视频号中展示的内容，仍以运动训练与登山经历为主，而非新公司的业务推介。七十五岁再出发的故事足够动人，但城市更新是一场需要耐力、资源与政策协同的长跑，情怀无法替代执行。

　　王石在公开信结尾写下的那句话，或许可以看作他对这场新冒险的自我期许：“在这个过程，我们也将完成自身的更新。”从创造万科到离开万科，从登山、赛艇到碳中和社区，再到七十五岁重返房地产的边缘地带，王石的人生轨迹本身就构成了一种连续性。只是这一次，他不再试图建造新的城市天际线，而是选择俯身修补那些已经存在、却被遗忘的角落。

　　城市在那里，机会也在那里。但机会究竟有多大，回报究竟有多“低”，只有时间能给出答案。