保利京华曜收到24份反馈，将阳台不封闭写进合同

北京进深 徐迪 10月28日，保利京华曜方案的反馈意见采集情况通告。

该项目位于丰台区太平桥街道，是保利发展在北京落地的首个“曜系”高端住宅项目，也是北京首批抬板式住宅社区之一。

项目设计方案于8月12日至8月20日进行公示，期间共收到24份公众反馈意见，经归纳整理为6类问题。

其中4类属于规自分局职责范围，主要聚焦在日照、计容、阳台封闭等方面。

针对公众提出的“公示图未公示全户型平立剖图纸”意见，建设单位表示，本次公示内容严格按照《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319号）要求执行。

关于“影响太平桥中里35、36、37号楼建筑采光及日照”的反馈，建设单位回应称，项目与周边现状建筑间距均满足相关文件要求，并承诺设计方案符合国家及地方相关日照标准，对周边建筑日照标准未产生不利影响。

针对“架空层及抬板层面积是否计容”的疑问，建设单位依据《北京市高品质商品住宅设计导则》及抬板相关政策导向，明确本项目架空层及抬板层面积不计入容积率。

对于“阳台、设备平台封闭改造”的反馈，建设单位表示，项目设置开敞阳台、设备平台符合相关法规要求，开敞阳台面积按规范执行，后续商品房预售和出让合同中也将明确开敞阳台及设备平台属性及不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

非规划类意见主要集中在施工噪音与宣传行为上，建设单位承诺严格遵守夜间施工管理规定，合理安排高噪音工序作业时间，落实扬尘管控措施。

而针对“项目宣传行为”的反馈，建设单位表示未授权任何房产自媒体针对本项目户型及得房率进行宣传，将在取得预售许可证后进行推广。规划部门表示该意见与本次方案公示内容无关，请建设单位做好后续解释工作。

附：规划设计方案总平面图

保利京华曜占地3.6万㎡，规划地上建筑面积约7.47万㎡，容积率2.0。

规划9栋7-18F洋房和小高层，住宅建面合计6.22万㎡。

作为内城难得一见的全抬板社区，项目以10米台地高差叠加2.0低密指标，实现地面纯粹园林与立体归家动线。

面积段124/139/149/153/180㎡全四居。

赠送手法多样且豪橫，包括转角空中庭院（奇偶阳台）、嵌入式阳台、景观花池、大尺度设备平台、侧边飘窗等。

项目已于9月20日取得预售证，目前也已开放了样板间。

全盘9栋楼一次性入市，共450套住宅房源，拟售均价12.03万元/㎡。

这是保利北京首座曜系产品，也是北京首个进入销售阶段的抬板社区。

一房一价表解锁隐藏户型

· 起步124㎡户型，位于小区东侧和西南角。

共141套，户型占比31%；最低单价11.12万/㎡。

· 主力139㎡户型，共208套，户型占比46%。

·149㎡边户/153㎡中间户，位于小区中间的几栋楼，共76户。

其中149边户是小高层产品，153户型虽是中间户，却位于小区仅有的两栋洋房里，得房率也不低。

这两栋洋房一南一北正对着中央下沉庭院，北侧2#楼总高7层，南侧6#楼总高11层。

· 顶配182㎡户型，在中央楼王6#楼的边户，仅21户。

值得一提的是，小区单价最高的房源既不是大户型楼王户，也不是次顶层，而是南排8#、9#楼的首层：

从楼盘表来看，这两栋楼的首层单价都高于同楼栋房源，单价从14.9万-15.4万元/㎡不等。

结合抬板设计来看，大概率是做了下跃或挑高LOFT，或者送花园小院等复合产品形态。

这两栋楼位于小区南侧两翼，毗邻既有老旧小区及南侧养老设施配套，存在外部界面成熟度不足、景观资源相对有限的客观条件。

通过垂直维度的空间延展，可以增加赠送空间附加值，对冲不利因素，来实现首层房源的溢价突破。

二环两大豪宅同台炫技

丰台太平桥0001地块成交于5月19日，由保利发展以41.544亿元拿下，成交楼面价约5.76万元/㎡，溢价率15.4%。

在它之前的4月30日，华润置地以57.71亿元底价摘得万泉寺0007地块，折合楼面价5.85万元/㎡。

两个项目同期出让，同在二环外，直线距离3公里，位置都非常核心。

万泉寺项目靠近地铁菜户营站，太平桥项目则邻近六里桥东站。

一手衔接西城成熟配套与人脉圈层，一手承起丽泽商务区金融红利，主城配套非常成熟，学铁商一站式配齐。

开发进展也基本持平，这让丰台楼市成了今年北京的焦点。

华润万泉寺项目近期已发布案名“北京澐玺”，并做了详细的产品解读。

主要是围绕抬板社区和滨水住宅这种独特的集合，重构了高端住宅的景观逻辑与生活动线，很多设计在北京楼市都是开创之举，包括抬板6米，首二层架空等。

相比保利项目，北京澐玺体量更大，地上建面超10万方，规划11栋住宅楼，全是高层产品，大约500套房源。

同时面积段也更大，建面约150-260㎡，起步就是四面宽，叠加错层转角阳台等设计，极大提升了滨水住宅的居住价值。

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