以房抵债但未过户，抵债受让人可以排除强制执行吗？

在执行程序，当被执行财产因价值过低或者价值过高难以处置时，申请执行人与被执行人一般会达成以物抵债协议，通过申请执行人受让被执行人的财产冲抵债务实现债权。除了执行程序，在建工领域中以物抵债行为同样常见。当发包方不能及时支付工程款，承包人或者实际施工人通常会选择签订以房抵债实现债权，但与此同时也衍生了一系列的法律问题。本期，我们整理总结了实务中与以物抵债有关的排除执行的相关问题，供大家学习、参考。

以房抵债但未过户，抵债受让人可以排除强制执行吗？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，适用前提是查封前成立合法有效的书面买卖合同。实务中极易混淆：双方虽然签了商品房买卖合同，但真实目的是抵偿旧债，这种以房抵债协议，能不能认定为该条所指的买卖合同？

本案裁判明确区分二者：以房抵债本质是债务清偿方式变更，即便签有制式购房合同，抵债受让人原则上不属于28条的保护主体，不能排除强制执行；同时要注意区分 “全额债权抵债” 和 “购房 + 部分债权抵房款” 两种情形，后者在符合条件时仍有机会适用28条。

裁判要旨

以房抵债协议的核心目的是消灭原有金钱债务，不同于以取得房屋为目的的真实房屋买卖。即便双方另行签订商品房买卖合同，也仅为抵债的履行手续，抵债受让人不享有不动产买受人的物权期待权，权利地位仍属于普通金钱债权人，不足以排除强制执行。

案情简介

1. 2017 年，银行因借款纠纷起诉房产公司及其他债务人，并于同年 4 月查封案涉房屋；案件调解后，债务人未按期履行付款义务，银行向法院申请强制执行，拟拍卖案涉房产。

2. 执行阶段，案外人提出执行异议，法院裁定中止执行。银行不服，提起申请执行人执行异议之诉。

3. 一审法院查明：案外人与房产公司在查封前签订买卖合同，案外人已占有房屋，无法过户系行政限制，认定符合第二十八条要件，判决驳回银行诉请。

4. 二审法院进一步查明：案外人所谓购房款，实质是以抵偿股权转让债务的方式支付，双方不存在真实购房意思，仅是以房抵债，改判准许对案涉房屋强制执行。

案件来源：（2020）川民终269号

裁判要点及思路

本案核心争议：以房抵债、未过户的受让人，能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行。

二审裁判思路：

1. 第二十八条、第二十九条保护对象，均是**以购买房屋为目的**的不动产买受人，保护的是房屋买卖交易产生的物权期待权。

2. 以房抵债模式下，双方订立合同的首要目的是清偿既存债务，《商品房买卖合同》只是办理过户、落实抵债的手段，并非真实买卖合意。

3. 在过户完成前，抵债受让人仅享有请求对方配合过户的债权请求权，法律地位等同于普通债权人，不能优先于抵押权人、其他普通债权人，不满足排除执行的权利基础。

4. 该结论不受申请执行人是否享有抵押权影响，只要基础关系是抵债，就不属于 28 条、29 条的适用范围。

实务要点总结

1. 区分关键：看交易的核心目的。

纯粹以房抵债：用房屋抵偿已经存在的旧债，哪怕签购房合同、交付房屋，一般不能适用 28 条；

真实购房、部分款项用债权抵扣：交易本意是买房，只是付款方式上用工程款、欠款冲抵部分房款，最高院判例认可可以适用 28 条。

2. 抵债受让人风险提示：以房抵债协议签订、收房占有，都不等于取得物权期待权；在房屋过户前，一旦房屋被查封，很容易无法排除执行。

3. 例外情形提示：法院出具的**以物抵债裁定**，在满足条件时可产生排除执行效果，和当事人私下自行达成的以房抵债协议规则完全不同。

4. 证据抗辩方向：主张是真实买卖而非抵债，需要提交购房磋商记录、付款安排、资金流水、购房需求说明等证据，证明交易初衷是购房，而非清债。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

1. 购房目的真实，仅部分房款以债权抵扣，可适用 28 条排除执行。【(2020) 最高法民终 760 号】

2. 私下以房抵债属于债务履行方式变更，抵债受让人不产生优先于普通债权的效力。【(2020) 最高法民终 1184 号】

3. 以货款、工程款抵房，属于以物抵债，不属于 28 条保护的不动产买受人，不能主张物权期待权。【(2020) 最高法民申 3620 号】

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

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