天津
河北区，今年上演了一出“丑小鸭变天鹅”的好戏。
之前我们说过，小外板块是市区今年最大的黑马。
中车 ·中环学府是去年的河北销冠，金地上湾玖峯和格调麟凤来仪今年又轮流坐庄。
区域楼市，迎来了一波强势逆袭。
一波未平一波又起，河北区很可能又要酝酿出来一个“凤凰窝”。
金钟河大街板块，供应量就要冲上来了，一口气出现三个纯新盘。
明年，它在市区的段位也不容小觑。
抛开价格不谈，市区现在能走量的都得有点“城更”的底子。
红桥的西站、河东的工大、河北的小外，无一例外全都是大型城更项目。
有城市界面的提升，有资源配套的补充，有优质教育的引进，还有全新的住宅供应。
先行启动的是金钟河大街南侧的城市更新。
片区内拥有地铁5、6号线换乘站金钟河大街站，路网也在持续更新中，引进了教育资源，建成了生态公园。
未来，还规划了约13万平米的大型产业综合体。
也就是说，片区的生活环境将迎来体系化的突破，给楼市发展提供了土壤，地段价值有重估的机会。
能让开发商跟风的另一个原因，就是片区里要存在一个热度的“锚点”。
说白了，要让开发商看到市场的机会。
比如，以前的西站板块建投誉河院在普遍不被看好的情况下，获得了巨大成功。
后面的故事就是西站成为市区的头部板块，天津金茂府、建投誉河院霸榜市区。
再比如，河东的工大板块金茂泮湖满庭热销，一盘激活板块。
不仅新盘销量上去了，开发商拿地的热情也高涨了。
河北区的小外板块也是这个逻辑，去年中车 ·中环学府一盘的销量都快赶上一个区的成交了。
今年格调麟凤来仪更是打破了区域的鄙视链，吸引了一波河东的客户。
虽然，金钟河大街没有新供应，但时代之城卖得好啊。
它是典型东丽的地，河北的房。
时代之城 ·清溪、时代之城·朗溪。
2025全年，成交套数和面积均进榜全市新房TOP10。
2026年1-9月，成交套数晋升全市新房第五名，始终卖得不错。
它们就是热度的锚点，自然会有开发商跟风。
趁热打铁，河北一侧的时代之城1号地案名为时代之城澐境，城市展厅和外展已经开放。
4.0架空层社区，最大抬板高差约15米。
时代之城澐境效果图
配有约2200平米艺术会所，产品为高层、小高和洋房，小高面积87-125平米，洋房105、115、139平米，小高和洋房都带外跨阳台。
预计年底前开盘。
时代之城澐境效果图
9月28日金钟河大街北侧地块也出让了，成交总价2.15亿元，成交楼面价107347元/平米，被天津新海融源城市更新产业运营有限公司底价摘得。
该公司为天津城投集团所属海河建投公司全资金持股。
金钟河大街北侧城市更新效果图
约2万平米的占地面积，容积率1.6，产品将以洋房为主。
是河北区十分少有的低容积率地块。
但跟以往城更地块不含土地整理成本出让不同，这宗地的出让价中包含了土地整理成本。
这也是天津第一个全额出让的城更地块。
预计未来洋房售价会在2万5左右。
上周，中国铁建国际城“商改住”地块也出规划了。
该地块位于群芳路以西，金钟河大街以北，地块容积率2.9。
根据规划，社区共8栋住宅，由7层到顶洋房和26层到顶的大高层组成，南低北高排列。
地块南侧有景观绿化带与金钟河大街隔离。
采用架空层设计，7层住宅配备南向下沉庭院。
主入口布局在社区西侧，并设置有景观前场。
粗略计算，社区大约有470套左右的房源。
按照天津828新政细则来看，这宗地很可能属于“历史遗留问题项目”，可算“准新规盘”。
也就是说，可“正负零”预售，竣备后还月供。
客观说，整个金钟河大街的盘子很大。
不仅有新供应补充进来，还有很多土地储备。
更重要的是，产品换代会陆续到来。
要知道，之前地缘改善的选择面很窄，要么选择房龄比较新的二手房，要么外溢到东丽。
一边闹房荒，一边缺新品刺激。
一旦供应的闸门打开了，积压已久的需求就会开始“泄洪”，冲击力会很猛。
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