北京
来源：市场资讯
（来源：搜狐焦点深圳）
刚过去的十月，深圳楼市交出了一份平稳的答卷。
根据乐有家的监测数据显示，10月深圳一二手商品房合计网签8795套，同比上涨1％，但环比下跌4％。
其中商品住宅网签6957套，环比微跌1％，同比上涨2％。
对比“金九”交出的9160套的高成绩单，十月没有出现明显的上冲。如果后续没有新政策的刺激，也没有优质新房入市承接的话，接下来两个月的市场大概率会延续温和回落。
虽然今年的“金九银十”整体表现平稳，但却藏着市场结构转变的端倪。
现房销售的趋势越来越明显
先来看一组数据。
10月深圳一手住宅预售网签1431套，同比下降15.3%；现售成交1165套，同比上涨21.2%。预售仍在现售之上，但差距已经不大。
*图源丨乐有家研究中心
在新房市场整体缩量背景下，现售增长势头明显强于预售。
更值得关注的是现售占比——10月达44.9%，虽环比微落0.7个百分点，但已连续3个月维持在42%以上高位。拉长来看，去年10月现售占比仅36.2%，一年涨了近10个百分点，趋势相当明确。
*图源丨乐有家研究中心
同时，从商品房总量看，一手商品房现售1886套，远超预售的1505套，说明现房销售的热度并不局限于住宅市场，整个商品房市场都在往现售方向走。
在市场整体承压、购房者更趋理性的当下，大家越来越不愿意为“图纸上的房子”买单，而是更看重“所见即所得”的确定性。
政策层面也在推这把火。
10月15日深圳发布商品住房销售制度实施意见，明确新出让宅地优先现房销售，预售门槛提高至主体结构封顶，并推行现房定金管理。
虽然新政尚未完全传导到供应端，但成交结构已经先行变化。现房越来越成为主流选择，这大概是今年楼市最确定的趋势。
低价房源出圈
300万内二手房成交走强
一直以来，低总价房源在刚需市场的占比份额都较为凸出，贴息政策落地后，成交更是持续走强。
乐有家研究中心统计，今年10月份，总价300万内的二手住宅，在全市成交中占比约31.6%，与上个月持平。这已经是连续3个月，该区间段房源，成交占比稳定在31%以上了。
足以说明，低总价房源的刚需底盘足够扎实。
*图源丨乐有家研究中心
另一组数据更能佐证，低总价房源对市场的吸引力。
深圳贝壳研究院监测，进入10月份以来，总价150万元以内二手房挂牌占比仅为7.4%，成交占比却达到了21.6%，高出挂牌占比14.2个百分点；
同样出现明显倒挂情况的，还有总价150-200万元、200-300万元的低价二手房源，挂牌占比分别是7.6%和17.9%，成交占比却高达12.3%和25.3%。
*图源丨深圳贝壳研究院
从直观数据不难看出，尽管低总价房源的供应有限，但却承接了大量刚需家庭的安家需求，是拉动深圳二手房市场成交上升的重要力量。
深圳贝壳研究院认为，受新政等因素影响，刚需的置业需求率先被激活，300万元已成为市场结构的分水岭，跨过这个门槛后，成交占比持续低于挂牌占比，且价差随总价走高持续扩大。
议价空间有波动
挂牌均价一路走低
价格也是值得重点关注的一点。
10月份，市场受中低总价房源成交占比上升的影响，均价形成了结构性拉低，仅5.64万元/㎡，环比回落3.3%。
业主的价格预期也会跟着市场情绪同步调整，而这种预期变化，最直接的落脚点，就是房源挂牌报价。
10月份，深圳业主的挂牌报价为5.77万/㎡，报价连续7个月低于6万元大关，并且呈现持续走低的态势。
但细心的网友会发现，10月份成交均价与挂牌均价的价差有所拉大，也就是说议价空间较9月同步放大了。
这或许就是因为成交均价本身呈现波动走势，前期成交均价有局部回温，故而业主调价幅度也有所收窄，但总体来看，业主的还是克制理性。
实际上，拉长时间维度观察，二手房议价空间已经整体收窄，业主挂牌报价也进一步向市场成交价靠拢。核心原因在于，现阶段仍选择挂牌在售的业主，大多有着明确的出货意愿。
不想急着出手、打算继续观望持有的业主，则干脆选择撤盘离场。据普睿数智云监测，截至2026年9月末，深圳挂牌量较4月末减少 0.65万套，回落7.80%，是一线城市里撤盘力度最大的城市。
一边是在售业主报价回归理性，一边是看空短期行情的业主直接离场，挂牌池正在一轮主动筛选。
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