广东
10月的二手房数据出来了，乍看像好消息，细看全是裂痕。
30个重点城市二手房签约量环比9月涨了14%，同比去年10月大增49%。上海更猛，10月二手网签超2.4万套，同比大涨33%，创近六年同期新高。无锡、南昌、南京、青岛、徐州，同比增速全在40%以上，江苏一省就占了三个。
但价格呢？百城二手住宅均价环比还在跌，跌幅甚至比9月略微扩大。成交量在跑，价格在爬——这不是复苏，这是以价换量走到了极致。
谁在推这一把？政策，但只是短跑选手。
9月底中央财政首次对首套房贷贴息，10月1日正式落地，年化1个百分点，贷款100万五年省5万。政策精准砸在二手房上——因为贴息条件卡在总价150万以下、面积120平以内，恰好是刚需和置换最密集的价格带。国盛证券监测显示，10月18城二手房成交同比由负转正，增长21.7%，而新房成交同比仍降17.2%。政策把购买力从新房挤到了二手，从观望挤进了签约室。
但别把脉冲当趋势。去年9月没有新政，10月成交只是微增；2024年9月有重磅新政，10月就大增。今年9月底只出了“轻量级”贴息，10月就反弹——政策面的强弱，几乎一比一映射到成交量的起伏上。这意味着一旦政策弹药断档，成交的持续性要打一个问号。
更值得盯住的，是城市之间那条越拉越深的鸿沟。
上海二手房价连续9个月环比上涨，9月同比已经转正，成为70城中第一个二手房价同比“转正”的城市。合肥连续3个月微涨，房价强度全国仅次于上海。而无锡、徐州虽然成交量连续两个月大增，房价的底部支撑也明显强于南京。但与此同时，百城口径下绝大多数城市的二手房价仍在环比下跌，三四线城市的调整远未结束。
同一份数据里，有人看到拐点，有人看到深渊。这不是楼市回暖，这是楼市折叠。
还有一个被成交量掩盖的事实：挂牌量仍处高位。国庆期间重点城市日均新增挂牌量同比增长13%，卖房的人并没有因为成交反弹而收手。上海挂牌量从高点降到了8万套附近，但降下去的部分里，七成是房东主动撤牌，不是被买走的。核心城市的好房源开始惜售，外围的普通房源继续堆积——供给端也在撕裂。
所以10月真正的信号不是“涨了”或“跌了”，而是底部从来不是一个点，是一个反复拉锯的区间。成交量回暖是好事，但它建立在房东继续让价的基础上；政策托底是事实，但贴息解决的是月供端几百块的松动，托不住对收入预期的根本犹豫。
对买房的人来说，核心城市优质房源的议价窗口在收窄，但别把“成交放量”误读为“价格反转”。对卖房的人来说，如果你手里的是外围普通房源，10月的成交量是你为数不多的出货窗口，不是涨价的理由。
楼市正在用最分裂的方式，完成一次最诚实的分层。
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