不是迷信！一旦房地产救不起来，明年中国房价或将直面4大难题

都说房地产这回要是救不起来，明年房价就得撞上4道大坎，这到底是吓唬人，还是真有其事？

有人说楼市彻底没救了，可数据里藏着的东西，跟很多人想的还真不一样，咱们一点点捋。

近来有观点认为，楼市将永远无法被救起来。

事实并非如此，持这种看法的人往往忽略了隐藏在数据细节中的趋势。

认为房地产永远救不起来的观点，最基本的逻辑在于：任何商品的市场需求和价格都由供求关系决定。

中国的房子已经足够多，人口呈下降趋势，加之炒房受到限制，需求持续走低。

同时，前些年大规模出让的土地，目前很多尚未建房，不少地方仍在继续卖地，这意味着房子还在建设之中。

由此，一头是需求持续下跌，另一头是供给仍在增加，房地产似乎已经无解。

持这种观点的人还认为，最近一年左右的时间里，各方不断出手救市，几乎所有方法都已用尽，房地产却并未回暖。

他们据此认为，事实已经证明房地产永远救不起来，这个行业最终将会消失。

这种说法乍听之下颇有道理，却经不起推敲。

逻辑其实很简单，一个规模高达10万亿元的超大行业，不可能从一个拥有十几亿人口的大国中消失。

要回答房地产是否真的会消失这一问题，首先需要正本清源，看清房地产市场是否真的已经那么糟糕。

2021年，全国新房销售规模达到18.2万亿元的顶峰，二手房约7万亿元，合计25.2万亿元。

2022年，新房销售规模仍有13.3万亿元，二手房为6.5万亿元，总销售规模仍有19.8万亿元。

2023年前三季度，新房销售规模达9.9万亿元，按该季度节奏推算，全年新房成交预计接近 13 万亿元，二手房也在7万亿元左右，房地产市场基本稳住。

这些数据揭示了两个与大众想象截然不同的问题。

其一，房地产的最高峰出现在2021年，2022年才开始下跌，一年之内跌幅达27%，下跌十分剧烈。

其二，房地产市场并没有大家想象中那么冷清，2023年与2022年的情况基本相当，市场已经企稳。

两相对比，不禁让人好奇，2022年的房地产行业究竟发生了什么。

2022年，房地产行业发生了两方面的重大变化。

第一是市场行情出现拐点，这主要受到疫情、信贷政策调整和土地供应减少等多重因素叠加的影响。

第二是恒大等房地产企业相继暴雷，整个行业形象受损，老百姓普遍担心房企暴雷，因而不敢买房。

进入2023年，疫情后的经济复苏不及预期，人们更加追求安全稳妥，存款随之增加，消费和购房等投资则有所减少。

因此，最根本的因素仍是经济大环境的影响。

房地产属于大额投资，受到的冲击自然最大。

但如此庞大的行业，即便进入下降周期也不会消失，更何况2023年市场已经企稳。

如果房地产已经进入下行或横盘周期，还要想着把它救起来，让新房销售重回18万亿元、总盘子重回25万亿元，这显然不是逆周期调节应当承担的任务。

结论十分清楚：所谓“房地产永远救不起来”是一个伪命题，其出发点本身就是错误的。

即便行业下行至新房销售13万亿元、二手房7万亿元，其规模依然十分庞大。

正确的做法是顺应趋势，有多大的规模就做多大的事。

那么具体应该怎么做，房地产未来又将走向何方？

有人会质疑，当前行情如此低迷，难道可以视而不见？

这就涉及房地产未来的发展方向问题。

既然这个行业不会消失，那么它究竟要往哪里去？

截至2023年11月21日，深圳住宅成交共计56458套，其中新房成交28180套，二手住宅成交28278套。

这一数据最值得关注之处在于，二手房成交数量超过了新房。

放到全国范围，2020年、2021年和2022年全国二手房成交金额分别为7.45万亿元、7万亿元和6.5万亿元，三年间不仅没有增长，反而有所萎缩，这正是不正常之处。

可见，2022年二手房市场同样明显受到行业大环境的影响而出现下降。

再看发达国家的房地产市场，二手房才是主力市场，新房占比很小。

这些国家已不需要那么多新房，更多的是对旧房进行翻新，也就是国内所说的城中村改造或城市更新。

因此，未来正常的市场形态应当像深圳一样，二手房成交量逐步超过新房。

再过几年，整个行业的销售规模可能仍维持在15万亿至20万亿元左右，但其中二手房成交金额将增长至10万亿元，新房则下降至七八万亿元。

在可预见的未来几年里，房地产还将呈现两大趋势。

第一个趋势是市场分化，人口和资源将向23个超大特大城市集中，这些城市也是目前“三大工程”率先启动的城市。

第二个趋势是市场优化调整，支持合理住房需求，满足家庭改善住房的诉求，二套房相关政策会因地制宜优化调整

话说到这儿，再瞅瞅今年的新动静。

9月底三部门放了个大招，10月1日起首套房贷能拿贴息，这还是中央财政头一回给商业房贷掏钱。

可售楼处里大家问的早不是涨不涨，而是明年饭碗稳不稳。

头一道坎在工地上。

前9个月全国房地产开发投资5.3万亿元出头，同比少了两成多，新开工面积掉了24.9%，开发商到位资金缩了21.6%。

塔吊转得慢，不光是市场冷，更是拿预售款滚雪球的老路被堵死了。

麻烦就卡在这儿：今天少开工，过两三年一些城市的好房子可能断档，竣工面积往下掉，交房这根弦也松不得。

往后挑房子，先瞅是不是现房或准现房，再瞅开发商有没有交房的真本事，眼见为实最管用。

第二道坎在地方的钱袋子里。

前8个月土地出让收入1.38万亿元，同比掉了28.6%，而2020 年全年国有土地使用权出让收入为 8.4 万亿元左右，两者体量差距明显

卖地修路再卖地的老套路玩不转了，远郊新区的商场学校医院都慢了半拍。

不过城市没歇着，只是换了打法，不再往外摊大饼，改成把老城过好。

老旧小区加电梯、城中村改造、地下管网换新，一直在推。

路是慢了点，可走得稳，住在核心区老房子里的人，日子确实舒坦了不少。

第三道坎压在月供上。

前三季度住户部门中长期贷款（主要为个人房贷）同比少增 1.03 万亿元，个人住房贷款余额 35.91 万亿元，居民存款增加较多。

说白了，不是银行不借，是大家忙着提前还贷、往兜里存钱，人人只还不借，需求就冒不出头。

这回贴息就是冲着这个来的。

首套、120 平以内、总价 150 万以内的新发放商贷，按本金每年贴 1 个百分点，最长 5 年，贴息资金按利息差额计算，不是直接按本金补贴；单户贴息上限 100 万元，算下来能省近5万元利息，差不多是利率的三分之一，还免申即享。

第四道坎是家里的资产账。

房子是多数家庭最大的家当，账面一缩水，人就觉得自己变穷了，换车装修旅游统统往后推。

好在苗头在变，一线城市新房价格环比涨了0.1%，二手房连涨7个月，涨价城市从3个蹿到9个。

可二三线城市二手房价同比还在往下走4.5%和5.4%，大量三四线城市还在底部慢慢磨，真要托不住，明年最难受的就是这些地方的业主。

普涨的日子难再回来，交不了房的糟心事也在变少。

对刚需来说，摸清收入、算准月供、挑能按时交房的好房子，比追涨杀跌靠谱多了。