广东
央行10月28日的数据出来了。个人房贷余额35.91万亿，前三季度净减少1.1万亿。
单看这个数字，可能没什么痛感。对比一下：2025年同期减少2411亿，一年时间，多减了8100亿。二季度同比跌3.8%，三季度扩大到4.1%，降幅还在加速。
更值得琢磨的是，房贷利率已经降到了3.06%，历史最低，新房成交却还在往下掉。1—10月50城新房成交面积同比再跌10.7%。利率降了一半，买房的人反而更少了。
这不太对劲。
先拆一个常识。开发贷跌9.1%，可以说是开发商不拿地、不盖房，情有可原。但房贷只增不减，在正常周期里几乎是铁律。现在这条铁律断了，说明三件事同时在发生：没人买房，没人愿意借钱，还有一大波人在拼命提前还贷。
今年4月，居民中长期贷款单月净偿还3408亿。一个月，还的比借的多出三千多亿，提前还贷的规模已经大到可以“抵消”新增发放的程度。
广州8月二手房按揭占比只有35.6%，全款加高首付合计占了64%。不是银行不放贷，是买房人主动把杠杆往下摁。首付15%的政策摆在那里，很多人不接。
为什么利率都降到这份上了，还是不愿意借？
账其实很好算。存量房贷普遍还在3.5%—4%，而低风险理财、定期存款的收益已经掉到2%附近。提前还一笔4%的房贷，等于锁定一个无风险、免税的4%回报。在理财不保本、股市不稳当的环境里，这是普通人能拿到的最确定的“收益”。
更深一层，是预期变了。过去大家敢借30年，是因为默认房子会涨，杠杆是放大器。现在二手房价从高点跌去三四成的地方不在少数，房贷省下的那点利息，赶不上房子一年的缩水。 杠杆从“撬动资产的工具”，变成了“纯刚性的负债”。能全款就全款，买不起就等，等不起就不买——这不是没钱，是不想赌了。
政策端不是没发力。贴息、公积金提额、现房销售、收储，能出的牌几乎都出了。首套房贷贴息1个百分点，100万贷款一年省1万，力度不算小。
但有个判断很扎心，也很准确：这一轮政策是“溶栓剂”，不是“兴奋剂”。 它疏通的是被烂尾风险和交付不确定性堵住的合理需求，而不是凭空创造一批新买家。政策能降低借钱的价格，改变不了借钱的人对未来的定价。利率再低，如果买房人认定房价还要跌、收入不敢保证，那“不借”就是最理性的选择。
房贷余额连续14个季度负增长，居民杠杆率从62.3%一路降到56.4%。这不是某一个月的数据波动，是一整个资产负债表在系统性收缩。银行那边，六大行上半年房贷余额就少了超过5000亿，个人房贷不良率也在往上走，交行、工行已经超过1%。以前银行躺着吃房贷利差的日子，确实回不去了。
所以，35.91万亿这个数字真正刺痛人的地方，不在于“又少了多少”。而在于它揭示了一个更难解的死结：楼市止跌回稳的起点，不是利率再降多少个基点，而是有人重新愿意在这个价格上，借30年的钱，去买一套不再被默认“一定会涨”的房子。
信心这东西，降息买不来。得靠收入预期、交付确定性、价格真正稳住，一点一点换回来。在那之前，提前还贷的人不会停，不借钱的人也不会因为贴息那1个点就改主意。
政策可以托底，但托不起一个已经被重新定价的预期。
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